03 3 月 高房價造成人口流失？捷運『聯外』效應同樣居功
最近幾天，國有地標售創高價所引發之爭議，持續成為房市發燒話題。土銀董座上週五在內部會議『放炮』又最受矚目。後來幾天，王耀興董事長已『三緘其口』，不再對外發言；不過這回換民代不甘寂寞。號稱是『帝寶芳鄰』的邱毅接受媒體訪問時也認為，政府應該全面暫停標售國有地。
當然這一切的一切，還是近六、七年來大台北地區房價持續飆漲所致。根據住展雜誌歷年資料，從92下半年SARS疫情趨緩至今，大概僅97下半年因為金融海嘯衝擊，北市房價出現小幅下修，其餘時間走勢都是向上的。當中又以96至97上半年間，及最近10個月的漲勢最兇；前者是馬英九勝選期待行情，後者則是眾所皆知的資金炒作與兩岸交流想像空間。
而近期北市人口明顯大量外移，似乎就以高房價的『功勞』最大。尤其最近一年，北市連一般中古屋，也因都市更新題材持續發酵，跟漲幅度驚人。這讓原本還能負擔中古屋價的首購或自住客層，壓力更大。仲介業最近持續炒作北市人口外移消息之動機，目的是希望姿態極高的賣方價格稍稍軟化，以期增加成交機率。
如果高房價是造成北市人口外移日趨嚴重的關鍵因素，則顯然95年開始，北市人口社會增加數應該都是負數，且負值要愈來愈大才是。
不過北市人口淨遷出，並非近三、四年的事，而是長期趨勢。根據北市統計處及民政局資料，北市人口社會增加數（即遷入扣掉遷出），從民國79年至今20年，僅95年是正數，為8,727人，其餘都是負數。而負值較高的，都落在80年代；81,82,84及85年，淨遷出數都超過四萬，82年還逾6.6萬人。
90年代之後，則以90及92年，均超過兩萬淨移出為最多。至於93年開始的房價飛漲，單從社會移出數來看，似乎找不到太明顯的對應關係；98年將近1.8萬人確是近五年新高，不過仍低於90及92年數據，和80年代相比，差距更大。
因此，80年代房價飆漲時期，或許真造成北市人口大量外移；不過近五、六年這波房價漲勢，情況則相對較緩。當然實際情況也可能是，居住確實移出北市，但設籍地則仍在北市；畢竟論整體福利，台北市民獲得的資源及照顧仍較北縣優。而這樣的『移出方式』，就更難用官方人口統計數據看出。
事實上，除了房價漲勢又急又快，造成更多人被迫遷出北市外，近年大台北捷運路網日趨完整，也是重要因素。根據住展企研室觀察，十年前淡水新店線通車，顯然就帶動了一波移民北縣的風潮，板橋線全線通車，也讓南板橋及土城房市一夕暴紅。
近年，則換成新莊線及機場線沿線成為捷運購屋熱門區，可能今年九月提前通車的蘆洲支線，也將加入『陣容』。連同去年定案的民生汐止線汐止段及萬大樹林線，都增加北市住民遷出首都的意願和動機；而沿軌道找尋新居地，也是現代都會發展的大勢。
純從地段論，或許北市仍強者恆強；但同為政經中心，北市某種程度其實並不適宜長久居住。其他如生活環境、機能甚至學校，近年北縣也即起直追，早已不在北市之下，升格後的新北市，當然更有望獲得更多發展資源。以上種種，或許才是北市人口持續流失的重要因素。
【住展房屋網/新聞分析】2010.3.3