房貸太牛 減壓3法

房貸太牛 減壓3法

央行連番降息,還宣布房貸利率可從「季調」改成「月調」,以減輕房貸戶的負擔,但許多房貸戶卻感受不到降息的好處。民眾該如何與銀行交涉?改成月調制比較好嗎?轉貸划算嗎?

經過去年底以來的多次降息,現在郵局一年期定儲利率跌破一%,各家銀行房貸利率也跟著溜滑梯,「目前房貸利率平均落在一.三七五%左右,與去年九月相比,差了一.五五個百分點,以貸款三百萬元計算,每月應還本息減少二千多元,二十年共少繳五十多萬元。」上海商銀個金部經理馬婉瑜說。

銀行太牛 找上門
然而,不少民眾卻發現,儘管央行一再降息,但自己每月所繳的房貸金額卻「不動如山」。銀行業者表示,最近很多人打電話到銀行問「我的房貸利率什麼時候調降?」還有人抱怨「為什麼調降利率都不主動通知?」
馬婉瑜強調,民眾之所以感受不到房貸利率調降,主要是因為過去房貸利率都是「每一季」調整一次,若銀行在去年十一月初調整利率,最快要到今年二月才會再進行調整。
「房貸戶可打電話到銀行的客服中心,或直接找當初承辦的分行,查詢目前的房貸利率狀況以及調降幅度。」馬婉瑜建議房貸戶採取主動,要求銀行確實降息。

降息太牛 改月調 至於把房貸利率從每季調整改為「每月調整一次」,銀行業者強調,優點是可以立即享受央行降息帶來的好處。舉例來說,某民眾現在的指標利率為二.二%,要是轉換成每月調整,在央行去年底連續降息後,現可降至○.九五%,以貸款五百萬元來算,馬上可省下五千元的利息。
然而要注意的是,央行規定房貸戶的契約只能轉換一次,換句話說,從現在起到契約期滿都得「每月調整」利率,要是將來央行升息,民眾的房貸支出也會跟著馬上增加。
「其實有些銀行的規定沒有那麼嚴格,如果客戶到時想再轉換,我們只要收一千元的成本費就可以。」銀行業者私下表示。
眼看房貸利率直直落,卻有一部分的房貸戶「看得到、吃不到」。這些人就是當初採用「固定利率」式房貸的人。

方案太牛 謀轉貸 業者分析,二○○七下半年到二○○八上半年,當時市場利率看升,因此不少壽險業者推出「固定利率」式房貸,鎖定前八年利率都在四%;但現在市場利率急轉直下,前半年平均利率落在二%,這一大段的落差,讓人每個月繳房貸時心都在淌血。銀行業者說,這群人正是他們爭取轉貸的主力對象。
不過,在經濟環境日趨嚴峻下,銀行也會擔心倒帳風險,因此目前的轉貸條件比起去年要嚴格許多。
「我們會先看申貸人的職業,公教人員最好,前一千大企業的員工也可以,但我們還會利用風險控管系統來進一步篩選。」台企銀個金部經理石琬如強調。以台灣銀行為例,前半年利率一.九八%,算是公股行庫當中最優惠的,但只限公教人員。
民營銀行當中,以元大銀行「前半年一.八八%」最優惠,也跌破市場行情。不過銀行業者提醒,挑房貸專案千萬不能只看前半年,因為有些業者會把第三年的機動利率調得很高,所以一定要計算前三年或前五年的平均利率,才會知道轉貸到底划不划算。此外,馬婉瑜表示,還得精算轉貸成本,假設二○○七年下半年才申辦固定利率四%的客戶,今年想要轉貸,連同違約金的轉貸成本就要四萬一千元;不過,轉貸後,每貸款五百萬元,前三年需攤還本息可少二十二萬元,因此轉貸還是比較省。