20 7 月 2010年房市 回顧上半年與展望下半年
由於台灣兩極化的M型市場發展，讓市中心成為富人特區，中下族群只能被迫往都市外圍遷移購買新房或買中古屋的方向購屋，根據房屋仲介業最近調查資料顯示，逾七成民眾可籌出的自備款只在100萬以下，這些民眾會下手的總價在400萬以下，且近五成民眾希望居住空間仍能維持一定水平，約在26至30坪間。
所以2010年經過上半年房市百家齊放、房價逐步墊高後，墊高的房價讓小老百姓無力購屋，無殼蝸牛走上街抗議！
但在利率低的條件下上半年房產推案熱絡，今年加上ECFA效應及五都縣市合併、土地看漲等大環境因素，建商還是樂觀看好房市發展，但日前因央行總裁彭懷南發無預警升息半碼，也要求銀行降低投資客及部分區域的購屋貸款成數，
是否因為下年底選戰的勝選，政府開始正視到小市民的購屋的痛苦指數，而消費者都在關注是否可以因此讓房市降溫降低購屋痛苦指數，所以這波打房策略的成效，是一場攸關未來房價是否會合理化的拉鋸戰，政府是否玩真的年底就會見真章。
優家網客觀檢視今年房市的發展趨勢整理如下：
上半年建商搶推案，推案量暴增
今年1月經建會公布景氣燈號有機會亮紅燈，由於生產、貿易、金融、消費等景氣指標，持續亮出代表熱絡的「紅燈」。
但當就業市場仍緩步回溫，國內房產買氣卻滾，建商推案猶如吃了「定心丸」，央行公布數據顯示，去年12 月底，建商推案指標的建築融資餘額，較前月暴增332億元，餘額重返兆元大關，落於1.025兆元，為去年5月以來的7個月新高！
以台中市為例，台中市上半年推出金額共計665.1億，較98年154.8億，增加510.3億；今年上半年推案量比98年也成長76%，交出漂亮的成績。
預售屋漲翻天 中古屋溢價比高
以中古屋為例，房屋仲介業統計，1~6月份屋主當時的希望開價，出現大幅度的躍進與成長，因此造成定價的溢價比跳升，其中六月份的溢價比由台中市稱霸，高達44.15%，其次為台北市30.29%，而台北縣與高雄市的溢價比平均落在兩成內，還算合理。
可見台北、台中兩市的屋主對於房價的期望值與信心度高到偏離市場行情過多。房價漲勢過速，讓買方猶豫再三，短期內不願躁進。
綜合上述而言，今年上半年房市一片看好，建商與投資客可說是最大的贏家，但未來房價是否會泡沫，是消費者要注意的進場因素，小心成為最後一隻老鼠。
政府打房再出招 縮小投機客炒作空間
政府針對投資客打房有二大王牌。一者是中央銀行，二者是國稅局，首先，今年6月 24日央行決定升息半碼(0.125%)，並針對台北市及北縣十縣市「選擇性信用管制」，7月12日又推出第二波房貸金融檢查行動。
但是打房後二周新聞披載，投資客大戶一買就是2百間炒作，還有專作法拍屋的二千戶大咖。央行打房到底有無成效？大型投資客認為，這種方法僅能打打小散戶，規模大、口袋深者，稅負不改、信用管制不嚴謹，央行還是打不到；不過，房仲業者調查，北市六月的中古屋每坪均價，從49萬跌至44萬，顯見央行打房嚇阻稍見效。
針對此類大型投資客，政府除了央行可對治，還有國稅局這張王牌。過去國稅局對以「個人名義」大量買賣不動產，並沒有認真執行查稅，直到97年財政部才規定，個人銷售房屋，要登記為營業人，課徵營業稅、營所稅。
台北市國稅局資料透露，自然人在1年內賣6戶以上房子要登記為營業人，但。但投資客借用人頭登記，根本課不到稅。可見鑽漏洞逃稅的情形仍很多。
下半年法令修正：屋簷或雨遮等突出部分不再測繪登記，將讓建商將無法拿雨遮、屋簷來增加銷售面積，未來勢必影響建商的銷售獲利，房屋交易制度出現重大變革，10月起買賣成屋價格需實價登記，縮小投機客炒作空間。
學者認為下半年房價恐暫滯或往下修正10%?
