投資客並未變少 只是轉移陣地

投資客並未變少 只是轉移陣地

在理監事會召開前,央行先公佈了5月五大行庫新增房貸餘額及利率水準。雖然先前央行強力推出三縮政策,還要求各行庫雙週固定上報房貸放款狀況,不過5月新增房貸仍比4月小增2.38億,平均利率也再下滑0.019%至1.616%。

利率持續下跌創新低、新增額度也又增加,外界當然會解讀為打房無效。央行則解釋,根據各行庫上報資料,投資客放款確實減少,增加幅度來自自用客,加上行庫持續主攻的公教房貸專案利率是1.3%,因此平均承作利率才持續下滑。

央行經研處陳一端副處長表示,抑制投客炒房的效果,還得在一段時間才會看出。

現在就評斷央行打房政策毫無效果,是言過其實,然說效果有限,也不為過央行最初的緊縮政策,是針對投資客和豪宅買家;不過真正將房價快速墊高的,還是套利轉手的投機客,因此後期央行動作,幾乎都針對這類人;最近的具體作法則是,通令凡持有第二棟以上房產者,一律視為投資客,提供利率、降低成數。

不過以營利為首務的行庫,還是『上有政策,下有對策』。事實是,除了營利為根本外,現階段為止,國內行庫在土建融、房貸及消金以外業務之經營獲利能力都不高,且國內合理投資管道少且不良、爛頭寸仍多,因此只要利率不動,就算行庫真的大幅緊縮房貸放款、調高利率,幅度也有限,效果當然不大。

再者,央行的三縮和金檢,並沒有讓投資客暫時收山,只是使他們轉移陣地而已。限縮政策加上都市更新題材略顯疲軟,投資客當然暫且退出卡位資本額較高的成屋或二手房,轉戰投資門檻低,且更具話題炒作空間的預售市場。

根據住展企研室觀察,近兩個月大台北房市之中高總價產品,受短期國際利空持續震盪、台股疲軟之影響,反應明顯趨緩,但低總價產品則仍熱賣。這是自用客回籠嗎?當然不是,是投資客買單!

再來,各捷運共構案持續交投熱絡,新莊更是火燙:副都心標地詢問度超高,頭前段推案仍如雨後春筍,成交價一年時間就從不到30萬/坪,漲到現在4字頭以上,舊市區在新莊捷運分段通車的題材推波下,也同樣跟漲到4字頭以上。

我們不否認,新莊有強勁的內需力道;但如此多量體順利去化,及如此快速的價格漲勢,只有投資客行為才能拱得起來。

根據住展企研室側面觀察,截至六月為止,上新莊房市推案平均仍有五成以上投資客;如加上潛在置產客層,真正純自用買家,應比帳面所見的更少。近月甚至桃園市、中壢市都看得到台北客蹤影;他們前進該區的目的,同樣為投資。

短期、整體來看,房市投資客比例或許真的降低,不過主因不是打房奏效,而是短空因素未消退。且目前為止,離利多題材真正兌現,還有段時間,這代表市場還有最後一波話題炒作的空間;『感知敏銳』的投資客,當然不會放過此機會。

投資行為當然是房地產買賣的一部分,畢竟房市商品中含有土地,為稀有資源,肯定有炒作增值的利益。官方必須做的,是利用各種政策手段,平抑或降低炒作行為所產生的不理性哄抬,因為房市商品仍有其至關重大的民生需求層面。

對岸實質社會主義,可用高壓手段調控,台灣這邊則不可能複製,但光從資金,也就是利率及貸款面,也無法達成抑制效果,必須配合租稅政策,提高投資者的成本及門檻。

因此再次重申,以資本利得稅取代土增稅,以實價為房屋、地價等相關稅負的稅基基礎,仍是將投資炒作行為對民生需求面造成之影響程度,降到最低的必要途徑。
住展房屋網提供 2010-06-24