02 7 月 利多VS.利空 後市須續觀察
升息與選擇性信用管制，加上常態直航及ECFA正式簽署；台灣房市正式邁入多空皆出盡、回歸基本盤之局面。不過截至上週為止，北台灣還持續處在高檔整理階段，僅低價產品反應較為理想…
這幾天，各地的眼鏡行大概會生意興隆；因為上週央行近乎『無預警』的升息(半碼)動作，絕對跌破了一堆專家的眼鏡。
只是升息半碼，實質影響有限，應該是心理層面衝擊較大，畢竟先前多數人都聽信專家預測，全沒料到央行的驚人之舉。相較之下，同日祭出的選擇性信用管制，才是真正造成實質衝擊的部份。
不過新利空浮現之際，也同時冒出利多消息；那就是攸關ECFA實質內涵的早收清單項目，兩岸洽談代表很快達成共識，本週二(6/29)ECFA就將於重慶舉辦的第五次江陳會中正式簽署。
利多空同步出 房市震撼彈
今年度最大利多ECFA，與最大利空升息，湊巧地都在六月底『實現』；加上選擇性信用管制，上週房市確是多空因素並陳。當然其影響，短期內還看不出來；截至上週為止，北台灣房市仍處於五月國際利空震盪後的整理階段。
選擇性信用管制的核心標的區台北市，在近期高總價產品反應明顯趨緩下，一些預備再開新高價的個案，推出或強銷動作似乎都有放緩。預備開120萬/坪的中山區「德杰Flora」，就打算等七月再進場強銷，以便搶搭花博題材。該案旁規劃飯店式套房的「水美璞麗」則已先公開搶市，開價僅7字頭。
大同區則因相對低價，故還可看到二、三房產品的區域；成交行情一般還在5字頭，因此來人及成交尚稱理想。承德路巷內的「京美術」，就以二、三房為主力，反應不惡。不過據了解本案已準備調漲價格，未來反應如何，需持續觀察。
開出8字頭大同區天價的「皇翔玉璽」則反應平平，主要因為此類客層對該案所在位置為航道正下方，有相當抗性。本區最新案為位於環河北路，有淡水河景賣點的「上河苑」，開價為5字頭。
北邊的士林，包含「天子」及「長虹虹頂」等百萬單價案，近期去化已見趨緩，反而是仰德大道沿線人氣較高；開出8字頭的「菩方田」由於媒體強銷加上辦理講座活動，因此來人不少，傳聞成交客戶多當做度假屋使用。位於同路段稍下方，加油站附近的「采采松廬」，也開出87萬/坪高價。
士林區最新案為位於華僑新村，據稱為前將官官舍改建的「觀邸」。文林路商業區則將有新案「囍堂」，磺溪畔則將有鄉林豪宅新案問世。
內湖五期最近同樣受大環境因素影響，反應趨緩，全區只有遠雄個案宣稱反應持續熱絡。遠雄本區最大一塊，位於「金華苑」後側之千坪基地已開始潛銷，案名為「米蘭苑」。先前傳出要開8字頭，基地為工商服務區的「合康捷境」，則表示實際開價『僅』68萬/坪。另外，本案也是寶佳機構在台北市的首宗推案。
林口房價跳漲 產品急趨豪宅化
這次台北縣有十區被列入選擇性信用管制範圍內，其中一區中和，現階段除捷運題材建案外，內需或自用比例仍高。強銷案「潤泰曉山青」在國道三號基隆段走山事件事過境遷後，逐漸恢復之前盛況，上週就有200組週來人，且仍以區域客為主，不過成交戶當中，區外客佔半數以上，且隔壁的永和客不少。
「潤」案32萬/坪的成交價，以其基地位置及條件而言，中和在地人認同度不高；但近期永和狂漲，因此相同價格，永和人便可接受。基於同樣原因，本案也有相當比例北市客買單。
今年以來價格三級跳的林口，這次則未被列入管制區內，不過其房價漲速，仍相當值得『注意』。目前區內已快要看不見成交1字頭房價的產品，新產品規劃也愈來愈趨豪宅化；不過和北市雷同，近期相對高總價產品反應也不理想。客源方面，60坪以上大坪數、高總價者以北市客為主，一般換屋或更小者則多為區域客。
