http://key88.net 房市最新趨勢報導,房價行情分析,租屋購屋的教戰手則,貸款簽約注意事項,住家風水百科 Mon, 21 May 2012 11:41:09 +0000 en hourly 1 http://wordpress.org/?v=3.3.2 http://key88.net/article35030.html http://key88.net/article35030.html#comments Sat, 12 May 2012 03:39:00 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=35030 即便現行房貸利率不高，不過物價飆漲，民眾能省則省，讓不少房貸族選擇「轉貸」，透過更換新的貸款銀行，降低每月攤回金額，減輕負擔，不過專家提醒，轉貸手續費約2萬元，還可能面臨舊房貸的違約金，民眾需周全考慮轉貸必要性。 轉貸省荷包？ 精算手續費 違約金 上海商業銀行個金部經理徐慶源指出，民眾萌生轉貸想法時，主要考慮利率問題，企圖降低每月還款金額，不過，轉貸等同是將房子「重新貸款」，因此不免衍生一些手續費，例如開辦費、代書費、規費，甚至違約金。 前3年多綁約不適合 開辦費是民眾繳給新貸款銀行的手續費，目前行情5000~6000元，代書費則是塗銷、貸款設定等作業，每增加1筆土地、建物就往上加總，費用約5000~7000元，至於規費是貸款設定金額的千分之一，舉例來說，設定600萬元，等於是6000元。 等同「重新貸款」 金額低恐不划算 至於轉貸到底划不划算？徐慶源認為，首先，貸款金額愈低加上手續費用，可能愈不划算；其次，通常貸款前3年會綁約，一般銀行收取違約金，第1年是總貸款額1%、第2年0.75%、第3年0.5 %，不建議在此時轉貸；最後，首年轉貸的價差，扣除成本後，一定要正數轉貸才有意義。 舉例來說，在無違約情況，民眾貸款金額500萬元，原房貸利率為2.3%，加手續費共1.8萬元，新的貸款銀行利率1.9%，扣除後，1年可省下0.4%利息，等於2萬元，再減掉手續費1.8萬元，等於首年省2000元，此狀況就可考慮轉貸款。 不過，若還在綁約期間，以第3年來說，要罰款總貸款金額的0.5%違約金，等於是2.5萬元，加上1.8萬元手續費，轉貸款成本共4.3萬元，扣除轉新貸款的價差2萬元，還倒賠2.3萬元，這時就不適合轉貸。 先跟原銀行溝通降息 合作金庫商業銀行個人金融部科長林雪芳指出，近幾年房貸利率較低，沒有大量轉貸，倒是「轉增貸」變多，包括臨時有購車或小孩出國留學等資金需要，此時，民眾就會至另間銀行重新估價，若可增貸金額比原銀行高，就容易「增貸順道轉貸」。 林雪芳說，民眾有轉貸想法時，可先跟原貸款銀行溝通降低利率的可能，若長期信用良好或醫生、律師等，銀行多願意配合，挽留客戶。 房屋轉貸注意事項 適用原則：轉貸後利率低於現行利率 流程：與新貸款銀行諮詢→繳納收入證明→進行估價→審核→核定對保→塗銷舊貸款銀行→銀行代償房貸 額外費用： ◎開辦費：5000~6000元 ◎代書費（設定、塗銷）：5000~7000元 ◎規費：設定金額的千分之一，假使設定600萬元，即是6000元 轉貸試算：無違約情形，貸款金額500萬元→原房貸利率2.3%，加手續費用共1.8萬元；新貸款銀行利率1.9%，1年省0.4%利息，等於2萬元；2萬元扣除手續費1.8萬元，等於首年省2000元 注意事項： ◎若舊房貸在前3年期間，一般銀行會收取違約金，第1年是總貸款額的1%、第2年0.75%、第3年0.5 % 資料來源：《蘋果》採訪整理 【蔡佩蓉╱台北報導】 房貸轉貸 注意事項延伸閱讀 房貸轉貸 額度過百萬 利率高0.5%較適合 菁英房貸成數最高8成 申貸注意事項 購屋遭銀行拒貸 如何保障權益 房貸搬家 細算轉貸成本，利率陷阱 貨比三家不吃虧 房市前景差 銀行貸款難 小宅轉手不易 額度低 繳不出房貸？ 申請寬限期 3延1減降低房貸壓力 婚前卡債 不影響房貸 核貸掌握3要素 二胎房貸風險大 多半銀行不做 缺錢該借二胎嗎？ 抵利型房貸 [...]]]> http://key88.net/article35030.html/feed 0 http://key88.net/article34988.html http://key88.net/article34988.html#comments Sat, 28 Apr 2012 23:34:18 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34988 買房貸款是台灣民眾購屋習慣之一，而傳統房貸年限多為20年，日前星展銀行針對首購族推出「40年房貸」專案，貸款成數最高8成，最低貸款金額500萬元，除了可降低每月還款壓力外，也讓購屋族可負擔的預算提高，成為有殼一族。 