28 11 月 各區營建成本差異剖析 台北市的房子為何那麼貴？
去年此時，金融風暴席捲全球，各國無一倖免。經濟負成長、失業率攀升，資產價值縮水，房價向下修正；台灣房市也從去年第四季開始，出現明顯的價量回檔。不過沒過多久，在陸資題材哄抬下，大台北都會區房價旋即反向翻漲；然同時間桃竹等地，成交行情卻未出現類似情況，甚至還有持續下探者。到底是什麼因素，造成台北房價高出其他地區十多倍？您不需認同這樣的現象，但這卻是存在甚久的現實…
相信您一定曾看過這則房地產廣告：『信義計畫區豪宅領先起漲，未來二百萬房價可期』。這是近期號稱熱銷，數度調高價格的信義計畫區豪宅案，太子建設「台北信義」的廣告文案；這則文案振振有詞，再對照同期北市房價漲勢，確實煞有介事。
信義計劃區的「台北信義」，可說是房價不斷上揚的代表案。
接著，再讓我們帶您把時間拉回今年初；信義計畫區不遠的信義路四段，大陸工程「謙華」，同樣以豪宅自居，卻因為金融海嘯影響，房市回檔，實際成交價『修正』到一百萬左右。
從上述兩個『個案』做比對，在歷經金融海嘯襲擊後不久，台北房市隨即又現驚人漲勢。國產局北市國有土地標售價格更屢創新高；最近一次是仁愛路、杭州南路住三用地，以近四六三萬一坪的歷史天價脫標，同時創下國有地標售第四高紀錄。
然同一個時間，當我們把視線往市區外移動，拉到北縣邊陲或桃園縣多數地區，卻呈現出反差甚大的景象。淡水、三峽、鶯歌等區，平均成交單價都在十多萬，部分相對條件較差者，甚至僅十萬出頭。桃園楊梅更傳出有屋齡兩年左右的『新中古屋』，成交價七萬，甚至更低的消息。
台北與桃園 房價落差大
北市信義計畫區豪宅和桃園楊梅新中古屋，當然是兩個極端案例，不過平均而言，台北市房價確實是北縣外圍，或桃園地區房價的十餘倍或更高；而這也是多數民眾的主觀認知：台北房價，就是比北縣邊陲或桃園貴很大！
無論一坪開價是兩百萬，還是六萬，當中都含有成本與利潤兩大部分。一宗建案的單坪定價多寡，理論上是以成本加上利潤後，除以總樓地板面積，或可售總面積而得到。
由以上描述可知，台北與桃園房價的巨大差異，顯然來自於成本之落差；因為土地使用規範，也就是容積及建蔽率，各地相差不會太多，而一般狀況，建商開發一宗建案，毛利率也多半是固定的，也就是根據成本的一定比例來計算。
那一宗建案的成本，又包含哪些項目呢？除了大家一般熟知的土地與營造成本（包含建材與施工）兩大項外，還有規劃設計費用（建築師），稅捐及其他規費，雜項管理費，廣告行銷費用及利息支出等。
因此，某建物之總成本，即有兩大項：第一部分是土地總價除上營建總樓地板面積，第二部份則是單坪營建成本，加上上述林林總總的各式費用。
以台北市住三用地二二五％法定容積為例，實際可蓋的樓地板面積，絕不只二．二五倍。通常包含開挖地下室，加上機房、雨遮等不計入容積者，大概實際樓地板面積，會是基地面積的四倍左右。如果另進行容積移轉（移入），或因為都市更新及其他因素而有容積獎勵，則實際容積還會更多。
土地與營建 各區差異大
信台北市建築土地貴，自然墊高了房價。
然而，容積率規定，各區差異有限，因此很明顯地，是土地價格的高低，也就是第一部份除式中的分子，決定土地成本之多寡。當然實際情況並非如此單純，地下室和地上樓層的樓地板單位面積，實際定價就絕不相同；另外，如果有規劃店面，則單坪的成本估算，還會更為複雜，上述算式只是基本簡化版。
不過，台北和桃園地價差距頗大，就不難想像，畢竟多數人還都有台北市置產夢，該區『地以稀為貴』，房地產供不應求的事實眾所皆知；桃園卻還有不少重劃區塊有待開發，加上各區開發成熟度差異不小，平均地價很難和大台北精華區相提並論。
土地價格左右房價高低，很容易推估。不過前面提到，桃園楊梅近年大樓下修到七、八萬一坪，但拿台北市目前新案平均單價估算，營造成本卻普遍在二十萬上下，豪宅甚至更高。如果二十萬是放諸各地皆準，那麼楊梅建案，豈不是土地成本等於零？這當然是不可能的事，也就是說，台北和桃園的營造成本，差距也相當巨大！
前面我們分析到，房價成本的第二部份是營建成本。決定土地成本高低的關鍵，主要是地價；而影響營建成本多少的因素，就相對龐雜許多。
簡單說，一般熟知，使用建材等級、採用工法及工人薪資水準等等，都是左右營建成本高低的關鍵，而上述部分，台北市多半都要高於其他地區（台北市建案建材等級較高；台北盆地地質鬆軟，工法等級較複雜，工人薪資水準則比其他區高出一成左右）。
