5都升格房市增溫 央行政策第4季風向球╱升格發酵 縣市交界受寵

5都升格房市增溫 央行政策第4季風向球╱升格發酵 縣市交界受寵

受惠於經濟復甦、五都合併升格以及兩岸往來互動頻繁等三大利多強勁帶動,近來房地產市場有了顯著的質變;根據房仲業者統計,8月份整個房市人氣從以往的傳統市中心精華區,轉移到具經貿、三通、觀光和合併升格題材的概念區。

隨著年底五都選舉逼近,「升格合併」更成為年底之前國內房地產最熱門的利多題材,其中新北市將主受「升格」利多刺激,重要交通建設沿線以及新都心將最受矚目,至於台中縣和高雄縣,則因「合併」題材推升,縣市交接的區域將是最大亮點。

除了人口移動影響房地產交易外,央行政策也成為,第4季房市變化的關鍵因素。

根據主計處內政月報顯示,1-7月同縣市內移居的總人數計66.01萬人,其中最大宗為台北縣的13.37萬人,佔20.26%,其次依序為台北市11.86%、桃園縣10.2%及高雄市的7.25%;而在房價最高不可攀、居住大不易的台北市,上半年統計遷出人口為5.41萬人,其中64.2%往台北縣移動,13.64%往桃園縣,其後為台中市、基隆市與高雄市,其中具有地緣關係的台北縣、桃園縣及基隆市則囊括升格直轄市居民的前3名。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,人口移動的數據與同期的買賣移轉戶數縣市分佈比例曲線輪廓大致相似,顯示區域換屋為目前自住型購屋客戶的主流決策,若以1-7月淨遷入人數來看,桃園縣以2.42萬人的增加幅度居冠,台北縣1萬人次之。

根據中信房屋2010年成屋住宅成交行情統計,顯示8月各縣市成屋住宅平均單價年增率,及2010年上半年期初期末差異統計的兩項指標上,皆為正向成長的主要縣市有,台北縣、基隆市、桃園縣、台中縣、台南縣市及高雄縣。

胡佩蘭指出,人口遷移的因素投射在房市交易量體上,使得北、桃兩縣的交易量及房價皆有其支撐性。

根據永慶房仲集團購屋調查顯示,年底5都升格改制後,有62%的民眾看好新北市的房價增值潛力,大幅超越台北市的17%,連最新出爐的內政部人口統計也顯示,短短3年來,新北市人口共增加11.25萬人,不但為全台之冠,也等於3年來就增加一個澎湖縣的人口,相較於首善之區台北市人口減少 21875人,磁吸力道更是驚人。

而在新北市之中,又以板橋、三重和新莊最受升格利多加持,據內政部資料統計,2007年5月至2010年7月,板橋市一共增加6546人,三重市和新莊市則分別新增6402人和5406人,為人口增加最速的3大黃金都市。

永慶房仲集團新聞中心經理李建興分析,由於新北市升格為直轄市後,公務員人數將新增15000多人,就業往往帶進居住、消費等需求,再加上公務人員具有收入穩定、素質佳的特性,因此這增加三倍的就業人口,將是啟動房價的先遣部隊,而這也就是板橋、新莊等行政概念區將是首波反應升格效應的區域。

觀察大台中地區,台中市的熱點主要集中在捷運題材,其中烏日北屯線將是全台中第1條通車的捷運,使得沿線的重點區域北區、西屯區聚氣強度特別高,根據永慶房仲集團統計,北區看屋熱度還甚至達到今年最高點。

至於台中縣,預料合併升格後將會出現輕移民效應,而首先受惠的將是緊鄰台中市的潭子、太平各鄉鎮市。

再往南看,由於高雄市原本即為直轄市,所以年底的合併升格對高雄市來說影響不大,但由於近年來,高雄市的新建案急劇萎縮,因此在新成屋流通嚴重不足下,買方明顯湧進中古屋市場。

此外,由於高雄市目前為全台人口密度最高的都市,在縣市合併後,人口預料將會往郊區疏散流動,過往高雄縣發展與高雄市相去甚遠,合併後,高雄縣由於大量吸收高雄市的資源,預料精華區會東移,使得高雄縣為升格題材下加分最顯著的區域之一。

日前央行為平抑游資過,再發出千億定存單擬回收過剩游資;而擬限縮土建融貸成數的風向球一拋出,即刻對營建類股市表現產生冷熱震盪,央行只好重申,將對房地產相關貸款業務採針對性的審慎措施立場。

此舉顯示,短期內政府並不會採取立即性及全面性的強力打房手段,但具宣示作用的金檢與局部貸款限縮已成基調,將抑制投機性的資金需求降低不動產市場的泡沫化風險。
華視新聞網

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升格發酵 縣市交界受寵

隨縣市正式升格時程接近,房地產升格效應也加快浮現,據內政部最新統計,包括大台中、大台南、大高雄近來交易量均明顯回升;新北市雖受央行打炒房影響買氣略呈下滑,但交易量跌幅較北市為輕,房價則仍持續上揚。

值得注意的是,全國不動產董事長葉春智指出,受惠「縣不如市」觀念淡化,加上房價相對便宜,今年年底將升格縣市的縣市交界地帶,近來竄紅明顯,已成各地房市新亮點。

內政部近日公布全台房屋買賣移轉件數,大台中、大台南及大高雄,除台南市外,7月成交量都較前1個月上升。其中縣的表現又都比市來得好,如台南縣成長4.6%、台中縣成交量成長7%,高雄縣成長更達16.8%。

新北市方面,雖受央行針對縣轄市房貸信用管制影響,7月成交量較上月略減,但房價持續上漲。原本新北市和北市平均房價均有1倍以上落差,但依永慶房屋調查,8月已縮小至61%;每坪價差也從最多的25萬元,降至17.6萬元的水準。

葉春智表示,縣市合併,最先不少人認為人口較密集、機能較完善的市區受惠較大,然現況顯示,縣市交界地帶,因縣市之間長期房價落差大,比價效應明顯,在縣市合併打破藩籬之後,熱度上升更為驚人。

高雄大學、五甲商圈買氣旺

以大高雄來說,高雄縣7月成長16.8%,成交量創兩年新高,永慶房屋經理李建興表示,主要成交便多集中在北高雄縣市交界處的橋頭新市鎮、土庫地區和高雄大學一帶,以及南高雄縣市交界的鳳山市五甲商圈和文山特區等地區。

台中大里、太平、潭子等地買氣增

再以台中來看,位於縣市交界的大里、太平、潭子、大雅、沙鹿等地近來買氣遽增,是台中縣7月成交件數1480件,創下今年新高的主因。

信義房屋東區太平店長陳光裕分析,台中縣市區域廣大,縣市合併之後,不可能每個地方都是重點建設區段,不過縣市交界區域,可受惠縣市界線的消除,拉齊彼此間的房價水準,縣端的房價後市看好,因此吸引民眾進場購置。

他表示,以太平地區為例,距離台中車站僅約10多分鐘車程,不過區域內透天產品,比起台中市中心就便宜3~4成。

新北市 帶動桃園吸引力

葉春智表示,新北市升格效應,一開始也以縣市交界的新店、板橋及中永和最為明顯,目前上述地區房價幾已和北市郊區,如文山、北投區等旗鼓相當。不過由於房價上漲過快,買氣有向第二圈移動情況,甚至帶動桃園地區買氣。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/09/11