40年房貸 申請人限首購 利息總額 利率 皆較高 申辦前須留意 星展銀行40年房貸申請規定為首購族，民眾欲申貸須提供無自用住宅等相關證明文件，但實際貸款期間會依銀行內部審查規定，包括不限於借款人年齡、信用狀況、還款能力及擔保品等條件。 購屋預算可提高 星展銀行消費金融處存放款部資深副總裁宋霖耘表示，目前房價持續上漲，推出貸款期限拉長至40年的房貸，讓首購族有能力支付每月調降的房貸金額，進而願意購屋。 以最低貸款500萬元，貸款利率2%試算，貸款年限20年的月付款約為2.5萬元，在相同貸款條件下，貸款年限為40年，則月付款約為1.5萬元，但總利息負擔可能因貸款年限不同而有差異。 另外，在相同貸款條件下，若以月付款3萬元、貸款成數8成試算，貸款20年，能購買的房屋總價約750萬元，若貸款年限為40年，房價預算則可提高為1250萬元。 其他銀行最長年限多在15~20年間，例如：中國信託、台新銀行，而台灣銀行、滙豐銀行房貸年限最長則可到30年。台灣銀行消費金融部指出，目前台灣銀行房貸最長年限為30年，以貸款者年齡和屋齡審核，再針對不同個案給予申貸。 房貸勿逾月薪1/3 專家建議，房貸年限較長，可分攤還款壓力，雖然每期攤還金額較低，但如果實際計算，須負擔的總利息較高，利率也較高，負擔不一定會變輕。 另外，此產品針對首購族，建議每月負擔的房貸金額，最好不要超過月薪1/3，例如上班族每個月薪水為3萬元，每月房貸費用最好不要超過1萬元，以免造成太大負擔。 蘋果日報【顏嘉瑩╱台北報導】 40年房貸 延伸閱讀 青年40年房貸 背債一輩子夢魘 40年期房貸 月繳少4成總息卻墊高 套房貸款難 小宅漲最兇小心買貴 房貸契約展延期限延至六年 車貸也適用 購屋遭銀行拒貸 如何保障權益 信貸利率大車拼 貸款細看5內容 壽險型房貸 足額足期有保障 購屋辦房貸 須量力而為，高估還款能力 斷頭風險高 房貸理財守則 升息 房貸加重 延長寬限40年 房仲：小心斷頭危機！]]> http://key88.net/article34988.html/feed 0 http://key88.net/article34932.html http://key88.net/article34932.html#comments Mon, 09 Apr 2012 15:22:00 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34932 過去，套房與豪宅往往是市場中單價最高的物件類型，但近幾年這情況似乎有一些改變。住商不動產企劃研究室統計近五年來，台北市35坪以下成交物件價格後發現，15坪以下的套房，這幾年漲勢不如16-25坪兇猛，甚至在單價表現上，16-25坪還猶勝其他類型產品，而在漲幅上，這個坪數產品的漲幅，高達六成五。 貸款打亂買氣，16-25坪漲最兇 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，銀行針對15坪以下小坪數產品限縮貸款是套房不再討喜的主因，也因此讓資金轉往較不受貸款限制的16坪以上標的，在總價迷思下，讓這些小宅單價也水漲船高。 套房迷思不再，均價漲幅均輸兩房 以整體漲幅來看，15坪以下小套房漲幅最小，僅達38%，反而是坪數稍大的16-35坪，價格漲幅驚人，徐佳馨指出，從坪數表現來看，在99年之前單價傲視群倫的套房產品，卻因為99年起，各家銀行均對小套房實施貸款限縮，以至於買方得要準備五成左右的自備款，這讓許多預算有限的購屋人卻步， 銀行限縮，小套房不再獨領風騷 同樣是一千萬的產品，若是套房，買方就得準備500萬自備款，但若是15坪以上，買方卻只需要自備2-300萬，便可輕鬆成家，兩相比較之下，高下立判，這也是在99年之後，北市16-25坪產品異軍突起的重要因素，目前市場上的套房產品除了捷運共構或是學區套房，表現都相對弱勢，價格也較難有突出表現。 總價決勝負，自住買方小心買貴 會有這種小宅單價暴漲的情況，徐佳馨認為，除了是現階段成交的小宅多位於精華區位，拉高整體平均價格外，主要還是因為現階段市場仍以總價做為導向，很多購屋人會認為總價低就等於買到便宜，而小宅產品容易因為總價灌水而墊高單價，特別是自住首購客戶，往往容易陷入總價迷思，買貴而不自知。 徐佳馨也建議，在購置小宅前，除了詢問銀行貸款與否，更應該精算一下單價，才能讓自己不會花大錢買了價格灌水的房子。【住商不動產提供】 看淡房地產 土銀緊縮土地建築融資 看淡房地產景氣，銀行針對建商融資加強管制，房市隱藏失血危機！不動產龍頭銀行土地銀行日前下令各地分行，縮減建商土地和建築貸款成數0.5成，自原來的最高65成，往下降至6成，這項新措施比央行的不動產管制措施還要嚴格。 建商土地與建築融資三不措施 第二大不動產銀行合作金庫銀行也針對建商土地與建築融資，祭出不認識不做、坪數15坪以下套房建案不做、偏遠地區建案不做等「三不措施」，降低不動產授信風險。 在大型銀行紛紛調高建商土建融利率到3%以上後，土銀日前又發文給各營業單位，規定建商土地和建築貸款成數從最高的65成，往下降0.5成，即最高成數為6成。 