13 9 月 買方「沒明問」 隱瞞凶宅無罪／買屋最好問一下 整棟有沒有凶宅？
買中古屋如果沒有直接問「是不是凶宅」，只是客氣地問「有沒有發生過什麼事？」結果差很大！新竹市林姓男子660萬元買下透天厝，搬進去後鄰居才告知多年前，前屋主陳女的父親在屋內燒炭自殺，誤買凶宅的林男一怒告對方詐欺，檢方起訴陳女及其夫，但地院法官審理認為，林男當初買屋時僅問「有沒有發生過什麼事？」而非明確詢問「是不是凶宅？」被告夫妻沒有明顯詐欺意圖，判無罪！
當初檢方起訴書指出，陳女明知父親70年9月在屋內燒炭自殺，為求順利轉售房屋，委託不知情的房屋仲介出售，96年8月在不動產現況說明書上「本戶於賣方產權持有期間是否發生過自殺致死」一欄，勾選「否」，而林姓買家看屋後，96年11月委託仲介人員詢問陳女先生「是否為凶宅」，所得也為否定答案，以致林男陷於錯誤，同意以660萬元買屋。
事後鄰居告知住進去的林家，陳女父親先前曾在屋內燒炭自殺，林姓男子才知買到凶宅，一氣之下具狀向新竹檢方控告陳女夫妻詐欺。
持有期間沒有意外
陳女向法官喊冤，父親自殺時，房子還是舅舅的，所以「賣方產權持有期間」確實沒發生過自殺致死意外，這點她並沒騙人。
法官問林男有無當面向賣方確認是否為凶宅，林回答「我當然沒有直接問對方是否為凶宅」，而是問「有沒有發生過什麼事？」陳女先生回答「沒有發生過什麼事，房子很好住，冬暖夏涼。」
合議庭認為，當時林男簽約時，如果明確詢問陳女夫妻「房屋是否為凶宅」，而未限定產權持有期間，被告夫妻若再說不是，就有可能構成客觀上的詐欺行為。
反之，被告夫妻就沒有詐欺的積極作為，因此均諭知無罪。
自由時報 記者蔡彰盛／竹市報導 2010/09/13
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買屋最好問一下 整棟有沒有凶宅？
樓下是凶宅 下訂買二樓 反悔不買要賠80萬
買方透過東森房屋仲介，相中一棟位於內湖的二樓房子，覺得十分滿意，在仲介遊說下，先交付10萬元之斡旋金。
第二天，仲介與他議定以1,668 萬元之價格（含買方服務費16萬元）購買，還當場簽立了「不動產買賣斡旋承諾契約書」。第三天，當事人又交付了20萬元之訂金，並與屋主簽訂契約，以1,652 萬元買下這棟房子，照契約支付了首期款項135 萬2,000 元（加計前開訂金共165 萬2000元）及服務費16萬元。
買方購屋後，向友人分享好消息，豈料友人告訴他，他買的「二樓」房屋樓下「一樓」和「地下室」，曾因十年前溫妮颱風淹水，造成屋主三名家人喪生。
買方又驚又怒，立刻致電仲介有關事項，仲介當然推說不知，但買方已經不想再繼續購買這棟房子，所以仲介、買方、屋主三方進行協調，但依約規定，若買方不願購買，將會沒收他以繳交的價金。
這項協調並未成功，買方當然也不想繼續交付後續款項，屋主於是發出存證信函，要求買方繼續付款，買方也不甘示弱，請律師在五日內寄出信函，主張屋主和仲介「沒有告知」一樓及地下室曾淹水死過人的事實，並以此理由「撤銷」此筆房屋買賣。
買方不買了，屋主只好另尋買家，幸而順利找到，但成交價格則少了八十萬元，屋主不甘受損，因此主張前後出售之價差80萬元（扣除仲介費42萬元），是因「買方違約」所生之損害，所以向他提出給付違約金之訴。
屋主的理由很簡單，當時「二樓」買賣契約說明書，並沒有要求他說明「一樓」及其他樓層（如：地下室）的狀況，他只要負責擔保欲售這棟二樓房屋沒有發生過兇殺致死，自然致死，或其他非自然身故之情事，換句話說，就是要他保證房子不是凶宅。既然如此，他也沒有義務說明「一樓」和「地下樓層」發生過的事情，買方當然不可以用這個來主張解除既定的房屋買賣契約。
