土地登記他人名下 賣地仍須課稅,買賣土地 當心免稅變漏稅

財政部高雄市國稅局表示,依稅法規定,個人或營利事業出售土地的交易所得,免納所得稅(所得稅法第4條第1項第16款),但是必須注意,可以免稅的對象只限於土地登記的所有權人,把土地登記在別人名下或隱性出資人並不適用。

舉例,納稅人王先生與白小姐共同出資購地,出資比例分別是四分之一和四分之三,土地持分全部登記於白小姐名下。

之後,土地以1億多元賣掉,扣除土地增值稅後,王先生和白小姐分別取得3,000多萬元及80,00多萬元。

白小姐因為是有登記的土地所有權人,她的土地交易的所得可以免納所得稅。

但是,王先生不是登記土地所有權人,白小姐把出售土地的價金按出資比例把錢分給王先生,王先生拿到的這份利益是賣土地的價金,性質上屬於債權的實現,所以這份所得不是土地交易的所得,並不適用免稅規定。

經國稅局核定,王先生有「其他所得」3,000多萬元,課徵綜合所得稅1,000多萬元,並因為漏報所得,處罰鍰600多萬元。

王先生不服,循序申請復查、訴願及行政訴訟第一審,都遭到駁回,仍不放棄,提起上訴,最後經最高行政法院判決上訴駁回。

高市國稅局說明,依據民法第758條規定「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」

因此,個人買地如果把土地登記在他人名下,或共同出資購買土地的隱名出資人,之後出售土地收入扣除成本、土地增值稅及必要費用後,按出資比例所獲配的價款,屬於「其他所得」,要課徵綜合所得稅。

據了解,這類案件在各地區國稅局的稽徵實務上,都認為不適用所得稅法免稅規定

財政部也在8月11日召開「中華民國會計師公會全國聯合會對現行稅務法令 規定研提興革意見座談會」時,就這個議題做了充分研討,賦稅署也有完整說明

因此,高市國稅局呼籲,依據實際情形辦理土地所有權登記,才可以符合法律所定的免稅要件,避免發生後續稅務爭議,維護本身權益。
經濟日報-九十九年九月廿三日

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隱姓埋名合買地 出售所得要課稅

人怕出名豬怕肥!有些金主買地,寧可隱姓埋名,讓土地所有權掛在他人名下,以免太過招搖

國稅局指出,雖然土地交易只要課土增稅,不用課所得稅,不過,這類模式出售土地的所得,回到金主名下,仍要以「其他所得」課稅,最近就有金主賣地賺了一千六百萬,結果連補帶罰上繳大約一千萬。

國稅局最近發現,五位金主共同出資買地,可能怕麻煩,或有其他考量,只推舉其中一人登記為土地所有人,而不是共同持有;

這塊地隨後賣出,表面上的所有人只要課土增稅就可以,不用課土地交易所得稅,因為國內目前的土地交易所得還是免稅,結果國稅局卻認定,土地交易免稅的前題是要移轉登記,只有登記的地主可以免稅,

其他四位出資的金主,因為不是登記的地主,都要以「其他所得」名義課稅,其中一位金主獲得分配一千六百多萬,結果被補稅六百多萬,加罰零點五倍、三百萬的罰鍰。

中區國稅局長鄭義和說:「問題就是說,土地買賣的交易型態,有可能是我們五人基於什麼考量,我們幾人不願意出名,或者是,有可能是商業經濟行為,我們也不能干涉人家」

類似情況,國稅局建議,共同出資的金主全部都登記為所有權人,就稅率和稅基來說,土增稅通常會比「其他所得」所得稅便宜。

另外,財政部在五月底也發布解釋令,單一個人出資買地,登記在人頭戶之下,也不能享有土地交易免稅;國稅局通常是先查大筆資金進出,然後追查背後的交易行為是否逃漏稅。
中廣新聞網 (張雅惠報導)