依央行管制措施規定，建商土、建融資最高成數為65成，如今土銀「自已再縮0.5成」，比央行還要嚴格，土銀分散授信風險，看淡房地產景氣的心態很明顯。 土銀還規定，貸款的建商至少要存貸款額度1成的存款到該行；舉例來說，倘若貸款額度是10億元，建商在土銀至少要有1億元存款。 15坪以下小套房不承做 合庫銀表示，目前建商土建融資成數仍是65成，但附帶條件是「三不」，偏遠地區、15坪以下小套房建案（北市捷運沿線精華地段除外），及「以前沒有往來、不認識」的建商，都不承做。 至於其他大型銀行方面，目前大都是採取調高土、建融利率至3%以上，及銷售率必須達到一定比率等方式，是否跟著縮減貸款成數等措施，內部還在評估。 在央行、財政部針對房地產放款，及課徵奢侈稅等穩定房市措施，及歐債風暴衝擊下，去年第4季房市交易量明顯萎縮；各大銀行主管均指出，今年第1季房市交易更顯清淡，房貸承做量也跟著下降。 業者解釋，由於行政院金管會嚴格規定，各銀行必須降低不動產授信比例，加上目前各大銀行不動產放款餘額逼近銀行法第72條規定上限，及大型銀行看淡房市未來景氣，銀行紛紛對房地產放款踩煞車。【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】 套房小宅 買屋注意事項延伸閱讀 別花大錢買價格灌水的房子 套房貸款利率攀高 小宅出現3警訊 投資套房別把未來想得太美好 避開套房壞風水 冰箱勿對門屏風珠簾幫襯 大學城周邊套房 成大投報率7.2％最高 青年40年房貸 背債一輩子夢魘 小宅房價低 單親媽媽愛 考量交通轉手性 換屋自備款不足 先賣後買留意時間點 購屋遭銀行拒貸 如何保障權益 銀行房貸趨緊 購屋多備1成自備款 房市前景差 銀行貸款難 小宅轉手不易 額度低 2房小宅 躍升房市主流 注意未來轉手性 房價高小宅夯? 學者：進場投資快退場]]> http://key88.net/article34932.html/feed 0 http://key88.net/article34894.html http://key88.net/article34894.html#comments Sat, 31 Mar 2012 05:37:26 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34894 民眾購車、購屋貸款權益將更有保障，銀行公會理監事會昨（29）日通過個人購車及購屋定型化契約範本修正案，重點包括借款人可延長的還款期限上限，從四年拉長到六年，銀行也不能要求連帶保證人等。 定型化契約新規上路 銀行不能要求連帶保證人 車貸也適用 配合銀行法保證人規定及消費者債務清償條例等修正，金管會指示銀行公會修改個人購車及購屋定型化契約範本相關規定，以加強保護消費者權益。 銀行公會已擬妥修正草案，並經昨天理監事會議通過，修正重點包括將現行「個人購車及購屋定型化契約應記載及不得記載事項暨範本」，分別修訂為「個人購車」、「個人購屋」等兩個獨立的定型化契約規範，以利消費者選擇。 並配合消費者債務清償條例修正，在購屋定型化契約範本中增訂，借款人履約顯有重大困難，且依消費者債務清償條例提出協商請求時，得向金融機構申請延長期限的上限，從原本的最長四年，改為六年。 另，配合銀行法的保證人規定修改，增訂金融機構辦理自用住宅放款或個人購車貸款，不得要求提供連帶保證人。 借款人若已取得足額擔保，不得要求提供一般保證人，但借款人為強化自身授信條件，主動提出一般保證人，不在此限。並增訂，金融機構未取得保證人書面同意，保證契約有效期間不得約定逾15年。 此外，考量金融機構的購屋貸款或購車貸款產品類型眾多，實務上並非各項產品都有提供現行範本中的本息攤還方式，因此，對借款的還本付息方式，除現行的本金按月平均攤還、利息月計付等方式外，增列可由借款人與金融機構個別約定，避免借款人勾選非屬該產品的還本付息方式及利息計算方式，衍生爭議。 【經濟日報／記者邱金蘭／台北報導】 購屋房貸 延伸閱讀 青年40年房貸 背債一輩子夢魘 40年期房貸 月繳少4成總息卻墊高 購屋遭銀行拒貸 如何保障權益 信貸利率大車拼 貸款細看5內容 壽險型房貸 足額足期有保障 銀行房貸趨緊 購屋多備1成自備款 失業緩繳房貸 再鬆綁 本金緩繳措施上路 房市前景差 銀行貸款難 小宅轉手不易 額度低 婚前卡債 不影響房貸 核貸掌握3要素 抵利型房貸 鎖定小資族 申貸前停看聽]]> http://key88.net/article34894.html/feed 0 http://key88.net/article34885.html http://key88.net/article34885.html#comments Tue, 27 Mar 2012 22:42:05 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34885 問世間「債」為何物，直教人背負一生。