央行打房、五都選舉逼近/景氣不明 928房市檔期大解析

央行打房、五都選舉逼近/景氣不明 928房市檔期大解析

央行打房打出「量縮價不跌」的市況,在建商不願降價求售、買方還在期望房價往下掉的拉鋸戰下,使得即將登場的928檔期詭譎的氣氛,堪稱歷年之最。

北台灣推案量萎縮/未影響投資型預售產品

寶舖建設董事長劉克健觀察,近期豪宅市場買方仍以鮭魚返鄉的台商為主,由於台北市場太小,「只要一有外來資金進入,池水很快就溢滿了,土地價格不太可能往下走,房價自然不會下跌。」

與往年九二八檔期最大不同,開價屢創新高的瘋狂場景已不復見。

市場上新推出的豪宅建案寥寥可數,其中位於台北市中山區南京東路一段神旺大飯店隔壁,由頂高建設投資興建的八十億元豪宅案「天觀」,每坪預計開價一二○萬元至一三○萬元「試水溫」,銷售的好壞與否,被視為年底北市豪宅買氣是否持續的重要指標。

今年九二八檔期將在敦化南路商圈推預售案的劉克健表示,這二十年來,看盡房地產景氣起起落落,對於政策性打房早就已經免疫,因此不畏景氣變化,今年寶舖一口氣就在大安區推出三宗建案,十月初將正式公開的預售案,因為聘請到華裔服裝設計師吳季剛操刀,準備開價每坪兩百萬元。

由於景氣混沌不明,目前建商多抱持觀望保守心態,

例如日勝生原定第四季公開預售的南港捷運機廠聯合開發案,近日已決定採取「先建後售」度過這波不明景氣;至於期待後市的建商,仍按原定計畫搭建接待中心,預計等十二月選舉過後,再正式進場銷售。

近日正籌備台北市木柵水岸住宅預售案的嘉磐建設董事長魏嘉銘說,今年九二八檔期遇上十一月二十七日投票的五都首長選戰,檔期嚴重被壓縮,有些個案提早至九月初即展開「潛銷」,多數都延至明年初公開,大家都要把「子彈」保留到年底再強力行銷。

魏嘉銘不諱言,由於「投資客」仍是當前房市最重要買盤,五月以來,央行針對投資客祭出的「選擇性信用管制」政策,是今年九二八檔期重要變數,首當其衝的就是使房市整體銷售率下降。

實際上,這些抑制措施並未大幅影響建商開價,整體房價未見鬆動;再加上這次的景氣觀望原因,並非來自房地產業內部問題,因此「台北客」投資者,逐漸將資金轉戰其他縣市,諸如新莊副都心,投資買氣已經逐漸回籠,甚至「區域客」購買比率都跟著升高。

五都合併有益利多/老舊住宅、商辦題材火熱

上櫃營建股金革科技就趕在農曆七月鬼門關後隔日,九月九日舉辦開工典禮,因為金革首次進軍新莊副都心推出的預售案「幸福公園」,九十二戶已於一個月內完銷,每坪成交價至少四十二萬元,看好市場充沛的買氣,金革董事長鍾俊榮現在正準備推出第二期,顯示預售市場的投資型產品,不受近日景氣轉淡影響。

全國不動產董事長葉春智表示,儘管五都選舉轉移民眾對房地產市場的關注焦點,但待選後合併升格確立,也將讓諸多房市利多題材更明朗化。

以台北市為例,目前三十年老公寓住戶都在等待老舊住宅都市更新,容積獎勵提高到兩倍的政策上路。

至於精華地段豪宅,則仍具稀有性,七月底,台北市宏盛帝寶保留戶首度出現每坪兩百萬元成交價,市場解讀具兩項指標意義:

第一,台北市豪宅客已經可以接受豪宅每坪兩百萬元的行情;

第二,台灣房地產價值是可以與香港、北京、上海、東京及新加坡並駕齊驅,而且補漲空間非常大。

另外,還有ECFA(兩岸經濟合作架構協議)簽署及松山、虹橋機場對飛後,兩岸經貿互動以及陸客來台題材持續發酵,最明顯直接的就是這兩個月台北縣市店面交易火熱。

葉春智說,過去印象中只有台北市公館商圈才會出現上億元店面,日前台北縣新店市安康路二段一間三十坪店面,也以七千萬元售出,五年間至少上漲兩倍;央行打壓住宅市場,但可以明顯感受到有租金收益的商用不動產產品,詢問度特別高。

低利環境未變 游資仍氾濫/業者、專家未來信心滿滿

店面市場如野火燎原般四處竄燒,也使北市忠孝東路四段太平洋SOGO百貨對面的「最牛店面」,在空租兩年後,也在八月租出去了,三層樓分別由美容業者菲夢絲及成衣品牌G2000包下。

因為買盤力道猛烈,店面市場也出現不少投資新面孔,有「印尼紡織大王」之稱的台商宋良浩,一年來狂掃台北市店面;今年四月剛以現金四億元買下台北市中山區南京東路、建國北路口的燦坤3C旗艦店,八月初又再掃貨,砸下現金五.二億元買下永康街的「高記」店面,以每坪五百八十五萬元天價站上永康商圈「店王」。

景氣復甦使得連鎖業者付租能力轉強,再加上屋主願意降租等雙重效應帶動,讓沉寂許久的店面注入活水。

商辦市場也不遑多讓,八月以來,台壽保以二十五.六億元拿下南陽街慶豐銀行總行大樓、龍巖人本以八.二億元吃下台北金融中心部分樓層、元大建設斥資二十億元買下民生東路二段沈氏企業大樓後,都讓過去長期落後住宅房價的商辦價格翻身。

遠雄集團董事長趙藤雄以他從事房地產四十年經驗分析,目前國家領導人和政策都沒有變,除非再回到十年前鎖國時代,民眾所得難以增加、消費力不強,才會使台灣房地產市場崩盤。

他以目前的經濟情勢來看,不太可能再回到○八年金融海嘯時代,而且低利率的寬鬆貨幣政策還會再持續一陣子,畢竟美國都沒有升息,台灣也還不到要升息的程度。遠雄第四季預計推案量還有三百億元左右,主要集中在新莊副都心、內湖區與中山區。

此論點同樣也被瑞士信貸亞洲區首席經濟分析師陶冬認同。

陶冬八月底就喊出「台北房價一定漲」口號,認為就中長期來看,無論中美兩大經濟強權,至少還會維持貨幣寬鬆政策五年;因此他斷言,台灣的利率不可能真的大幅調高、新台幣也不敢大幅升值,低利環境加上游資仍氾濫,台北房價未來漲勢仍無可避免。

魏嘉銘說,兩岸簽署ECFA產生的資金行情,明年第二季才會明顯發酵,因此他認為近期房地產低迷的買氣,明年三月以後看得到曙光。

住展房屋網總監陳韻如表示,八月來客組數及成交戶數有回溫跡象,其中來看房子的民眾,較上月增加約二五%;成交的戶數,也比七月成長四成,市場似乎感受到一股蠢蠢欲動、正在急速醞釀中的購屋力道…
(精采完整內文請見《今周刊》717期