04 10 月 1戶變2戶 北市分戶賣搶錢／屢傳爭議 學區分多戶 坪數小難住人
北市中心預售案開價每坪突破100萬元，舊公寓因都更炒作，動輒每坪40~50萬元，「分戶小宅」市場需求轉旺，北市府粗估，最近幾年每年都有逾200件的分戶申請案，以老舊大樓或住商混合大樓居多，20坪2房、總價約1100~1800萬元，可自住也可出租，吸引不少首購族及投資置產族。
台北市建築管理處主任秘書高文婷表示，北市因為房價高、學區住宅與租屋市場成熟，因此分戶申請案件多，法令規定，已在使用階段的建築物，可依實際需要將原本面積較大的戶別分割成2戶或多戶，可使門牌與水電一併分開，據台北市建管處統計，每年向北市府申請分戶的案件將近200件，可見確實有市場需求。
1戶千萬元搶手
近年分戶產品出現質變，過去分戶小宅多散落在大安區中古華廈，信義房屋安和信義店店長黃振興表示，3年前就有許多投資客買下大安區50~60坪大樓，重新裝潢、拉管線、分割成2~3戶售出，當時小宅總價1000~1500萬元很搶手。
不過，隨著房價持續飆漲，目前大安區中古大樓每坪75~85萬元，若加上重新裝潢成本，整修後的20坪小宅，至少要賣每坪85~95萬元才有得賺，總價逼近2000萬元，市場較難接受，因此分戶小宅在大安區已銷聲匿跡，投資客開始移往松山區、中山區、中正區，鎖定房價比純住宅稍低的住商混合大樓。
在北市專門規劃分戶小宅的龍騰設計公司，近5年至少售出100戶分戶宅，足跡從大安區，到中正、中山區、甚至連永和都有建案，龍騰專案經理葉金蓮說：「還是北市接受度高，永和銷售期長達3~6個月，但北市通常在1個月內就可賣完。」
龍騰最新個案「松江南京」位於松江路某商辦大樓內，盤下105坪辦公室，重新改裝成5間16~23坪、總價1150~1740萬元小宅，本周才開賣便售出1戶。
此外，新生北路二段、20多年老屋「四季芳庭」3樓，原作商場使用、面積達1288坪，最近改裝成「璽朵四季宴」26戶33~67坪住宅銷售，總價2000~3000萬元，專案經理洪達欽表示，已銷售7成。
位精華區易出租
葉金蓮表示，分戶小宅買方以自住小家庭及置產投資族居多，這類分戶小宅多座落於精華商圈，且位於有管理、有電梯的大樓，「租相」佳，較獲得外商公司外派人員的青睞，20坪住宅1個月租金可達4萬多元，換算年租金投資報酬率可達3~4%。
分戶住宅特色
◎定義：一般建物因應實際使用需要，面積較大戶別可分割成2戶或多戶，稱為「戶數分割」，一般稱為「分戶」
◎優點：市中心老舊商辦或華廈內單層改裝小宅，可以較低門檻入住精華地段
◎缺點：管委會不一定願意接受改裝
◎聚集地段：北市大安區、松山區、中山區、中正區，多位於明星學校學區內或
主要商圈的高房價區
◎分戶後應具備條件：
．必須有獨立出入口
．分戶牆具有1小時以上的防火時效
．樓地板面積必須在30平方公尺以上
．具備獨立的衛浴與廚具
◎最新案例：
．中山區「松江南京」，規劃16~23坪，每坪69~73萬元，共5戶已售1戶
．中山區「璽朵四季宴」，規劃33~67坪，每坪55~61萬元，共26戶已售7成
資料來源：台北市建管處、《蘋果》採訪整理
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屢傳爭議 明星學區分多戶 坪數小難住人
分戶小宅雖有市場，但近年也傳出爭議案件，包括有部分明星學區內的房屋因為分戶之後的坪數太小、根本無法住人，北市府為遏止因設學籍而分戶過度的亂象，台北市建築管理處主秘高文婷表示，北市府嚴格規定，分戶之後的樓地板面積必須在30平方公尺（9.075坪）以上，若未符規定，則須委託建築師辦理變更使用執照，程序繁瑣，且供住宅使用者，每戶最少仍應達20平方公尺（6.05坪）。
分割14間踢鐵板
此外，這類分戶小宅多位於有社區管理的大樓，通常會面臨管委會與原住戶的強力抵制。
日前台北地方法院即有判例，大安區信義路四段的「世青圓形」大樓，由於地段近大安捷運站、又屬於師大附中學區，2005年有投資客買下2間100坪商辦、打算分成14間套房出售，雖已取得門牌編號及北市府核准分戶，但卻受到管委會強烈抵制，最後法院判決投資客敗訴，重新裝潢費用等虧損，必須自行吸收。
台北市建管處表示，分戶會造成公共設施的負擔、也會增加社區總戶數，若該社區管委會制定公寓大廈公約，明令不得分戶，北市府將尊重社區自治精神，不發予核准證明。
與管委打好關係
「璽朵四季宴」專案經理洪達欽表示，近年社區意識抬頭，管委會愈來愈強勢，想投資分戶產品，首先就是與管委會維持好關係。記者楊茲珺
蘋果日報 【楊茲珺╱台北報導】
分戶示意圖
面積較大的戶別可分隔成2戶，但是前提是必須有獨立出入口，且具備獨立衛浴與廚具。