舉凡學生貸款、現金卡借款、房屋貸款、各類信用貸款…，林林種種，不一而足。負債或許即將成為許多人一輩子的夢魘。 出生就背債 一輩子夢魘 財政部三月初才公告：截至二月底中央政府一年以上未償債務餘額及短期債務餘，合計達五兆一○二六億元，換算平均每人負擔債務二十二萬元。也就是說，爾今爾後，小孩一出生，就註定要背負相當的債務。 政府為提供弱勢家庭就學的機會，一九七六年起設置就學貸款制度。雖立意甚佳，但以申請學貸的私立大學生而言，一旦畢業就要背負幾十萬元債務，恐怕快樂不起來。 據統計，高中職以上學生申請就學貸款，九十九學年度達七十七萬七千人次，申貸金額二八一億元，總金額目前已逾一千六百億；學生逾期未繳比率已高達二位數。 除了學貸族，卡債族亦不遑多讓，截至一月底止，金管會銀行局統計，計有十八家金融機構辦理現金卡業務，已動用額度卡數約六十四萬張，整體現金卡放款餘額（含催收款）約新台幣四○六億元，整體逾放比率為百分之一點四五六，欠款的卡奴估計約九十二萬人，平均每人欠款六十萬元，每個月約五萬人因債務協商失敗而使信用破產。 地下融資業務（地下錢莊）等影子銀行體系亦非常盛行。地下信貸市場為信用不佳的貸款開啟一扇方便之門，但飽嚐高利貸苦果後，無力償還者，往往被逼得走投無路；傾家蕩產、甚至賠掉性命者實不勝枚舉。 更有銀行美其名為幫助青年成家，推出四十年的房貸。設若年輕人三十歲成家，還了四十年房貸，他將成名符其實的「屋奴」。 授信與申貸本是金融市場的活動，無可厚非，惟小至個人、企業、大至地方政府、國家都在交相舉債，日積月累，過度擴張的結果，就是以信用破產或危機倒閉收場。 往例斑斑，足為佐證。台灣地區曾於二○○五、○六年間發生卡債風暴，不僅「卡奴」負債累累、金融機構受傷慘重，台灣經濟成長動力也受拖累，金融從業人員與民眾均遭池魚之殃。歐債危機源於國家高度舉債，風暴仍未歇息，豈能不慎思乎。 工作難找、起薪又低，物價漲、都會區房價又貴，唉！許多年輕人不禁要喟嘆，命途多舛、生不逢時。 月光族、薪光幫比比皆是，從出生到七老八十都要舉債度日者可能與日俱增。有道是：理財先理債、無債一身輕，勿讓債務成為一輩子不可承受之重。 【聯合報╱李沃牆／淡江大學財務金融學系教授（金門金城)】 40年房貸 將會養成先消費後付款 延長房貸年限不是創舉，令人耳目一新的是貸款年限，一般平均還款年限是20年，銀行業者提出30年貸款時，就已經覺得一輩子都在還錢了，結果現在又推出40年貸款。 40年期房貸，每月還款減少4成，但利息相對增加。金管會昨天表示，法令上允許銀行推出40年房貸，但只准許首購族申辦，如果消費者是買第2棟房子（第二屋），就不能申辦40年房貸。 金管會銀行局說，40年房貸的期限很長，對銀行的還款風險也跟著拉長，因此銀行也有必要控管風險。例如，有銀行就規定，貸款人的年紀加上40年還款期限，不能超過75歲；換句話說，在35歲以前才能申貸40年期房貸，所以說，這是針對年輕族群提出的貸款方案。 老實說，這並沒有甚麼不好，充其量，就是讓買方多一種選擇，其實你要選擇7年還款也是可以，只是現在讓你可以多選，最長可以到40年。方案一推出之後，批評聲浪不斷，其實沒有那麼嚴重，因為還是可以提前清償，綁約期過後還是可以塗銷貸款，並非一綁就是40年。 住展房屋網的觀察，這個方案的問題在於，無形中引導是社會價值觀的改變，我們似乎逐漸要變成一個「先享受、後付款」的社會了，從信用卡及現金卡普的程度、到小額信貸的蓬勃發展，已經引導年輕人養成先消費再付款的習慣，結果是引發了卡債風暴；好不容易在這幾年逐漸平息下來，現在這個40年期房貸推出，不免令人憂心。 年輕世代在每個月的分期繳款之後，最後還剩下甚麼? 早期買房子都是以自有資金為主，觀念上，都是逼不得已才向銀行貸款，當然那時銀行利率偏高，民眾不願讓銀行賺利息也是主因；另一方面，銀行為了降低風險，貸款年限早期只有7年，後來才慢慢放寬為15年、20年。 最早期的七年房貸，就是要逼民眾趕緊存錢還錢，對背負房貸的民眾來說，就是辛苦撐過這七年，房子就是我自己的了。曾幾何時，時代的觀念改變了，向銀行借錢買房子十分普遍，不借錢還會被認為傻瓜，而且是愈借愈多愈久，讓民眾可以慢慢還錢，不用為了房貸而犧牲生活品質。 觀念沒有對錯，只是社會風氣移轉了，儲蓄存錢的重要性大不如前，先消費先享受的想法已經深植。尤其現在3C產品日新月異，新產品推出媒體大肆報導，吸引年輕人購買。當大家在感歎薪水跟不上物價時，卻可以看到人手一隻蘋果手機，台北商圈每個等待紅綠燈的路口，都可以看到有人提著LV包，不然至少也是coach包，年輕人可能陷入貸款人生而不自知，年輕世代在每個月的分期繳款之後，最後還剩下甚麼? 新聞提供：住展房屋網 延伸閱讀 40年期房貸 月繳少4成總息卻墊高 購屋時機? 房貸剝皮政策 500萬繳息163萬 小資女孩 購屋別太衝 還款能力最關鍵 抵利型房貸 鎖定小資族 申貸前停看聽 信貸利率大車拼 貸款細看5內容 房市前景差 銀行貸款難 小宅轉手不易 額度低 婚前卡債 不影響房貸 核貸掌握3要素 繳不出房貸？ 