29 7 月 Q2預售房市持續熱絡 價創高／學者：建議央行調控土、建融，防泡沫
今(2010)年第2季，全國新推個案市場延續1年來的反彈結構，呈現價量俱增的格局，價格創新高，成交量亦為13年來高點。政大地政系教授張金鶚認為，簽訂ECFA、低利與游資等利多，仍為第2季市場向上的主要動能。
國泰建設(2501)今(29)日召開第2季房地產指數記者會，第2季全國新推個案市場延續熱絡格局，惟與會學者仍提醒民眾不動產泡沫疑慮。
就各地區價量趨勢觀察，台北市的價格與成交量，以及北縣房價均創新高，顯示第2季北部市場持續熱絡程度，再創景氣高峰；張金鶚提醒，北縣市的價量發展趨勢能否繼續向上突破，將直接受到央行政策對中古屋市場的衝擊所影響，再加上前大量預售屋完工後能否順利貸款交屋，也是潛在衝擊。
桃竹地區亦較上季和去年同期價量俱增，本季突破前2季的高點盤整結構，價格與成交量均創歷史新高，特別是成交量較上季明顯成長8成、較去年成長6.25倍。張金鶚表示，在台北縣市管制投資客下，是否有可能對桃竹地區新屋市場產生負面波及，或將成為投資客轉移投資區域，值得觀察。
台中都會區雖較上季價穩量增，但較去年同期則明顯價跌量增，本季呈現盤整結構，表現在各區中較弱。
張金鶚說，近2年來台中的成交量無法有效增加，成交價亦無法向北部地區有所突破，特別是銷售率持續與其他地區有所落差，整體表現較持平，短期內不易有大幅好轉或惡化情形。
南高都會區則較上季或去年同期價量俱增，整體市場連續2季呈現復甦趨勢。特別是成交量季增1.17倍、年增9成，幾乎重新回到海嘯前的規模。
張金鶚認為，市場能否逐漸脫離前幾年的低檔盤整結構，還待進一步觀察確認。
展望後勢，張金鶚指出，後續影響市場趨勢的利多因素包括簽訂ECFA、低利與游資仍多等，但利空也不少，包括6月底央行對投資客的管制措施、利率調升、國際經濟前景不明、大陸房市調控效應，以及ECFA利多出盡，再加上年底有五都選舉，後續房市可能震盪幅度更為加劇。
因此未來將考慮市場參與者的判斷能加和財務體質。
精實新聞 記者 林詩茵 報導 2010-07-29
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學者：建議央行調控土、建融，防土地炒作泡沫
政大地政系教授張金鶚今(29)日表示，雖然今年第2季看來房市趨於熱絡，但在央行管制政策下，預料第3季市場將呈多空交戰；在央行政策下市場都明確知道是短空，只是會空多久，長期會不會變好仍有爭議。
他提醒，長期房價還需回歸基本面，在房價泡沫指數高達逾4成下，房價長期需修正，下滑2¬~3成應屬合理。他更呼籲央行，應緊縮建商的土融、建融，防止土地的炒作泡沫。
張金鶚說，央行的政策讓目前大家知道第3季市場出現短空，只是長期究竟是「短空長多」或者是「短空長空」，還待確認。
他進一步指出，多數人認為短空長多，主要說法是兩岸簽署ECFA，這屬長期利多，對長期的經濟發展是好的；再者，土地市場熱絡，所以也有人認為房市應該長期是被看好的。
但張金鶚認為，市場部份人士在短期資金和消息面推升下看好房地產，但這會長多多久，是有爭議的。
他維持房價應合理修正看法，他說，短期房價應往下反轉，不論是央行的政策也好、短期房價到高點也好，房價長期還是要看基本面、經濟發展，以及購屋所得比，長期市場的景氣循環要反轉向上，所得上去，房價才會上去。
他說，從過去經驗來看，房價長期都要經歷修正力道，但這波房價上漲以來，都是V型反轉修正5~10%就立即上去。
張金鶚表示，他個人對這問題很擔心，因為房價有其僵固性，這波房價的修正恐怕需要一段時間；他指出，若房價急跌修正20~30%，即達到滿足點，但若房價緩慢修正，則可能需要花2、3年時間，每次緩跌3、5%，累積跌20~30%，達到滿足點。
他特別提醒金融機構，不要放貸過於樂觀。
因為目前的土地價格是不真實的價格基礎，若長期房價修正，則對銀行長期而言會受傷。他也提醒央行，要持續觀察建融和土融，建商不斷的以低資金成本養地，央行對相關狀況應謹慎思考，一旦房價、地價下跌，則銀行一定會受影響。
他並特別舉「雨遮政策」為例，他擔心政府的房市政策是短期的，像是選舉因素，市場買方建立在預期心理上，讓房市無法回歸理性，為怕傷及無辜，所以希望政府應該正視長期的房市政策。
精實新聞 記者 林詩茵 報導 2010-07-29