房貸利率降很大 要注意綁約期

房貸利率殺很大,大型行庫除前兩階段幾乎全面失守2%,並且為搶食房貸戶,更推出第一段1%不到的超低利率,但行庫主管提醒房貸戶,這些低利多半僅限優惠期,到底能不能實質省到大筆利息,有必要進一步精打細算。

針對華銀推出前三個月破天荒僅0.95%的超低利率,台企銀也打破傳統優惠房貸限大企業員工申請,訂出年收入55萬元就能取得最低1.5%利率。行庫主管認為,以目前央行隔拆利率約0.6%至0.8%之間,可視為銀行的資金成本,再加上人事成本大約0.8%,每筆房貸的總成本就約需1.5%左右,並且這還是最低限度,因此,前半年1.5%低利,幾乎已完全沒有利潤可言,利率僅0.95%,「實在是不可置信」。

銀行主管不諱言,所謂「長期利率低於1.5%」,基本上都可說是噱頭,因為銀行不可能做賠本生意,也就是說,民眾在選擇房貸時,要特別注意是否有其他的「外加費用」,或設定極長的「綁約期」。

行庫主管分析,銀行在房貸的第一階段,祭出低到不行的利率來拉攏房貸戶,一方面是為去化多餘資金,另一方面則是想乘機先抓優質戶,等未來房貸進入第二或第三階段,利率調高後,就能開始出現獲利。

其實目前主要行庫的房貸利率相差無幾,除了華銀前三個月特別低外,其他行庫前半年大多在1.5%,7到12個月以2%居多,第二年起則為2.25%上下,差別在於怎樣的條件才能申請;行庫主管強調,其實光看第一段利率殺得很低,但實際上分攤到一般20年貸款年限後,根本賺不了多少,何況未來利率還是會變動。

舉例來說,小陳擔任一般公司(非上市櫃)的內勤人員,年收入約40萬元,申辦房貸的前半年利率可能僅1.85%,但第二、三段調整到2.25%、2.35%,以貸款500萬元、20年期房貸來計算,總利息達123萬9052元;就算小陳年收入超過55萬元,能拿到更低的1.5%、1.98%、2.25%三段式利率,20年下來的利息也要115萬9240元,僅少了7萬9812元,平均一年省不到4,000元、一個月省不到350元。

因此,銀行主管提醒民眾,申辦房貸不要太過重視短期利率在數字的差異,應精算長期可節省多少利息,尤其需配合自己計畫在多久期限內清償房貸,才是真正的房貸達人。

自由時報   記者藍鈞達/專題報導

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