預售屋砍價 教你出招

預售屋砍價 教你出招

今年329檔期全台推案量約4,500億元,北台灣就占2,000億元,由於政府提出多項措施欲嚇阻投機風氣,使原本備受期待的銷售旺季,購屋民眾態度轉趨觀望。

信義代銷協理何胤諭表示,市中心釋出土地來源變少,建商開高價已是大勢所趨,且短期內建商並無立即的財務壓力,實際上並無大幅議價的空間,建議面對開高價出售的個案,除參考附近行情外,平常日或假日經過時,可留意接待中心是否有許多人潮或車輛進出,作為判定個案是否搶手的依據。

大膽議價 別買在高點

另外,偏離市場行情價格太多的個案,除非條件無可取代,條件普通或者有抗性的個案,可以大膽議價,畢竟入接待中心也可空手而回,不一定要搶在高點進場。

何胤諭指出,目前市場上對房市看法非常分歧,政府對購買「第二間房屋」的貸款擬從嚴以待,已導致建商暫緩後續的漲價動作,但尚未聽說有業者展開降價活動。

不過,部分訴求投資客的建案,確實受到政府抑制高房價政策影響,尤其在公股銀行喊出要降低投資客的貸款成數、提高房貸利率與縮短還款寬限期後,投資客擔心成本會增加,轉趨觀望。但從近日建商仍勇於標地的情況,以及各預售案場來客量也沒有明顯減少等跡象看,他認為,2010年的整體預售市場並沒有看壞的理由。

貨比三家 功課要做好

再者,因為預售屋通常會有兩年至三年的施工期,購屋者這段期間只要分期付總價款二至三成,整體來說付款壓力並不太大,加上通常在交屋辦理貸款時,往往由建商與往來的金融機構洽談整個建案需要的貸款,可以幫投資客避掉銀行針對中古屋投資客的種種限制,讓轉戰預售市場的投資客財務操作輕鬆許多,因此儘管政府動作不斷,329檔期的買氣並沒有受到太大的影響。

面對329檔期多方的訊息,只想自住的購屋者務必要有自己的想法,先想清楚購屋的動機,不要輕易被外界訊息影響或隨波逐流,要花時間去比較、挑選房子,找到自己喜歡、符合需求及經濟足以負擔的房子,而非盲目地追高。尤其預售案價格雖比中古屋高出許多,實際成交價仍要回歸合理行情,消費者不妨勇敢出價,也許能買到「俗擱大碗」的好厝。

至於有意買預售屋的民眾,首先得貨比三家,想買得划算,一定要做功課,若看到屬意的推案,一定要多看看附近雷同的推案相互比較,除了解當地實際成交價格,也可聽到各種不同的意見。

此外,要了解該預售案是否同質性高,或有其不可替代性,不然拿鄰近區域的個案來比一比,通常市場行情不會差距太大,是議價時很好的參考指標。

廣告戶 殺價最佳指標

房仲業者則建議,通常廣告戶是很好的殺價參考,消費者可以先問四樓、14樓等一般民眾較忌諱的樓層賣多少錢。比如開價50萬元,條件較差的廣告戶只有40萬元,無論你買哪個樓層,都用這個價格去殺價,減去5%後,一點一點的往上加準沒錯。

其次是化整為零,用親朋好友的名義,在不同的時段上門,探聽不同銷售人員針對各戶開出的價碼,互相比對。也可以召集同學同事等人,運用團購的優勢,壓低銷售價格。另外,先議單價再議總價也是常見的殺價手法,以總價1,200萬元、30坪的房子而言,每坪單價40萬元,總價頂多殺到1,000萬元。

但若用單價40萬元打八折,每坪32萬元,總價就可以議到960萬元;直接拿現金下訂,若遇到戶數較多的大型推案,現金購屋常可享受到意想不到的折扣。

潛銷階段 談判好時機

房地產代銷業者指出,通常測試市場水溫的潛銷期與接近結案時,也是議價好時機。大多數建案為確保客戶成交,剛開賣要穩住基本盤,讓現場人員與業主先吃下定心丸。之後若成交率不錯,就可逐步往上加價。

至於銷售末期,也有業者俗稱的沉澱戶,因剩下來多半是條件較差、景觀較差或是沒有任何景觀的剩餘戶,若遇上代銷公司急著要結案,也可爭取較大議價空間,但要注意供給量過多會產生餘屋量大的問題,可能會有短期內較難轉手的風險。
【經濟日報╱文/梁任瑋】2010/03/27