房地產二十年變、變、變

很多人都認為, 現在房地產市場病況危急, 印象中有超額供給問題, 逾放比持續升高, 甚至法拍屋數量都在迅速增加中。 但探討後發現,這是對房市的既有成見 撥開這些舊有的印象, 就會了解, 房市在這波亂象中仍是有為有守。

時代與時俱進,房地產也是在改變中一步步成長。二十年來房地產歷經多次大起大落,有趣的是,每次起落的原因都不同;而可貴的是,房地產相關產業,都能一次次記取教訓,極力避免同樣的問題重複再發生,進而讓房地產產業更健全、更健康,更能承受內、外部經濟的轉折變化。

既然不再重蹈覆轍,過去曾經深烙的不良印記,在下一波走勢中,便不會再是舞台上的主角。因此,像是「超額供給」、「逾放比衝高」、「股市急殺屋主急售」等,過去曾經造成房價大幅下跌的因素,在這波景氣變動中均已不復見。

這是一個好現象,顯示干擾房地產走勢的因素逐漸減少,房地產將漸趨穩定,期許房地產業,在經濟變動中,是「最晚衰退、最先復甦」的成熟型產業。

改變一 建商嚴控供給量

只要景氣開始走下坡,就開始出現討論供給問題的言論。

房地產背負「超額供給」的負擔,大概有十年之久,也成為房地產揮之不去的噩夢。這是一九九二年二十五萬戶建照申請量的夢魘,當時因為台北縣要開始實施容積率,造成建商一窩鋒搶照。

搶照的結果,創下建照申請量(戶數)的歷史紀錄,但是市場胃納量畢竟有限,市場大約花了十年,才把這些供給量慢慢消化掉,使得房地產大波段低潮期,一走就是一個十年。

幾乎有將近十年的時間,使用執照的申請戶數,都比建造執照申請戶數來的多。對市場觀察來說,這是景氣趨緩的指標,除非建造執照戶數大於使用執照時,房市景氣才會顯現好轉。

這場噩夢無論對房地產業界人士,或是持有房屋的民眾,都是一個記憶猶新的慘痛回憶。

因此當上波景氣從二○○三年開始復甦以來,我們看到建照申請量的上升速度十分謹慎,在二○○五年申請量的新峰點,申請戶數約為十二萬戶。這樣的量,不過是一九九二年的一半。

當許多媒體大爆今年將有「交屋潮」時,似乎又喚醒消費民眾過去恐怖記憶,但從政府數據以事實面來看,顯然不是這麼一回事。

從二○○三年到二○○八年的五年間,建照申請戶數從最低的六萬五千戶,上升到二○○五年十二萬戶,三年後再下降到七萬戶。而且是從二○○五年之後就開始下降,當時房市投資客都還沒進 場,建商看待供給量便已趨謹慎,沒有像過去一樣,因為看好景氣而持續放量。

建照申請戶數早在二○○六年就被使用執照戶數所超越,可見從過去超額供給的經驗中,建商深刻領略到供過於求之苦,因此在這波景氣走勢中穩健推案。

拉長時間序列來看房市,就可以了解供給原貌,房地產好壞是相對比較,而不是絕對數字。在目前這樣狀況下,要說今年會有爆大量的「交屋潮」,好像有點「超過」。

改變二 銀行嚴控放款

逾放比及法拍屋也是在景氣不好時,會被廣泛討論的兩項指標。

就逾放比而言,目前看來應該是穩穩地待在「安全區」中,逾放比數字能夠在這波風暴中不受影響,也是因為銀行業者謹記過去慘痛經驗,從二○○七年下半年開始,便已經從嚴放款,先後對小套房及信譽不佳的承貸者,開始緊縮放款,因此才能順利地將逾放比控制在二%以下的水準。

在二○○一至二○○三年間,台灣經濟陷入另一波低潮,算是後亞洲金融風暴的反應,經濟蕭條、股市衰退,大盤指數遊走在四千點到六千點之間。

這段時間股市急殺到四千點以下,國內經濟一蹶不振,融資散戶又多,萬箭齊發的融資追繳令,使得融資戶不得不賤價售屋,造成國內房價大幅降價。

流程邏輯簡單來說,就是股市急殺、融資斷頭、房屋拋售,最後導致房價下跌。

房價下跌受害最深的除了所有人資產縮水之外,銀行也是一大苦主,因為行庫的債權保障額度也是跟著大縮水,整個銀行的資產淨值大幅下降,侵蝕原有獲利,對銀行來說影響非同小可。

