23 4 月 從高房價看房屋與土地的迷思
近來台灣都會區的高房價已經成為民怨之首。若干國有地的高價標出，成為房價上漲的未來指標；停止標售國有地，卻反被建商以「土地供給減少」當成抬高房價的理由。政府的政策，陷入父子騎驢的兩難處境。筆者發現許多令人深思的現象，提出來供大家參考。
觀察高房價的現象，可以發現癥結其實在於土地與房屋的連結。房價上漲最大的原因多半來自於土地（包括其所在的位置），而不在房子本身；但房屋卻是人們居住需求的所在，而不是土地。若房屋作為一種消費品，其本身價值應隨著年份而減少，特別是以台灣的地理環境而言，超過三十年的房子，歷經大大小小的地震與颱風，問題多半不少，卻因為土地的關係，價值不減反增，使得一般購買市區中古屋的民眾，在負擔沈重房貸的同時，卻不能享有居住品質的提升。
然而土地一個常被忽略的特性就是：雖然建築房子需要土地，但是有限的土地卻可以創造大量的房屋。試想：若是全台北市的房屋都像一○一大樓一般高，房價能高到哪裡去？這讓我們可以回頭檢視：每當房價高漲，政府以「增加供給」的名義釋出土地給建商，就能如願地增加足夠房屋的供給嗎？
以近幾年的發展來看，顯然並不是那麼回事。由於價格高漲，建商取得土地的成本增加，加上國民所得停滯，建商只好訴諸金字塔頂端的客戶，用精華區土地來生產大坪數、戶數少的豪宅，這些有錢人又利用精華區替代性低的特性，加上低利息、資金成本低的環境，代價而沽。
事實上，許多豪宅的實際居住率都偏低，甚至有媒體報導，平日住在這些豪宅的不是菲傭就是蚊子。政府釋出土地，本來的用意是希望建商用來生產一般住屋，供民眾居住，結果卻被建商用來生產炒作的商品，土地的最終使用效率反而降低。
目前政府對都會區的國有住宅用地，五百坪以下還是以賣斷方式處分，其實過於寬鬆。對於房價高的都會區，國有地不但不應賣斷，更應釋出地上權，供建商生產沒有土地權的房子，切斷土地與房屋的連結，讓有自住需求的民眾能以較便宜的價格（約市價五到七成）取得房子，不用跟投資客競逐同一種產品。
對政府而言，由於地上權到期可以回收再釋出，長期而言，就等於將有限的土地轉換成無限的供給。而有時限的地上權隱含著不低的折舊成本（就像半導體廠昂貴的設備一樣），取得地上權住宅的人，就必須盡可能地提高使用效率，從而減少整體土地資源的浪費。
政府甚至可以考慮以偏遠地區的大面積國有地，與財團交換都會區的土地並釋出地上權，如此一來，政府多了一個可以調控都會區房價的工具，又可促使財團幫助資金不足的地方政府進行開發。如此的方式，與當年「耕者有其田」政策，讓地主用土地換取股票，將資本導入正在萌芽的台灣工業，有異曲同工之妙。
作者牧，目前定居美國麻塞諸塞州，博，教。簡介表示，他旅居美國超過十年，有美國綠卡。本文為NOWnews.com網友投稿，言論不代表本報立場
今日新聞 2010/04/23