在訴訟上，整起房屋買賣糾紛的爭點有幾項。
第一，這份契約到底有沒有解除？
第二，是否因為買方的給付遲延，以致於屋主可得解除契約並請求違約金？
第三，屋主主張之違約金是否過高而得予以酌減？
第一個訴訟爭點，台北地院法官吳佳薇在判決書裡認定「本件屋主因買方未依約給付第二期價金，經屋主於同年8 月24日寄發存證信函，限買方於文到3 日內繳納，否則逕為「解除契約」，惟買方拒絕給付上開款項，並於96年8 月29日以律師函為「撤銷」買賣之意思表示等情，因此買方確有遲延給付價金，且經屋主定期催告後解除契約，照民法254 條規定「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」，因此，法官吳佳薇認定這份房屋買賣契約，已經解除。
至於，是否因為買方的給付遲延，以致於屋主可得解除契約並請求違約金？吳佳薇認為，第一，屋主家人因淹水往生，發生地點在建物之「地下1 樓」，與買方所購買之「二樓」房屋分屬不同之所有權，所以買方購買之房屋於不動產交易實務上並非「有非自然身故情事之房屋」，不屬於凶宅；
第二，屋主所填製之不動產標的現況說明書第24項之記載「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」，亦僅要求賣方應據實告知買方於其「專有部分」內發生之非自然身故情事，尚不包含其他住戶內所發生之自殺、兇殺等非自然身故情事，所以，屋主沒有就其家人之死因及地點，向買方說明的義務。
其次，買方主張，屋主未據實填載「不動產標的現況說明書」，在其上第15項「建築改良物是否曾經發生火災或其他天災，造成建築物損害或其他修繕之情形」勾選「否」，而刻意隱瞞系爭房地曾淹水之事實。
不過，此案兩位證人都稱買方有向先生詢問有無淹水的情事。
東森房屋仲介作證說，買方向他說，這棟房屋以前有淹水過，淹的很嚴重，而且，買方還跟屋主問說以前淹水的情形如何，屋主說淹水後有作閘門，而簽約之前，屋主曾告訴過我，她說淹水淹到地下一樓。」
為了釐清疑點，法官還傳鄰居作證，鄰居說，他曾聽屋主有帶買方去地下室看防淹水設施。
法官因此認定，屋主在簽約前，確已據實向買方告知房子曾淹水之事實，而且，鄰居也證實，雖然因颱風淹水，但大樓房屋本身並未受損，而買方也無法舉證證明，這棟房屋有何影響居住安全，而減少其價值或通常效用之瑕疵存在，因此判定買方的說法不可信。
簡單的說，買方下訂要買二樓之後，聽到地下室曾經淹死過人，認為那是一棟凶樓，所以，主張兩點要求撤銷該買賣合約，一點是凶樓沒有告知，一點是會淹水沒有告知，但是，這兩點，在法官的判決認定中，認為，「凶宅」才可以主張撤銷，「凶樓」不可以做為不買撤銷合約的主張，至於，淹水的部份，法官認為買方在看房子時，就已經知情，不能做為撤銷不買的原因，既然不能撤銷，又不為買賣價金之給付，法官認定，買方要賠償損失。
因此，吳佳薇認為屋主依契約第8 條第1 項為催告後，自得解除契約，判決買方要給付違約金成。至於，違約金該是多少？吳佳薇引最高法院84年度台上字第978 號、88年度台上字第1968號判決，及民法第252 條，將違約金核減為80萬。
這個案例可以給買房子的人，提供一個很好的教材，如果對房子的風水吉凶有疑問，最好多問幾句，如果想買的房子，必須是「整棟」都沒有「任何一戶」是凶宅，才願意購買，就要問清楚，並在合約書上寫明，不然，如果「凶宅」是同一棟的別戶或別樓層，依照合約書上，未載明必須交代他戶之「乾淨」與否，則不能做為撤銷買賣合約之依據。
【台灣法律網】文 / 法治時報社