申請寬限期 3延1減降低房貸壓力 房貸省百萬5秘訣 利率多1% 要多繳多少血汗錢？ 房貸、信貸 免連帶保證人 [...]]]> http://key88.net/article34885.html/feed 0 http://key88.net/article34872.html http://key88.net/article34872.html#comments Thu, 22 Mar 2012 19:16:26 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34872 為吸引年輕人買房和挽救房市低迷買氣，永慶房屋昨天宣布與銀行合作，推出長達40年期的房貸方案，將通常是20年期的房貸拉長成40年，買屋者每月還款可減少4成，減輕不少壓力。 救市 房仲結合銀行 奢侈稅去年6月上路後，房市交易量一路走低，據內政部和房仲業者統計，今年1月交易量不到去年3月的一半，但房價始終沒降，台北市房屋均價每坪還超過50萬元，一般民眾根本買不起房子。 另據永慶房屋統計，今年第1次買屋民眾的比率相較去年增加5%~10%，顯示房價雖然沒降，仍有不少年輕人希望買屋，擁有自己的窩。 貸800萬每月還2.3萬 永慶房屋昨與多家銀行合作推出房貸優惠方案，包括房貸最高可核款8成5、最低房貸利率1.84%起；其中與星展銀行合作推出還款期限最長40年的方案，最受矚目，每月可減輕約4成還款壓力，希望吸引年輕人提前購屋。 永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，星展銀行會審查申請貸款人條件，房貸利率最低可達1.88%，往後即採浮動制，隨央行公布利率調整。 舉例來說，若林先生第1次買屋，房價為1000萬元，向銀行申貸8成、800萬元貸款，利息都以1.88%計算，若選擇20年期，每月須攤還4萬20元，但若選擇40年期，每月僅還款2萬3730元，可減少1萬6290元房貸壓力。 多20年利息多繳百萬 不過《蘋果》計算，若從總負擔金額來看，選擇20年期共繳納960萬4800元，40年期卻須支付1139萬400元，多了178萬餘元，雖然每月還款減少4成，最後得多付上百萬元利息。 其實，根據《銀行法》規定，無自用住宅者購買自用住宅，不受貸款期最長30年的限制。合作金庫行政管理處公共關係科科長劉碧雲便指出，銀行並不會拒絕申貸者提出40年繳款期的要求，但會有年齡限制，通常以30歲、40歲借款人較容易申請。 對於房仲業者與銀行合作將還款期限延長到40年，台經院研究六所所長楊家彥分析，去年以來房市交易低迷，貸款件數縮減，可能是銀行業者此時祭出優惠房貸搶客的主因。 利率1.84%起可貸8成5 淡江大學產經系副教授莊孟翰則提醒：「房貸分40年攤還，看似具吸引力，但難保利率永遠在低檔，若利率大幅調升，負擔會相對吃緊，所以民眾選擇貸款時，還是要留意還款能力及違約條款，避免未來房價下跌，變成斷頭戶。」 保誠人壽建議，可申請房貸壽險，投保小於或等於房貸金額的保險，一旦被保險人不幸遭遇事故，無力償還房貸時，其理賠金即為房屋貸款，以免因繳不出貸款而失去房子。    信義聯合地政士事務所專案經理林以德提醒，銀行業者打出的「最低1.84%」優惠利率、「最高8成5」的貸款額度，以及「最長40年」的還款期限等字眼，都是在申請人符合屋齡、地點、年齡、年收入等門檻後達成的「最佳情形」，並非人人皆適用。 「背房貸到老太可怕」 政大地政系教授張金鶚強調，房價應該要下跌才能幫更多首購族買房子，首購族若因為買不起而選擇40年房貸方案，只是從20年屋奴變成40年屋奴，「到老還要背房貸，實在太可怕了！」 30歲的民眾Mindy說：「如果能取得8成5房貸，就能減輕籌措頭期款壓力，這比延長還貸年限更具吸引力。」 台灣房屋總管理處發言人謝萬雄指出，民眾申請房貸若是由銀行鑑價，因銀行較保守，鑑價金額可能低於實際購屋金額，房仲業者與銀行長期往來，可以房屋買賣契約的金額向銀行爭取更高的貸款額度。 蘋果日報【馮牧群、張琬聆、蔡佩蓉╱台北報導】 40年期房貸 月付雖少總利息墊高 房價居高不下，很多年輕人都買不起房子，最近有房仲業者跟銀行合作，推出40年期的房貸產品，不過專家提醒，利息算下來其實變高了，若以後利率變高、反而不划算。 大台北房價動輒上千萬，年輕人實在買不起，為了吸引首購族，有房屋仲介業者跟銀行合作，推出長達40年的貸款方案。 40年期房貸限制35歲以下首購族、購買屋齡35年以下的房子，不過算一算，繳完貸款可能都已經超過七十歲，真的划算嗎? 以貸款800萬，利率1.88%來算，20年期房貸，本息平均攤還每個月要繳4萬塊，如果分40年，月繳確實只剩2萬三，但40年下來總利息高達339萬，多了足足178萬。 不只利息變多，別忘了還有利率及房價浮動的風險。 學者表示，美國也有長達30年的房貸產品，但是採用固定利率，讓消費者可以預期未來風險，相較之下台灣40年房貸產品，恐怕還是很難吸引消費者。 