家戶購屋比 與各區市況逐步脫鉤

家戶購屋比 與各區市況逐步脫鉤

一個地區的房地產商品需求能量及意願,很難用特定數值做真實呈現;以官方資料來說可能最接近的,就是拿買賣移轉棟數和家庭戶數來比較。昨日太平洋資產公司發布的『家戶購屋比』,基本上就從此而來。

按原則或慣例,房市商品有七到八成,甚至更高的機率,購買者是拿來自用,無論是首購、換屋或當營業所使用。因此,拿買賣移轉棟數或件數,除以某區家戶數量,是很合理的作法與推估,除意願外,也可看出該區潛在的購屋需求量。

不過,一旦市場出現投資潮或資金行情時,價格容易被炒高、墊高;如果這時一般庶民購買力又沒有提升,那麼實際市場買氣,就是被所謂的『假性需求』,也就是投資套利及中長期置產保值,甚至是單純持有炫耀消費(豪宅)所撐起,上述的算式得出的數值,就跟和市況脫鉤了。而台灣近年房市概況,就是如此。

因此,昨日太平洋資產提出,去年新竹市家戶購屋比取代連續四年居冠的台中市,成為全台首位;台北市也還有6.56家戶購屋比數字的說法。若純從數字分析來說沒有問題,但的確是和市況有相當程度差距。

先說新竹市。其實論行政區大小或人口,當地並沒有強勁內需的條件,關鍵當然在於竹科人;竹科人的高消費力,可說直接撐起新竹全區房市半邊天。

這些確實設籍,甚至也居住在竹市的竹科人,購屋足跡不止新竹市一地,更跨到竹北市,甚至也還有竹東等較邊陲區塊,目的當然投資置產比例甚高。根據住展企研室了解,竹北台科大重劃區近半年買氣狂飆,竹科人就貢獻良多。因此新竹市去年能夠成為家戶購屋比數值最高區,不讓人意外,但『內情』並不單純。

台北市的數字,與實際市況脫節情形更嚴重。首先,中古屋市場在比價跟漲及都市更新持續炒作之下,價格繼續狂飆,新案開價更是一案高於一案。官方相關數據更顯示,去年移出北市人口創史上新高,購買量/家戶數數值及其失真度,當然就更容易被放大,其超過6.5,比平均值高出甚多的數字,並不能呈現北市家戶真正的平均購屋意願。

不過全台整體數字,則多少能消弭上述的區域落差;而數值僅比08年微幅上升,當然也顯示,儘管短期內還有低利房貸可用,但房價受資金拉抬狂漲之下,一般(同時也應是多數家戶組成)受薪階級早無追價能力,態度當然只能轉而觀望,意願當然會低盪。
住展房屋網 2010-02-05