21 1 月 虎年專家房市大預測
二○○九年房市在兩極化的拉扯中度過，政府及學界力喊房價過高、呼籲降價，建商及屋主卻對今年房價甚有信心，各區的高價案在一、二季呼之欲出。學界與建商兩端看法分歧卻無關對錯，只是從不同立場與角度來評斷。今年房市究竟是向左走還是向右走，讓人既期待又怕受傷害。
今年房價究竟會漲還是該跌，成為近幾個月爭論不休的熱門話題。看漲，大多因為土地成本高漲、通膨壓力未減、貸款利率處在低檔，以及買方需求仍強等因素，房價沒有太多下跌的理由，所以推薦應該在購屋旺季之前，趕緊進場買房子。
看跌，也是自有說法，認為房價高漲是由投資性的假性需求所造成，日後一旦利率上漲，投資客負擔加重，房價可能就會出現泡沫化而下跌；或是認為房市榮景來自於資金行情，若是資金行情不再，外資抽離市場，房價支撐力不足，就會下跌，因此建議現在不要急著買房子，等價格下跌再買。公說公有理、婆說婆有道，且再聽聽第一線的專家們如何預測今年房地產市場。
開放自由行房價看漲，香港商戴德梁行不動產長期精耕亞洲商用不動產市場，對各大都市的市況瞭若指掌，對外資看台灣的心態也是有所掌握。戴德梁行預測，房價是否有支撐力，主要看台灣經濟是否有明顯復甦跡象，台灣不同於其他國家的關鍵點，在於我們多了一本速成的通關秘笈–開放大陸人民自由行。
戴德梁行台灣分公司協理薛惠珍表示，台灣未來是充滿機會的，她表示，亞洲所謂的一線城市，像上海、北京及香港、新加坡等地，發展都已趨近飽和，房價都已溢出臨界點，現在進場投資反而風險大，因此外資積極尋找二線城市的新商機。
放眼目前亞洲的二線城市，台北市十分突出，民進黨執政八年的封閉期，讓台灣與對岸的互動長期停滯，製造出一大段的補漲想像空間，加上兩岸關係趨向穩定，不少外資都看好台北市的長期潛力，薛惠珍說，「先租後買」應該是必經的過程。
以香港經驗來看，開放大陸人民觀光自由行，是讓香港經濟自二○○三年迅速復甦的一大關鍵。二○○三年香港自由行開放之後，七年來自由行近四千萬人次，佔總體內地旅客逾四成半，平均每人消費金額約為五千二百多元港幣，對香港貢獻甚大，讓香港經濟迅速從谷底翻身。
因此薛惠珍認為，簽訂MOU及ECFA，對台灣短期內的實質影響有限，大多只是議題上的效應。若是能開放大陸來台自由行，對台灣經濟才是最直接有效的大補丸，經濟穩定復甦，人民所得提升，房價自然就不會泡沫化了。
薛惠珍進一步預測，台北縣市今年房價將會上漲五 至十 ；並認為二○一○年兩岸關係將會以「中速偏快」的速度前進。
利率牽動投資意願 ，太平洋資產管理公司主要以服務房地產投資客戶為主，長期接觸專業及業餘的房地產投資客，總經理張欣民認為，二○一○年景氣還是以利率及兩岸關係發展的牽動影響最大。
他指出，目前台北縣市房地產投資的報酬率大約維持在二 至四 ，因此利率如果上升到三 ，投資客可能就會開始觀望，如果貸款利率上揚到四 ，投資意願可能就被澆熄了。
現在的高房價，投資客也是覺得貴，但是看好兩岸一定會達成開放，即便貴還是要出手買，「賭注」的成分頗高。但是現在不再買小套房，大多購買一般住宅為主，據說近來夾層套房已經開始被報拆，投資風險大增。
從投資的角度來看，店面也是高風險產品，商圈二線店面出租不易、貸款不高、價格又混亂，現在大概只有捷運的一線店面比較好出租，但是總價的門檻高，有能力投資的投資客也是有限。
張欣民表示，二○一○年是房地產十分關鍵的一年，住展統計的千億案量可能在第一季釋出，氣勢驚人，兩岸可能會在五月簽定ECFA，年底有五都縣市長選舉，這些因素讓兩岸進展快慢都有所拉扯，但如果景氣跑得好，房價持續挺堅，又可能引來政府關切，施以打壓措施等等，因此認為二○一○年景氣偏向持平的「綠燈」，預估台北市房價小漲五 ，台北縣持平。