公視 記者林珍汝郭俊麟台北報導 延伸閱讀 購屋時機? 房貸剝皮政策 500萬繳息163萬 小資女孩 購屋別太衝 還款能力最關鍵 抵利型房貸 鎖定小資族 申貸前停看聽 菁英房貸成數最高8成 申貸注意事項 購屋遭銀行拒貸 如何保障權益 信貸利率大車拼 貸款細看5內容 壽險型房貸 足額足期有保障 銀行房貸趨緊 購屋多備1成自備款]]> http://key88.net/article34872.html/feed 0 http://key88.net/article34855.html http://key88.net/article34855.html#comments Mon, 12 Mar 2012 22:34:33 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34855 銀行為爭取優質客戶，保障房貸放款品質，常推出各式「企業菁英」房貸方案，針對高收入族群給予較好的成數與利率，只要是年收入達一定金額，或任職於各類評比的知名企業，及「師」字輩的專業人員，都可享有優惠條款。 任職知名企業 個人年收逾50萬 享優惠 銀行對「菁英客戶」的認定，多以個人年收入50~80萬元以上、家庭年收入80~120萬元以上為條件基準，須備有收入證明供銀行查核。 不過，三商美邦表示，申貸人雖達年收入50萬元以上，但若負債比過高，例如年支出超過收入的60％，或動用信用卡循環利息，恐怕仍難符合菁英優惠條件，無法給予低利率， 而且銀行業通常對於固定收入的企業員工較具信心，所以就算是年收入高的自營商，也無法列為菁英客戶。 年支出逾6成不易辦 許多銀行更以民眾所屬的企業排名作為菁英的認定，例如《天下》雜誌排名「1000大製造業、500大服務業及100 大金融業」、依據中華徵信所最近年度出版編列之「台灣地區大型企業5000大企業混合排名」前100或2500大之國內公司、 最近年度《Fortune》雜誌編列全球500大企業之在台關係企業、上市上櫃公司員工、科學園區內公司或知名企業、金控公司、銀行、票券公司、企業捐助比例在50%以上之財團法人等，都屬於銀行眼中的菁英客戶。 合作金庫公關科劉碧雲科長表示，「只要是經銀行確認過工作證明，或持有開業、執業執照的優質客戶，不一定非得要求年收入，房貸成數最高可到80％。」 而除公教人員外，專業人員如醫生、會計師、律師、建築師或不動產估價師等也符合菁英標準，台灣人壽個人金融部經理李淑慧表示，申貸人須提供執業執照、證件或薪轉證明、年度扣繳憑單等， 銀行在查詢屬實及信用徵信後，評估其收入、還款能力給予較優惠的利率，就算核貸後離職，不再屬於知名企業員工，只要繳款正常，銀行並不會更改房貸優惠的協議。 核貸後離職協議仍在 許多壽險公司也會給予保戶等同菁英客戶的優惠，例如台灣人壽年繳保費15萬元以上的保戶、保誠人壽年繳保費2.4萬元以上的保戶、中華郵政集體保健保戶或薪資存款戶個人年收入在45萬元以上者，都可視為優質客戶，建議民眾不妨多加比較，詢問各家銀行的認定標準，獲取最佳的貸款條件。 菁英客戶申請房貸注意事項 ◎菁英客戶可貸成數最高80%，利率從前半年1.84%~1.95%不等 ◎部分銀行對於菁英客戶有個人年收入或家庭年收入的限制 ◎每家銀行對於菁英客戶的認定標準不同，須多加比較 ◎須提供在職證明、3~6個月內薪資紀錄或薪轉存摺、執業或開業執照，銀行也會進行查證與確認 ◎收入高的自營商因非固定收入，部分銀行不列入菁英客戶的行列中 ◎若徵信紀錄不佳、動用信用卡循環利息、負債比超過60%或壞帳率1.5%以上者，不屬於菁英客戶 ◎部分壽險公司對於優質保戶也視同菁英客戶 ◎座落在精華區，或離捷運站500公尺內的擔保品，等同菁英客戶的條件，亦可獲得相同的房貸優惠 資料來源：《蘋果》採訪整理 【張琬聆╱台北報導】 購屋房貸 延伸閱讀 購屋遭銀行拒貸 如何保障權益 壽險型房貸 足額足期有保障 銀行房貸趨緊 購屋多備1成自備款 婚前卡債 不影響房貸 核貸掌握3要素 抵利型房貸 鎖定小資族 申貸前停看聽 小資女孩 購屋別太衝 還款能力最關鍵 購屋時機? 房貸剝皮政策 500萬繳息163萬 房貸壽險如何選？ 申請轉貸保障不變 購屋精算5大成本 房貸支出 勿逾收入3成]]> http://key88.net/article34855.html/feed 0 http://key88.net/article34840.html http://key88.net/article34840.html#comments Wed, 07 Mar 2012 09:55:11 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34840 房價高漲，民眾購屋時通常都會向銀行辦理房貸，一般來說，銀行核准的貸款約為房價七成左右，但買方簽約購屋並支付定金及部分款項後，如果遭銀行拒絕承貸，無法再付後續款項，該怎麼辦？ 