買冷租熱 北市租金微漲/教你計算合理房租 合理房價

買冷租熱 北市租金微漲/教你計算合理房租 合理房價

猶記得前年底,全球金融危機爆發之際,在「現金為王」的前提下,部分房市專家主張「買不如租」概念;如今整體景氣好轉,但遇上央行政策打房,房市買盤欲振乏力,意外促使台北市租屋市場回溫。

房仲業者比較今年一月與七月的租金水準,北市租金平均漲幅5%,從每月每坪租金730元,微漲至770元,尤其是萬華地區,漲幅高達一成五,居全北市之冠。

萬華生活機能佳 租金勁漲1成5

住商不動產統計台北市7月份租金水準,若與1月相較,萬華增加15.44%表現最佳,從年初每月每坪租金570元,半年來飆漲至658元租金行情;文山區的租金漲幅居次,成長14.55%,平均租金從591元,一路上揚至每月每坪677元。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,萬華、文山屬於北市外緣,長期以來租金偏低,但萬華生活機能佳、文山居住品質好,加上與萬華相鄰的板橋以及文山相接的新店,這兩地的租金較高,促使想省點房租的租屋族,寧願捨板橋或新店,轉至萬華或文山區租屋。

大安區退位 中正區榮登租金寶座

北市租金下滑的三個行政區,依序是南港區(-9.62%)、大安區(-4.86%)、松山區(-0.93%),尤其是房市熱區南港,租金行情從年初每月每坪約665元,驟降至601元,大安區由北市最高租金水準947元,跌至901元,落後中正區每月每坪平均租金920元。

徐佳馨指出,以南港、大安、松山來說,雖然位處精華區,但租金呈現衰退,主要是因為其替代性高,如南港租客可前往汐止,大安可選擇中正、文山,松山可轉進內湖,顯見台北租屋市場的區域替代性高,若炒樓不成,打算改炒租金,恐怕行不通。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/07/19

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房市快訊/不能說的祕密 教你計算合理房租 合理房價

房子太貴!買不起!那就去租屋吧!不過,租房子也是有訣竅的,不要去租一個讓自己晚上也不想回家的房子。

台灣的租屋族群可以分成三大區塊,分別是

(1)學生,通常租雅房、小套房,

(2)小家庭或一般家庭,通常租大套房或一般公寓、大廈的房子,有些甚至租下整棟透天厝,

(3)商務人士,通常租管理良好的小套房、大套房。租到好房子前的先決條件,必須是要碰到好房東,因為好房東比較會注意房客的居家安全,對於出租房子的保養也會比較用心。

而在面對租房時,最好不要向「二房東」租屋。

租屋之前,房東與房客一定會簽約,通常契約書都是由房東準備,一般房東都會到文具店買份制式合約,不過,租屋者還是要將內容條文仔細閱讀,對於有疑慮的文字,要與房東討論清楚,如有特殊的需求,也要與房東討論清楚之後,加註在租屋合約之中。

至於押金部分,通常合理範圍在1~3個月,租約解除前,合理作法需提前1個月告知。

房東怕碰到壞房客,房客也怕碰到壞房東,所以,租賃房屋最好的辦法,就是雙方一起拿著契約到法院或律師事務所進行公證,如此雙方都可以得到法律保障,租屋者可以將房租在報稅的時候列舉扣除,每年最高為12萬元。租屋的時候,要註明租金繳付的方式與時間,還有包括水電費、管理費、修繕費等等應該由誰支付。

至於什麼樣的租金才合理?其實這個沒有一定的標準,因為區域、房型、年份、屋況……都關係到租金多寡,不過,租屋者可以到附近的房屋仲介公司打聽一下區域租金行情,如果是租金等於房價的三十分之一,相當合理。

舉例來說,一間房子目前的市值為600萬,那麼合理的年租金就約是20萬元或以下(600萬÷30=20萬),合理的月租金應該在1.67萬 (20萬÷12=1.67萬)。

不過,這樣的租金計算都是「概算」,必須看看屋況與相關室內配備及條件而定,以上面的例子來說,1.67萬的月租金指的是「空屋」價格,如果房東附有「部分」家具,例如沙發、床組、衣櫃、書桌等等,每月租金還可以再往上提高約3000元,

如果房東還提供家電,包括電視、冰箱、冷氣、電鍋、微波爐……等等,房租恐怕又要再往上加個2000元,所以,如果是全套家具還在內的出租房,單月房租恐怕會提高到2~2.5萬元之間。

最後提醒大家,租房子與買房子一樣,月租金最好不要超過自己當月收入的三分之一,最多也不要超過二分之一,以免租金形成「過度消費」,影響生活品質。

另外,教大家一個小撇步,根據學術界的統計計算,台灣的「月租金乘數是350」,「年租金的乘數是30」,這樣的數據是說,如果你租一間房子的月租金是3.5萬元,依照「月租金乘數是350」,那麼這戶房子的總價值應該有1225萬元(3.5×350=1225),如果發現房價低於這個總價,那麼這間房子就具有投資價值。

同樣一戶房子用年租金計算,年租金是42萬元(3.5×12=42),那麼依照「年租金的乘數是30」的模式計算,這戶房子的總價應該有1260萬元(42×30=1260),用「月租金乘數」、「年租金乘數」一起計算,這戶房子的合理價區間就出現了,答案是1225~1260萬元,會這樣計算房價,以後買房子就不比較不吃虧了。
MyGoNews衷柏宣/台北報導