待MOU及EFCA實質效應 ，台灣今年的景氣發展，利多大多寄望在兩岸的實質合作上，MOU去年底已經簽訂，議題效應過後，似乎感受不到其他變化，現在大家又將焦點放在ECFA上，高度期待台灣簽訂ECFA之後，經濟就此步上坦途，是否真有如此樂觀？
瑞普國際物業公司董事長，同時也是CCIM(美國國際認證不動產投資師)台灣聯誼會會長曾東茂表示，大家對ECFA有所期待，除了帶來一些經濟上的效應之外，最主要還是鑒於中國與香港簽署CEPA(內地與香港關係更緊密經貿關係的安排)之後，大陸非營利組織 地方的官方機構紛紛到港設置辦事處，產生大量的辦公室需求。
不少國內不動產業者期待這次開放陸資來台，會有不少大陸非營利組織 地方的官方機構(例如省辦公室)來台設立辦事處，期能提升辦公室需求，帶動租金的成長。
曾東茂表示，大陸有二十三個省、五個自治區、四個直轄市與兩個特別行政區(香港與澳門)，又每個省(市、區)下轄的市、縣幾乎又有六十至八十個鄉鎮，看似有機會創造爆量的辦公室需求；但是這次陸資開放，應不包括非營利組織 地方官方機構，所以這些辦公室的需求，照理說不會在短期內出現。
如果陸企 陸資來台真的不如預期，曾東茂表示，對市場的殺傷力應該也是有限，可能會令一部份期待陸資刺激台灣房市價格的投資者失望，這會令他們的投資行為變得審慎，把他們期待陸資進場的時間拉長；但應不會令大量投資者退場，價格頂多會小幅理性調整，不至於產生「崩盤效應」。
桃竹房市將遍地開花 ，桃園代銷公會常務理事陳忠銘，對央行日前提及的「選擇性信用管制」，提出另一套看法。他認為，政府提出的「選擇性信用管制」，初步規劃針對購屋對象(像投資客)及特定區域(如台北市區及台中七期等)來進行約束，陳忠銘建議應該以產品進行管制，實質效果才會浮現。
陳忠銘說，根據他的經驗，無論總價為何，產品單價若是在每坪十萬至十五萬元，該產品的價差獲利空間是很有限的。基本上，每坪單價要在二十萬元以上時，房地產投資才會有價差利潤空間，因此建議，倘若真要實施選擇性管制，應該針對產品進行管制，而非僅以區域或是對象列入管制，應該是採取各項限制條件的「交集」。
至於今年桃竹市場如何？陳忠銘深具信心表示，台北的「擠價效應」持續發酵，桃園的房市就愈發看好，相對低房價的優勢，加上生活機能條件，以及交通便利性，桃園的購屋需求將有增無減。
另外，上市建商進軍桃園土地市場，對桃園房市信心的提升，也是有所助益。興富發建設在二○○九年十月，首度進軍藝文特區，買下二‧六五○坪土地，最快在今年就會推案，預計每坪開價二十五萬元，總銷金額逾六十億元。
以興富發建設在新莊的推案行銷經驗，桃園當地建商很有信心，認為會將桃園高總價住宅推向另一個層次，並吸引北客關注的目光。
新竹也是持續看好，走過二○○八年的雷曼風暴，竹科元氣迅速恢復，從科技業年終獎金可嗅出端倪，產業逐漸走出景氣谷底，平均年終獎金維持在兩個月至二十個月不等，竹科景氣復甦，就是支撐竹北房地產最關鍵的因素了。
預料二○一○年上半年，新竹縣治三期重劃區及台科大特區，將是房市戰場焦點；台中建商惠宇建設北上新竹推案，可望在良性互動下，新竹產品也能有所提升，將均價推向二十萬以上。
陳忠銘預測，今年的桃竹房市，將呈現「價量齊揚」的局面。
結論 ，好像還是「不看壞」市場者居多，雖不及「看好」，但至少認為今年房市沒有悲觀氣息。學者看法仍是相對偏空，認為市場過度預期房市發展，將引發房價過高，房價也受到游資充斥、利率低檔等助力支撐；不過未來利率可能調升，加上銀行審慎放貸政策等，預料今年房地產仍將處於盤整。
過去造成房價下跌的因素，像是股價急跌、法拍屋大增、利率大升等因素，目前都還嗅不到危機，屏除這些因素，現在只剩下一個行庫大老了。
銀行業者曾表示，房地產市場之興衰，全看銀行的態度，銀行控制著房地產市場的閘門，過去是如此，看來，現在更得看銀行臉色了。不過這樣也好，變因單一化，就更有利於市場研判了。
「住展房屋網」住展雜誌 2010-01-19