法拍買到凶宅 法院不負「瑕疵擔保」╱消保官建議修法揭示資訊

法拍買到凶宅 法院不負「瑕疵擔保」╱消保官建議修法揭示資訊

同一戶凶宅,前後法拍三次,三次都有人傻傻不知情得標,前兩次得標主事後才得知凶宅,卻無法主張權益,只能選擇眼睜睜被沒收保證金,這一切只因法院不用負「瑕疵擔保責任」;究竟是法令趕不上時代?是法官太恐龍?還是人民活該倒大楣?

原屋主一家四口燒炭 三度法拍婦人吳麗玉與丈夫打拚多年,決定買一棟屬於自己的房子,夫妻倆考量經濟狀況後決定買法拍屋,向法院標到台北縣三峽鎮一戶法拍屋,繳交九十四萬元保證金後,

以總價五二八萬元買下,事後才知竟是曾發生轟動三峽、一家四口燒炭自殺身亡的「凶宅」,吳麗玉嚇得向法院聲明異議;但板橋地方法院審理認為,依「強制執行法」之規定,法院並無主動調查是否為凶宅的義務,駁回她的異議。

「這種凶宅,免錢送給我也不要!」吳麗玉不滿地說,這戶凶宅早在九十八年四月十五日就被一位李姓女子投標買下,但因凶宅的問題才未繳納價金,後來又被法院拿出來拍賣而落在她手上,她質疑既有前例,為何法院仍舊不在拍賣公告上清楚記載「凶宅」?

更令人吃驚的是,吳麗玉因未繳完這戶凶宅的價金,導致今年四月廿一日被沒收保證金,九十四萬元平白無故飛走了,這戶凶宅卻三度被法拍,又以三七八萬元被標走,新屋主到底知不知道買到燙手山芋?記者昨無法聯繫上而無法得知;

但這戶凶宅儼然成法院的「聚寶盆」、人民的「錢坑」,第三位得標主若重蹈覆轍,法院再拿出來法拍,不排除還會有第四、五、六…位被害人出現。

九十五年十二月廿七日,各家媒體以斗大標題刊登「一家四口燒炭兩週才被發現」,轟動三峽地區,原屋主是患有輕微憂鬱症的中古車商蔡豐?,結束營業後,不堪債務壓迫,在十二月九日晚上,與妻子邱鈺芸寫下遺書,帶著三歲女兒、一歲兒子,在剛搬入四個月的新家燒炭自殺,兩星期後才被發現。

這戶凶宅被法拍,今年一月六日,五十歲的吳麗玉繳納投標保證金九十四萬元,以五二八萬元買下,但貸款時銀行告知是凶宅,吳婦嚇得詢問鄰居,確認事實後向法院聲明異議,並主張,因信任法院才投標買屋,沒想到拍賣公告竟沒有記載足以影響購買意願的「是否為凶宅」重大事項,故請求准予撤銷拍定程序,返還九十四萬元保證金。

但法官審理認為,若要求法院主動調查是否為「凶宅」,甚至其他可能影響拍賣價格因素,一則於法無據,二則恐將造成法院執行作業困難、程序的延宕等問題,一般情形下應無此必要,且司法事務官已在九十八年十二月二日拍賣公告詳細記載屋況等情形,吳婦應有時間主動查證,於是駁回異議。

吳婦表示,她當初曾到社區打聽,但附近住戶、管理員沒有告知,並非她沒有查證;她的丈夫更氣,自行上網搜尋資料打官司,卻發現基隆、高雄等地院有相同案例,當地法官認為,法院民事執行處未誠實揭露的訊息,屬交易上重大瑕疵,裁定撤銷拍定程序。他因而質疑法院有兩套標準,民眾該如何適從?