本區最新指標案位於內側商業區的「展悅美術館」；本案規劃160坪雙併產品，因為有容積獎勵，因此樓高可達23層，預計將開出4字頭天價。炎洲新案「雲品」則在面扶輪公園戶別規劃超大陽台，號稱空中花園。標榜近司法園區，文化二路巷內的「呈冠禮讚」，則是林口首宗採中空樓板建材的個案。
宜蘭近期房市，相對而言變化微乎其微，大環境因素幾乎未造成太多影響：近一年餘區域房價上揚，則純粹是人口密集市區土地資源漸少、地主抬高售價所致。因此近期推案焦點都轉往郊區，因為郊區地價相對便宜，建商可推出和以往總價相仿，甚至更低的產品吸引客戶。
新竹市況仍低 新案價續墊高
新竹地區則又是另一番景象；原則上，當地市場也受國際利空震盪遞延效應影響，市況還在低檔，相對低單、低總價產品表現稍理想。前週則因為端午節，因此來人小增；不過人氣是否真回溫，還要再觀察一段時間。
新竹市市場焦點依然在關埔重劃區。
外接待設在竹北市的崑山建設「上謙」，開出26萬/坪光埔段新高，不過仗著品牌賣點，開案初期反應還不錯。而「上」案的區域高價地位，幾個月後可能就會換人坐；因為同區將有中悅機構新案推出，據傳開價將直接跳上4字頭。
市區方面，「一邸」之前案名為「東門城」，規劃70餘坪雙併產品，訴求可合併，開價36萬/坪則為市區最高；基地距當地繁華圓環商圈頗近，是本案最大賣點。東大路中央路口的「鴻韻」則有高架道路問題，因此開價比先前預期稍低。不過近期反應平平；實際客源中，竹科人與在地自營商各半。
竹北市則因為投資置產比例始終高於新竹市，因此這波短空影響，本市較明顯可見。雖說如此，現階段為止新案仍繼續冒出；其中，位於高鐵車站特區，車站專區旁商業地目，樓高可能近三十層的「時代雙星」，將開出30萬/坪。
台科大重劃區最新案「台科晶品」，則同時規劃一般二、三房及開放式格局；後者將訴求可隔成若干小套房單元出租，應該是鎖定台科大進駐後的學生租房需求。不過學生套房與一般產品存於同一社區，未來人員進出管理可能會是大問題。
最新的縣治三期也有新案。走高總價路線的「雲河」為該區首宗透天案，實際位置已在特區邊緣。除河景外，其他規劃並無特殊處。同區第二宗大樓案則為總銷23億，基地為商業地目的「文鼎大苑」。特區邊緣行政區已屬新埔處也有新案，為集村農舍之「閎基美麗人生」。
上週央行的升息動作，不僅讓先前一堆外資及專家的預測全部大摃龜，也顯示央行對大台北房市過熱之疑慮頗深，超乎外界想像。
不過央行這次僅升息半碼，以貸款100萬計算，一年僅增加一千多塊的負擔，其實不算重；尤其央行這次升息，更代表接下來半年時間，再大幅調整利率的機會大降，反而等於『利空出盡』。相較之下，6/25宣佈並即期生效的選擇信用管制，才更需持續關注。
這個史上第二次的99年版信用管制(第一次為78年)，範圍只有台北市全區及北縣十個市鎮，重點為管制放貸成數為七成，且取消寬限期，並不得另以修繕等其他名目增加放貸金額；不過僅針對第二屋貸款，不包括土建融。
央行會大動作祭出選擇性信用管制，當然是因為稍早道德勸說及三縮政策等措施，效果都不顯著。只不過目前購入北市高價產品者，多為資金配置、保值，甚至是避稅目的，因此從資金面管控，恐怕成效仍不大。短期內可能真會受影響的，應該是少數短期投資客比例偏高的區域，如新莊頭前段。
再者，房價飆高、租金水準沒跟進，其實已打退一堆小額投資者。限制貸款、取消寬限期，對現階段檯面上的投資客當然有影響，但程度還在『預期中』。ECFA利多兌現之程度如何，反而才是更重要的觀察指標。
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