01 2 月 大台北房市未來的「甜甜圈效應」
台北市都會區房價的高檔水準，在全台灣目前已是眾所周知的事實了，近幾個月的房市交易量，台北市的成交量有逐漸的減弱，但是即將成為「新北市」的台北縣房地產成交數量，卻反而有明顯增溫的趨勢，整個大台北區域房地產熱絡的情形，呈現了「內冷外熱」的現象，形成非常罕見的「甜甜圈效應」。
台北縣、市房地產買賣登記數量的變化
會有這樣子的現象，除了上週提到的產業與人口遷移變異的主要因素之外，就本身居住在大台北地區的民眾，以及原先操作台北市房地產的投資客而言，對於目前台北市如此高昂的房價，也逐漸買不下手，趨於保守為多了！持有台北市房產的賣方，都知道此時若將房子給賣了，若要花一樣的錢再買回另一間相同條件的房子，是怎麼也買不回來的，因此更形成了所謂「惜售」的情形，於是待售的物件稀少、交易量當然也就更少了。（台北市的房屋買賣登記件數，由去年6月份的7,000戶，逐月趨減剩下5,000多戶）
買不下手的一般自住需求者，轉而尋找其他住居的替代方案，若不是就地租屋、就是退到外圍台北縣的地區買房子；而原本於台北市的投資客或是換屋族群，在賣掉了房子獲利之後，也有不少人改選擇以更少的預算，轉戰到台北縣另尋新標的投資，或者是購買更新、更大的房屋自住，同時也成為促使台北縣房市買氣與價位增溫不少的原因之一。（反觀台北縣同樣在去年6月份突破了10,000戶之買賣登記件數之後就持續熱絡，至11月仍維持於9,000戶以上的交易量）
計算台北縣、市交易量的差異，前半年僅有2,617的平均差，更於後半年即快速驟增為4,272的平均差異數（增幅高達約63%），可見大台北地區房地產的交易重心，已明顯由台北市轉移至台北縣地區。
北市交易鈍化、北縣各別區域表現
以台北縣、市區域的房地產走勢，因人口從中心移向外圍，北縣房市交易量的擴增與北市交易量的縮減，更拉大了外圍與中心各自明顯轉強、轉弱的差距，產生了大台北區房市的「甜甜圈效應」。過去不管是國內、國外，只要是都市地區的房地產市場，當市場走勢上漲時，一定都是市區先漲、郊區後漲，當市場走勢下跌時，則是郊區先跌、市區後跌。大台北地區房市顯現目前這樣的情形，是不是也透露了整個房地產趨勢上漲，已達到一個停滯趨緩的階段？
未來整個房市是否會反轉下跌，要看整體台北縣的房地產漲勢何時停止，若北縣的房地產仍然持續熱絡，並且沒有任何反轉向下的跡象，當房價漲到了一定的水準，比價的效應以及商業經濟活動的重心則又會再回到市中心，再次墊高行情，掀起台北市房價下一波的漲勢；倘若北縣的房價只是一種「虛漲」，並沒有連帶提升區域的商業、生活環境，以及提高就業機會等等的基礎條件來配合支撐，那麼房價則會進行修正，當下跌趨勢不止，也就會見到台北市的房價接著全面下跌。
以目前台北縣即將升格為新北市的各項基礎條件態勢來看，預期未來仍有一波漲幅，不過因為台北縣整體的區域環境有很大的落差，當台北市的房市交易呈現鈍化，而台北縣房市交易噴出的地區，還是只會集中在特定的區塊。投資人若要轉戰市場搶攻這一波新北市議題的漲勢，可不是大範圍任意的選擇，就能夠找到對的標的。同時投資人在此時也應居高思危，因為當市場的交易重心換手，風向轉變時，會是政策面出手最容易見效的時機，目前雖然市場氛圍不變，但如果政府真的有心打壓房價，無關市場面之政策性手段是否會在此時祭出？也是市場人士應該要留意觀察的轉折。
本文作者為網路地產王資深顧問 最後更新：2010/02/01