11 7 月 預告登記 避免買軍宅遭法拍／何謂「預告登記」？
這幾天許久不見朋友打電話來，他脫口直說「我房子要被法拍了，您要幫我想想法子」，當下我有點錯愕，我記得他的生活單純，工作也算穩定，如今卻在電話另一端脫口直說要我救救他。
我這朋友是小時候玩伴，我們管他叫小康，過去幾十年小康一點都不僅是小康而已，憑他北市光復北路松山華城新窩就身價上千萬了。
小康電話中跟我說他在2年前買光復北路軍宅松山華城，但要等到2013年房子才能移轉到他名下，小康當時自行找上賣方，因為受限軍宅5年內不得移轉規定，所以僅簽訂一份權利買賣書，約定5年後完成移轉。
但時間未滿5年房價飆漲，原本1,500萬元左右的房子硬生生漲至3,000萬元，幾乎上漲1倍利潤，導致賣方覬覦，用房屋名義增貸3胎、4胎，現在小康住的房子幾乎面臨法拍。
事實上昔日眷村一座座被剷平被蓋成軍宅，眷村因地段好、屋齡新，是不少民眾首選，但受限軍宅資格規定，住戶優先購買且5年內不得移轉，一般民眾想要入住新社區，僅能向原住戶買下權利，並簽訂合約約定新屋落成5年後進行移轉，或參予餘屋標售，但精華區軍宅很少餘屋流出，一般而言，想要首波就進駐新軍宅民眾都是找上原先眷村住戶談權利買賣。
實務上像這種權利買賣在不動產交易中並非少數，怎麼保障自身權利，就是門學問，簽定權利買賣書雖然具法律效力，但若是賣方在權利期間增加房屋貸款（也就是俗稱二胎房貸），但不繳息、或5年後賣方無法繳清房貸，交屋恐會陷入困境，最嚴重是遭受法拍。
雖簽訂合約書、繳了錢，但想要對抗法拍恐有一段漫長法律程序，況且也不一定能順利翻案。
建議民眾在簽訂買賣權利書時，應要求房屋「預告登記」，避免合約簽訂至交屋期間賣方不善舉動，甚至可保障自己順利取得房屋所有權，保證房子可乾乾淨淨妥善移轉。土地或建物上有預告登記，僅預告登記人才有權對資產進行處分，賣方（原屋主）將無法對資產進行任何處分動作。
隨著房價逐漸高漲，早出脫手上房子的民眾心有悔恨，這種市場氛圍對僅簽訂一份權利買賣書、沒有法律效力來保障買方，加註「預告登記」才能夠真正保障，買方對於資產所有權。
（台灣房屋董事長彭培業口述，記者曾萃芝整理） 2010-07-11
————————————————-
何謂「預告登記」？申辦預告登記應具備那些文件？預告登記之效力如何？
一、預告登記之意義：
預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。
二、申辦預告登記應檢附下列文件：
1. 登記申請書
2. 登記清冊
3. 登記名義人同意書
4. 登記名義人身份證明文件
5. 登記名義人印鑑證明書
6. 請求權人身份證明文件
7. 土地或建築改良物所有權狀
三、預告登記之效力：
1.預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
2.預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。