根據九六年行政院主計處公佈之『台灣地區營造工程物價指數』（近兩年未更新），以七樓華廈為例，台北市的營造成本，根據區域差異，單坪造價為六萬七到十二萬不等，北縣為四萬七到七萬六之間。桃園與新竹，按照官方數據則完全相同，範圍為三萬六到六萬。（詳細資料參見附表）
不過實際差別不只如此，還包含施工難易度、基地位置及大小、各地建築相關法規、工期長短，甚至氣候也都會產生影響。
近年台北市新建案，基地藏身巷弄中的情況經常可見，這當然會影響施工的難易度。桃園或北縣重劃區建案開發，多半只要一台大卡車就能輸送物料，但在北市，就因巷弄狹窄，須分數台小卡車裝載、分數次運輸，無形中就會增加成本；甚至，工期都因此拉長，影響到的就更廣，包括利息支出和人事成本等等。
基地大小也有影響。除了大型施工器械可否進入，運送建材與施工的難易度外，還攸關購買物料的量。大基地比小基地採購的量更多，而大量購料通常可壓低成本，購料量少時，可談的折扣籌碼就相對較低，這當然也會影響成本多寡。氣候則相對容易想像；多雨的地區，實際工時一定比相對少雨的區域長。
基地大小、位置、氣候、工期等因素，還容易想像；但台北市相關建築規定之繁雜嚴格，可能才是造成北市建案營建成本，高出其他區域許多的更重要關鍵。如台北市欲夜間施工，有其特殊規定（易製造噪音之項目，晚上十點到隔天六點禁止施作，其他一般項目則需五日前向建管處申請，並至環保局及警察局備案）。
北市建管嚴 拉高了成本
此外，例假日不得於上午八時前、中午十二時至下午一時及下午六時後之時段施工，工地四周的防護措施，也都有嚴格規定；甚至施工可能造成的空氣及其他污染，也都在建管法令的規範範圍內。這些北市專有或更嚴之禁止、限制施工時間規定及其他工地規範，都會拉長建案實際工期，或增加營建成本
北市各道路，原則上禁停大型車輛；建案施工須用預拌車進出工地也都有相關規定，這些也都會造成額外之成本花費。
另外，建案施工期間，大型車輛進出頻繁，但是北市各道路，原則上禁停大型車輛；建案施工須用的吊車、預拌車等，進出工地也都有相關規定（須於前一天公告之並由建管處審核，車輛進入之數量也有原則之限制），這些也都會造成額外之成本花費。
北市建案施工中，必須勘驗之規定也非常多。一、放樣勘驗：基礎或地下室土方開挖前。二、基礎勘驗：基礎配筋完畢，澆置混凝土前，含擋土措施。三、鋼骨鋼筋勘驗：鋼筋鋼骨混凝土構造之各層樓板或屋頂配筋（骨）完畢後，搗製混凝土之前。四、屋架勘驗：屋架豎立後，蓋屋面之前。五、雜項工程勘驗：雜項工作物，於施工計畫檢定之各階段配筋完畢，澆置混凝土前。六、其他如連續壁、基樁等，於施工計畫書中核定。此外，工程進行至必須勘驗部分後，應先由承造人及其技師，確實依照核准圖說施工，並請監造人查驗無訛後，由承造人會同監造人簽章，按時向市府工務局申報勘驗。
上述這些繁雜的檢查規定，想當然爾是因為北市貴為首善之區，因此對施工品質要求較高，頻繁的檢查，有其必要性。不過相對地，這也拉長了興建工期，增加若干人事成本。上述這些增加的成本，最後當然還是轉嫁到消費者身上。
預售案 營建成本較高
其實推案型態也有影響，也就是預售與新成屋之差別。北縣外圍地區及桃園地區建案，新成屋比例相對較高，其營建成本通常是以一到兩年前的物價水準計算的，也就是已知的，且相對上較不會有波動或變化。
然而大台北精華區，特別是台北市近年推案，預售比例甚高，由於是先賣後建，建材原料自然還未購買，其營建成本是未知，必須用估算的；而推預售案，當然是看好未來景氣，故按慣例，業者會把營建成本做溢價估算，通常溢估的比例約為百分之三到九。
北市房價高 事出有因
綜合以上，北台灣各區的實際單坪營建成本，比官方數據還高很多；台北市的營建成本，大概為每坪十三到二十萬，北縣相對稍低，大致為七到十萬餘，各區落差可能較大。新竹再次之，約是六到九萬，桃園則最低，為五萬五到七萬。
由此可推，北市建案的營建成本，普遍來說，是桃園的兩到三倍，豪宅則差距會更大。再綜合地價與營建成本的明顯差異，使得台北市房價高出北縣外圍及桃竹地區許多，動輒是十倍以上的差異。
至於一些開價超高的個案，實是『個案』狀況；其所『反應』的，不僅是上述成本多寡，或因應未來景氣及物價波動，所做的超額估計，而是預期以後市況會更好，造成供不應求或奇貨可居，而提前在現階段開價上就呈現出更高的『未來行情』。至於這如意算盤能否打得出來，就要看消費者買不買單了。
文章來源住展雜誌339期 http://www.myhousing.com.tw