當購屋者無法辦理房貸不能支付尾款時，先前已付的款項通常會被沒收，造成損失，如果要保障自己的權益，購屋者最好在契約中約定「雙方同意若貸款金額無法貸到××萬元時，則無條件解除契約。」，萬一遭銀行拒絕申貸，可以解約要求還款。 向五家銀行申辦都遭拒 姚姓女子於去年三月透過儀富公司仲介以六一○萬元向李姓女子購買李女的房子，並於簽約時給付簽約款六十一萬元， 另給付儀富公司仲介服務費十二萬二千元，雙方並在契約約定「雙方同意若貸款金額無法貸到新臺幣四百二十七萬元正，則無條件解除契約。」 後來姚女分別向玉山銀行、台北富邦等五家銀行申辦房屋貸款，但皆陸續遭銀行拒絕申貸而退件處理，以致無法貸到四百二十七萬元。 姚女認為本件買賣因她無法貸足四百二十七萬元而契約無效，要求李姓女屋主返還六十一萬元，儀富公司也應返還她已付的仲介報酬十二萬多元，但李女及儀富公司認為，房地於去年九月成交，以簽約前姚女提供之資料向銀行做審核，應可向銀行貸款到達七成，但在照會銀行過程中，係姚女惡意不讓貸款有到達七成，故不願將錢返還，雙方打起官司。 台北地院調查時發現，姚女因跟先生離婚，她先生拿走一部分的錢，她有開一些票出去，她怕票會跳票，所以在向這些銀行申貸時，銀行進行徵信審查打電話給姚女，姚女就回答她有可能之後會跳票，銀行聽到這個回覆，認為風險太大，都不敢承作姚女的貸款，分別以「因申請人還款能力未符合該行承作規定」、「個人財力狀況不符銀行承作規定」等理由而拒絕辦理貸款。 未用不當行為故意不辦理 法院認為，姚女向銀行申辦貸款時，據實告知會有跳票的可能且無法提出保人，致銀行拒絕辦理本件貸款。 尚難以此遽認姚女於簽訂契約後，有以不正當行為故意不辦理貸款或致辦理貸款審核無法通過等情事。姚女無法向銀行申辦貸款，則依契約「雙方同意若貸款金額無法貸到新臺幣四百二十七萬元正，則無條件解除契約。」之約定，契約即失其效力。 法院判決姚女勝訴，可依不當得利之規定請求李女返還買賣價金及儀富公司返還仲介費。 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」 購屋辦房貸注意事項 延伸閱讀 銀行房貸趨緊 購屋多備1成自備款 婚前卡債 不影響房貸 核貸掌握3要素 購屋時機? 房貸剝皮政策 500萬繳息163萬 房市前景差 銀行貸款難 小宅轉手不易 額度低 房貸壽險如何選？ 申請轉貸保障不變 購屋精算5大成本 房貸支出 勿逾收入3成 夫幫妻買房 丈夫當借款人 妻須當保人 免連帶保證人 衝擊青年房貸、車貸成數 購屋糾紛 房仲比例高 律師告誡房仲3事項 購屋首要五大關鍵守則 成屋買賣應該注意的20事項 房貸成數縮 宜、花、東 購屋難]]> http://key88.net/article34840.html/feed 0 http://key88.net/article34713.html http://key88.net/article34713.html#comments Sat, 07 Jan 2012 22:54:01 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34713 信貸大車拼，各銀行拼利率、拼回饋、還拼手續費減免送。如永豐銀前半年殺到1.66%，萬泰銀則提供「利率減碼回饋」，只要正常繳款且信用正常，利率可少0.25個百分點，安泰銀只要1月底申辦，利率和手續費都打88折。  安泰銀手續費88折 萬泰銀消金行銷處協理金立忠說，近期小額信貸專案有幾個特色，首先是「利率前低後高」，前3期~12期大多採固定計息，讓民眾鎖住借款成本。其次是不少銀行推出回饋式信貸，提供好客戶「利率減碼回饋」，只要繳款正常且信用良好，利率會低一點。 目前小額信貸「前段」採固定方式計息包括滙豐銀的「滙優待」、永豐銀的「豐利金」、國泰世華銀「輕鬆貸」、萬泰銀「超期貸」及台北富邦銀的「優選信貸」。 安泰銀也打算農曆年後，重新包裝小額信貸商品，加入利率「前低後高」計息方式，「前段」利率將降到2%以下。 而永豐銀和萬泰銀也都提供「利率減碼優惠」，如萬泰銀只要借款人繳滿6期，信用良好，第7期可享利率減碼最高0.25個百分點；永豐銀則是借款人每年正常繳款，次年減利率1個百分點，如去年利息4%、只要正常繳款，今年可降到可降到3%。 手續費部分，安泰銀推1月底前申辦，首月利率打88折，如安泰銀最低利率2.53%起，再打88折利率低到2.22%。 歲末借錢 細看信貸5內容 留意總費用率 低率期間 綁約 違約金 申辦門檻 留意總費用率，低率期間，綁約違約金，申辦門檻，歲末年終，民眾買房、購車、發紅包等資金需求增溫，各銀行卯推個人信用貸款，理專提醒，借小額信用貸款須留意5大內容，包含總費用的年百分率、低率期間、綁約與否、是否收提前清償違約金、申辦門檻。 萬泰銀、安泰銀、國泰世華銀、永豐銀、第一銀和華南銀等多家銀行，都趁農曆年前推出低率信貸專案搶商機，如永豐銀前半年固定利率1.66%、滙豐銀前3個月固定1.88%，比房貸2%還低。 