撤銷拍定與否 民眾質疑兩套標準而一般民間買賣房屋,「凶宅」屬於重大訊息,若賣方隱瞞,則買方事後可訴訟要求退錢、拒買,但法拍屋卻完全無此保障。

法界人士表示,至今為止,即使全台各地院法官見解不一,但到了高院或最高法院,都沒有勝訴的案子,且「強制執行法」已規定法院不負瑕疵擔保責任,只要司法事務官訪查程序沒有瑕疵,民眾勝訴的機率微乎其微。
自由時報 2010/09/12

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法拍買凶宅 法院不負「瑕疵擔保」

高高興興的買房子,買了之後才發現是凶宅,一名法拍得標女子想退回保證金,卻遭到法院駁回。

4年前,台北縣三峽發生一家4口燒炭自殺的命案,當時震驚社會,隨後屋子遭到拍賣,而法院明明知道是凶宅,卻先後3度法拍,也不會負「瑕疵擔保責任」,這對民眾來說毫無保障,民眾如果要買法拍屋,只能張大眼睛。

淺灰色的大樓裡,每家住戶都有精緻的小陽台,而人員要進出,還得先經過大樓守衛,看起來好安全,但事實上,這裡曾經有人燒炭自殺。

一名吳姓女子在今年1月,先繳了94萬保證金,並用528萬買下這層樓,當初以為自己賺到了,但她想都沒想到,自己標下的居然是一棟凶宅,向法院提出抗議,卻遭到駁回。

民國95年12月,台北縣三峽一家4口燒炭,過了2個禮拜才被發現,震驚社會,在這之後,屋子遭到拍賣,去年有人投標,發現不對,連買房子的錢都沒繳完,接著吳姓女子又糊裡糊塗的上當,而就在最近,又被人用378萬標走,法院明明知道是凶宅,卻照樣3度法拍。

雖然一般房屋買賣,賣方通常會先通知是凶宅,但是法拍屋卻毫無保障,也無法可管,看來以後民眾要買法拍屋,只能張大眼睛,自求多福。
TVBS 2010/09/12

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法拍買到凶宅 只能認賠 消保官建議修法揭示資訊

法拍買到的凶宅,能不能撤銷拍定,全台各地院見解不一,台北縣政府消保官羅鈞盛表示,站在消費者的立場,調查是否為凶宅實在太困難,相較起來法院應負起揭示風險的責任,但「強制執行法」已規定法院不負瑕疵擔保的責任。他建議,立法院應可就此問題研究修法,以保障消費者的權益。

不過立委高志鵬認為,強執法的適用十分廣泛,修法茲事體大,必須審慎研議;若民眾認為法院提供的資訊不足以保障權益,恐怕必須藉由行政程序,要求法院提供更多資訊。

去年12月男子劉書豪標得法拍屋,繳保證金後,才知曾有人從法拍屋墜樓身亡,嚇得向法院聲明異議,基隆地院法官認為民事執行處未誠實揭露「曾有人墜樓身亡」訊息,屬交易上重大瑕疵,裁定撤銷拍定程序,但債務人提起抗告後,台灣高等法院判原判決撤銷。

消保官羅鈞盛認為,由於凶宅法拍爭議愈來愈多,他建議應修法;不過立委多認為須從長計議。立委高志鵬說,關於法院拍賣不動產應公開哪些資訊,強制執行法第81條已明文規定,包括不動產之所在地、使用情形及拍賣原因、是否不點交等,公告事項並沒有包括「凶宅」,就是因為有認定上的困難。
自由時報 記者王定傳、陳慧萍/台北報導2010/09/12

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強制執行法 法院「護身符」

根據內政部版「成屋買賣契約書範本」,如果仲介公司隱瞞所賣房屋是凶宅,消費者可要求解約或減少價金,但是法拍屋並沒有這樣的規定。

法界人士指出,根據「強制執行法」77條及81條規定,法院在查封及拍賣時,應查明事項僅限於土地坐落地號、地目、地上物或其他使用情形,房屋坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別及層數、面積、稅籍號碼等及現實使用等狀況,並沒有「是否為凶宅」的選項;

且第69條也規定,拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權,又根據台灣高等法院95年法律座談會民事類提案第9號意見,執行法院無主動調查標的物是否為凶宅之必要。(
自由時報 記者王定傳 2010-9-12