14 1 月 人口結構加速變遷 將影響房市中長期發展
昨日，內政部和台北市不約而同地發布有關人口結構變遷的數據；內政部是去(98)年出生登記數，北市方面則是民政局統計之同年度移出人口數。而兩項數據及背後潛藏的趨勢，同樣令人擔憂；因為去年台灣總出生登記數只有19.13萬人，比前年又少7千多人，且再創歷史新低，另同年度移出北市人口則近1.8萬人。
前週內政部公佈國內婦女生育率降到1.0之全球超低水準，如今再加上出生登記數創歷史新低，代表可能未來十到二十年內，人口將很可能出現實質負成長，台灣社會人口結構更將出現巨大變化，且直或間接影響經濟活動。
至於北市移出人口激增，很明顯地，原因在於北市近一年房價又見飆升，北市整體物價又早是全台之冠。但整體而言，民眾經濟力未提升，因此移出北市，似乎是必然且無奈的選擇。
根據住展雜誌近期觀察，北市近期房市雖然銷售狀況不惡，但顯然投資置產目的比例偏高。相對地，自用需求則都轉往林口、北大特區這類房價相對還低的二線區域，甚至桃園南崁地區，都再湧現久違的台北客。
出生率快速下滑，原因包含育兒成本激增、教育品質及生活環境惡化，甚至政治社會紛亂等；加上醫療科技進步，國人平均壽命增長，結果當然就是人口結構快速老化。
這樣的表述，和你我好像距離有點遠；但換個說法：將來你我要『養』的老年人口將倍增，就像某壽險廣告的內容一樣；一個薪資階級背上背著父母妻兒外，以後可能還得多背更多陌生老年人。這下距離夠近，能『想像』其嚴重性了吧！
不只如此，這更將對國內各產業活動，產生決定性影響。以產業龍頭房地產而言，比較簡單的推測，是未來新生人口降低，長期潛在購屋需求縮減，以及高齡人口另類住房需求之滿足兩大項。
住展企研室則認為，影響層面絕不僅止於需求之質量改變，還有根本的結構與能力問題。十年、二十年後，目前15~25歲之年齡層，將成為購屋主力；然而假設目前的人口結構趨勢不變，則他們要背負的『責任』將更沉重。
這些比現在同階層相比，可說是數倍以上之負擔，無疑將進一步削減其消費能力，當然也包含購屋。推估此勢如不變，未來首購型市場勢將逐步萎縮，多數轉為暫時，甚至永久性租屋行為。因此，鼓勵或幫助高齡人口『自食其力』，將是紓緩此勢的重要途徑，除了延長法定退休年齡外，逆向房貸為本的以房養老政策，更有廣泛推行的急迫與必要性。
對照之下，北市移出人口激增，或許情況『單純』些。無論未來首購族群是否真的快速縮減，民眾自都會區外移居住的趨勢已成立，故與其思考檢討此人口趨勢，是否削弱北市競爭力，不如因應人口趨勢，把更多建設資源投入人口移入區。長此以往，或許才能間接增加民眾生育下一代的意願，逐步扭轉上述的人口結構老化趨勢，進而為房市、整體消費及生產增添新動能。
住展房屋網 2010-01-14