不過金管會提醒，小額信貸不能只看低率，還要看總費用的年百分率，且超低利率優惠期一過，拉高的利率也會影響借款成本，民眾需綜合判斷，不能只看利率的最低點。 注意拉高幅度後利率 銀行局副局長張國銘解釋，所謂總費用年百分率，是將貸款所有應付費用，包括利息、手續費等都涵蓋在內，換算出來的成本費用，金管會已要求各銀行需揭露。 銀行主管也說，很多銀行低率期間僅3個月，最長不超過1年，若屬中長期資金需求，就不適合「利率前低後高」的信貸專案；若是屬「短期」資金需求，如1年內的，就得看是否「綁約」，綁約與否就很重要。 短期借款建議不綁約 安泰銀消金部經理高永和說，年關借款屬「短期」資金需求，如果只有3個月內，建議民眾最好選擇「不綁約」的小額信貸，免得日後還要多付一筆提前清償違約金，更不划算。目前信貸沒綁約者，包括萬泰銀、安泰銀、華南銀和永豐銀等。 高永和說，一般信用貸款的綁約期間約12~18個月，若民眾提前還款，提前清償違約金約是借款金額的1%~3%不等，如借10萬元先還了6萬元，剩下4萬元提前還，就得付4萬的3%，約1200元的違約金給銀行。 華南銀優惠3月截止 最後要注意的是申辦門檻，各銀行信貸專案都有針對特殊族群，如華南銀區分4大族群，其中優質方案鎖定上市櫃公司及前1500大企業員工，或是「師字輩人士（如會計師、律師、醫生等）」3.48%起，而「精英中的精英」最低更喊到2.88%。 其他民營銀行也因競爭激烈，申辦門檻日益寬鬆，不是「師字輩人士」也可借到「最優」借款利率，不限職業或身分，一般銀行仍有年收入限制。 理專也提醒民眾，除了要看總費用年百分率，了解實質負擔總成本之外，也要留意3個月~1年低率之後的利率拉高幅度，留意綁約與否，提前還款是否得多付違約金及申辦門檻，最後考慮低率專案期間。 銀行主管說，看準年關資金需求，很多銀行都是「低率限時」專案，如安泰銀、永豐銀、華南銀和第一銀信貸專案，約在今年的1月底或3月底截止，想要搶低率得趁早。 蘋果日報【廖珮君╱台北報導】 銀行房貸趨緊 購屋多備1成自備款 卡債族更生條件放寬 清查催債計息方式 夫幫妻買房 丈夫當借款人 妻須當保人 免連帶保證人 衝擊青年房貸、車貸成數 房貸、信貸 免連帶保證人 「貸款人未必有利」]]> http://key88.net/article34713.html/feed 0 http://key88.net/article34710.html http://key88.net/article34710.html#comments Fri, 06 Jan 2012 23:44:02 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34710 投保人須為房貸借貸人，平準型保費高於遞減型，買房子是多數人一生最大的開銷，由於金額龐大，常以貸款方式分期繳納，因而成為一筆須花20、30年來償還的負債，期間若遭逢意外，導致無法還款，恐使房屋面臨斷頭危機，建議申請房貸時可同時投保「壽險型房貸」，透過理賠金額來保障資產。 所謂的「壽險型房貸」意指民眾申請房貸時，同時投保小於或等於房貸金額的保險，一旦被保險人不幸遭遇事故，導致身故或全殘而無力償還房貸時，理賠金首要繳付房屋貸款。   保誠人壽行銷長王金玫表示，由於背負房貸者往往也是家庭的經濟支柱，一旦失去償債能力，將帶給家人極大的財務負擔，「壽險型房貸」用意即在幫房子買保險，確保資產的安全。 理賠金即為房屋貸款 「壽險型房貸」可分為「平準型」與「遞減型」2種，前者保險金額固定不變，理賠時會優先清償剩餘房貸給銀行，餘額再付給家人當安家費，保費較高；後者保險金額隨著貸款本金遞減，房貸剩餘多少，就理賠多少給銀行，保費較低。 遞減型產品壓力較輕 台灣中小企業銀行個金部表示，投保「壽險型房貸」建議採「足額足期」，貸款有多少就保多少，房貸期有多長就保多長，而投保人須為房貸借貸人，才真正有保障。此外，「平準型」的保費通常比「遞減型」高1倍，而通常男性因發生意外的機率較高，所以保費比女性高1倍。 壽險型房貸的保費依投保人性別、年齡、有無吸菸等狀況與投保年期、金額不同而有差別，若以30歲男性、保期20年、保額100萬元來看，「平準型」保費約6萬多元，「遞減型」則為2~3萬元，保額越高，保費也會增加，甚至繳納到數10萬元不等。 王金玫建議，由於「壽險型房貸」多為躉繳型，須一次付清保費，民眾若純粹想為房子買個保障，不妨選擇「遞減型」產品，壓力較低，再另外幫自己規劃好人身壽險便足夠。 蘋果日報【張琬聆╱台北報導】 相關新聞 房貸壽險如何選？ 申請轉貸保障不變 房貸省百萬5秘訣 利率多1% 要多繳多少血汗錢？ 保戶辦房貸利率可減碼 房貸搭壽險債不留子孫 房貸壽險 留愛不留債 投保房貸壽險看清四迷思 房貸壽險有保障 投保年紀輕愈有利 銀髮住宅重環境 子女名義辦房貸 還款壓力小 挑選房貸壽險考量要項]]> http://key88.net/article34710.html/feed 0