當時平均逾放比大約都在八%至十%之間,少數銀行甚至還飆升到十%至十五%,等於說每十間房屋放款中,至少就有一間無法按時繳款,這是二○○○年到二○○三年的狀況。

這段時間剛好也是台灣執政黨第一次易位,當時陳水扁政府對經濟改革信心滿滿,針對當時的經濟問題,提出所謂的「二五八經改政策」。其中的「五」就是指銀行的逾放比要降到五%以下的水準。

以當時的政策來看,五%的逾放比是一個安全值的標準。當時國外的資產管理公司大舉進入台灣房市,約略三年時間,幫銀行的逾放消化不少,因此在二○○三年底,經過行庫一年的努力,真的將逾放比降到五%以下。

銀行嘗到呆帳之苦,自此之後記取教訓,嚴審放款標的及貸款人條件,逾放比便一直維持在低水位,去年以來甚至還降到二%以下。

其實銀行從二○○七年開始,感覺房市風向有變,下半年起便動手 緊縮投資客的套房貸款,從套房地點、坪數,投資客條件等等,都一一加以過濾,將放款風險降到最小。

就是因為記取前一波的經驗後,這幾年的謹慎行事,嚴控放款,使得目前逾放比還是維持在二%左右。跟去年最低點比,雖然還是有升高現象;但是要說逾放比在拉警報,未免有些牽強,回頭看看過去逾放比數據,誰是高?誰是低?一目瞭然。

結論是,逾放比目前是安全的。逾放比安全,跟逾放比同一路的法拍屋,就沒有理由快速增加。從去年第四季全台灣的待拍物件來看,目前的待拍數也還沒有明顯增加。

這幾年的最高點應該算是二○○三年第四季,當時全省有七萬兩千多件,以目前約五萬七千件來看,法拍屋市場似乎還稱不上主角;換句話說,法拍屋大出籠,以及造成房價下跌,二者的前因後果,現在還扯不上關係。

改變三 代銷嚴控價格漲跌

房價開價先殺「三成」的由來,應該是比較三年前房價,那是投資客尚未進場時的自住客買屋行情,部分學者認為那才是合理價位。

先不論這樣的論點是否合理,就依循論點軌跡來看,目前台北縣單價與二○○八年相比,平均已經回檔約十六%,與三年前比較,漲幅也只有十二%。

三年來物價上漲約三%,漲幅稀釋到九%,再加上三年來營建成本變動,以及推案地點與產品差異,一成左右的價格空間,嚴格說起來並不為過,至少對台北縣來說,這樣的行情變動並無不合理。

而爭議性最大的台北市房價,在去年三月的確是價格沖天,代銷業者接案時一案推比一案高,同業競價的結果,造成房價偏離常軌地飆高。

業者在這一波房價變動中嘗盡苦頭,一來是因為與建商簽訂的價格達成率低、賣不動,支出的行銷成本血本無歸;二來是調價困難,部分在去年上半年已售出的房屋,若尚未交屋,必定很難接受價格調降,業者出現交屋障礙等等。

這波景氣變動之迅速,前所未見,毫無軌跡可循,在這一年中,代銷業者勢必建立了新的經驗值,日後在價格變動的大波段中,應該會記取這一年的慘痛經驗,對價格的走勢看法,也會更加理性。

網路光世代中,每一個產業都應該要與時俱進,才能永續經營。房地產業二十年來記取過去慘痛經驗,謹慎地在每一次的景氣循環中,不重複同樣的錯誤,為的是讓房地產體質更臻健全。

而房地產的業外,更應該拋開過去心中對房地產既有的成見,來剖析房地產現況下真正的問題所在,這樣才能進一步解決問題。

如果僅是將房地產不景氣的 前因後果,一味地用過去的歷史因素加以歸類,甚至運用媒體擴大錯誤的房市訊息,產生誤導作用

住展雜誌 第333期

★所有的文章皆來自於網路蒐集整理書寫,提供讀者購屋、租屋的朋友們參考方向 ★ 文章皆有引用出處並註明來源,本站文章如有侵權,請來信告知、本站將立即下架該文章 ezn089sr@gmail.com