地上權住宅 銀行貸款意願低

地上權住宅 銀行貸款意願低

地不能賣,就用租的!國有地雖然暫停標售,但是財政部預計六月推出土地地上權招標。其實,台北市也有不少地上權住宅,部分案例屬於早期BOT案的「平價住宅」。此類型房屋總價相對低廉,不用付地價稅,但是有使用年限,除了房屋稅外,每年還要支付土地所有權人租金,最大問題則是銀行貸款意願低,購屋前須衡量財力。

信義房屋不動產企研室研究員李健銘表示,買賣房屋的方式,除了一般的買屋並買地,還有「地上權住宅」,地上權住宅並無土地持分,買屋不買地,當然相對平價。

地上權住宅又可區分為「有建物權狀」及僅具「使用契約者」,後者以台北火車站前的「京站」為代表,其餘個案像「東京凱悅別館」、「南京東錄」、「南京333」、「京華DC」、「寶成河畔皇家」、「台北花園」、「成德VIP」等都是知名的案例。台北縣市還有一些老舊的公寓、華廈屬這類型房屋。

東森房屋南門店店東呂奕德表示,目前地上權住宅使用期限多為五十年購置地上權住宅的最大好處是便宜與同性質產品價差達二至四成,又不用繳地價稅,很具吸引力。不過並無土地所有權,且使用存續年限隨之遞減,銀行不願放款,年老色衰後,脫手更不易。

以「河畔皇家」為例,目前屋齡十年,銀行已經不承作貸款,購買者可能要自備現金交易。

上海商業銀行個金部經理馬婉瑜說,銀行鑑價時,多半將地上權住宅建物與土地使用年限價值分開計算土地使用年限價值與銀行承貸意願,均隨存續年限減少而遞減。雖然建物可設定作為抵押品,貸款方式仍會傾向評估個人財力的信貸模式。

呂奕德說,部份地上權住宅交易時,土地所有權人具優先購買權,當初若有相關約定時,交易前就要以存證信函知會土地所有權人,否則過戶時會遭拒。
自由時報〔記者簡明葳/台北報導〕2010-04-24