近日央行升息與進行信用管制，政大地政系教授張金鶚認為已有宣示作用，「下半年房價將下修5~10%，並採軟著陸方式修正。」
而建築同業看法想反：下半年度因
1.兩岸金融MOU、ECFA可望帶動鮭魚潮；
2.行政院推土地容積銀行、與民換地、為鼓勵民間擴大參與愛台12建設，透過都更手段增加容積；
3.建商砸地買地，房價跟著漲，一些標售土地案，都創下歷年來標售土地新高紀錄；4.都市開發建設，如大台北縣市合併、大台中縣市合併的全面開發，都影響房價蠢蠢欲動。
台中市建築公會便認為下半年台中市房市氣勢如虹，認為推案價格還有上漲的趨勢，下半年度台中市推案便有600億以上，推案量著重在重大建設區域周邊，中部是台商的大本營，加上中科外移人口，建商盼再創另一個高峰。而據住展雜誌統計台北市建商預估北台灣的推案量初步仍達近1500億元，今年鬼月推案量超過10億元的中大型建案就有37個。
建商看好下半年房市，政府與民眾卻不願房價繼續上漲，但是民眾雖期望下半年房價能跌，把希望寄望在央行打房，但要下跌需靠許多因素，很難只因央行升息等政策就改變，據調查七成左右的受訪者認為房價不會跌。
不過房市確已較淡，下半年度開始，台北市政府昨日公布6月不動產買賣移轉件數，較5月微幅衰退5.84％，比去年同期衰退20.2％。
北區其它受到管制的區域也有2～3成縮減。中南部房屋市場的漲幅本來就沒有北縣、市來的高，這次的管制措施對原來保守的地區影響不大，不過趁機撿便宜的買方詢問倒是稍增加，投資客仍唯持原有的操作模式。
所以綜合以上而言，下半年房價會稍受觀望或暫時小跌，但長期間還是看漲。
主要原因有五項，
一者是民眾認為ECFA簽訂後，將增加兩岸關係緊密互動，加速整體經濟復甦，陸資來台也會大買商辦與大坪數豪宅，可望帶動國民所得穩定成長，有助於房市長期發展。
二者，土地價格未下修，房價不可能跌。房地產專家田大權便表示，「撐住房價」是另一個因素，畢竟每個人都不希望自己的房子跌價，尤其對於在這幾年高檔進場的朋友而言，房價不漲就已經很難過了，更何況是跌呢？
三者，建源建設總經理蕭明仁指出，物價、建材等都沒有調降，房地產作為經濟總指標怎可能降價？除非遇到經濟大崩盤，才可能使建商不惜成本售，現在整體大環境看好，怎可能因為政府幾項政策就降價。
四者，都市建設發展得更有規模，機能更健全，人口更集中，所以都會區的購屋需求更多，房市只會更熱絡，房價更不可能大降。
五者，上半年建商頻推案，之前因金融海嘯累積未推的建案都一併推出，市場需求性仍高，勢必延伸到下半年，房市依然熱絡。
下半年房市商辦、住宅兩樣情
據調查，7月份住宅市場已出現價跌量縮的格局。不過店面市場，卻受到ECFA正式簽定和陸客即將來台的效應激勵，店面市場反而逆勢開出長紅，呈現出一個市場兩樣情的特殊現象。
以新北市為例，ECFA及陸客來台效應加持，店面成交爆衝5成，根據房介業統計，大台北第二季店面成交量，台北市價量平穩，台北縣則呈現價穩、量大增，成交量甚至成長近5成，其中傳統商圈也跟隨捷運店面的腳步，開出紅盤。
而住宅方面呢？因新北市的市況看好，屋主以經濟穩定的中產階級或中壯年齡換屋客層為主，因此對於買賣價差認知無法拉近的現況，也寧可多等一兩個月再說；也因為下半年已有眾多建商準備推出高價個案，促成中古屋房價水漲船高，所以該區新屋委售量呈現萎縮兩成的現象。
所以整體而言，經過上半年房價大漲，雖央行在短短半個月內，就祭出二個打房政策，但房市的運作因素多元，大環境影響層面深廣，但市場必會因最近的政策而有所調整，房價恐會有所停滯或稍調，下半年度要購屋的民眾仍可好好觀望。
優家網記者 廖翎而 2010-07-20