房貸指標利率 固定、機動大不同

房貸指標利率 固定、機動大不同

最近展開了一波利率調整,使得房貸戶擔心房貸利率可能隨之走升,銀行提醒,不必太過擔心,應先檢視自己的房貸計息方式,因為依據銀行定存固定與機動利率來計算,經過這次利率變動後,結果將大不相同。

這次由台銀率先調升存款固定利率、調降存款機動利率,接著包括中華郵政、土銀、合庫、台企銀等均陸續跟進,但調整後對房貸利率的影響如何?銀行業者表示,綜觀房貸戶使用的房貸計息方式,無論是「指數型」、「固定利率」、「前低後高」、「理財型」房貸等,銀行業者大多是依據「指標利率」增減不同幅度來定價,應注意的是,各家銀行「指標利率」的計算方式並非完全相同。

銀行業者解釋,目前銀行的指標利率,大多是選定六至十家銀行的「定儲指數」平均計算,其中以選定一年期定儲的銀行居多,不過,有的銀行選的是定儲「固定」利率,有的是選擇依據「機動」利率調整。

舉例來說,上海、華南、彰化、台北富邦、國泰世華、玉山、台新、遠東等銀行,指數型房貸的「指標利率」是連結定儲指數「固定」利率,在這波調整利率前,指標利率為0.80%;至於土地銀行、合作金庫、兆豐銀行等,則是依據定儲「機動」利率計息,未調整利率前的指標利率為1.11%。

為什麼使用固定或機動利率,計算出來的指標利率會有不同?上海銀行解釋,這是因為過去持續降息,銀行的固定利率會略低於機動利率,但如果在升息的趨勢中,因為預期利率會持續走高,固定利率就會略高於機動利率;此外,房貸戶若選擇「季調」計息方式,各銀行調整利息的月份不同,利率也會有所差異。

上海銀行依據歷史資料分析,在2005年2月至2008年8月的升息期間,定儲指數「固定」利率高於定儲指數「機動」利率;相反的,在2008年11月至2009年9月的降息期間,定儲指數「固定」利率卻低於定儲指數「機動」利率。

因此,這次台銀調升存款固定利率,同時調降存款機動利率,則包括土銀、合庫、兆豐等使用定儲機動利率計算的銀行,房貸戶的指標利率就會有調降機會;其他採用固定利率的銀行,利率調升的機率就會比較大

自由時報  記者李靚慧/專題報導