房價觸底時間不遠了

地產價格「觸底」與「復甦」很容易被人混淆,房價觸底時間是從技術面分析,房價復甦期是從基本面觀察,所謂技術面就是景氣循環一定有其軌跡,當房價從高檔反轉到觸底時,依過去的3個房地產歷史循環可以印證都是一年半觸底,因此我認為,以時間波推算,房價觸底時間不遠了。

民國63年初房價高檔反轉到64年7月房價觸底;民國70年初房價高檔反轉到71年7月觸底;民國78年中房價高檔反轉到民國79年底觸底。

這3次循環觸底時間都剛好是一年半,而且都是前6個月買賣雙方觀望,市場出現窒息量,這時候投資客退場、換屋族暫緩、自住型觀望,房價開始無量下跌。

再來6個月賣屋者開始降價求售,大量觀望買方湧進市場,市場議價空間加大,在一片殺伐亂陣中調整價差,房價也在此時作大幅度調整;最後6個月買賣雙方對房價的認知漸趨一致,購屋者信心恢復,房價開始築底並等待景氣基本面回升。

整個房價反轉下修似乎都循著3階段一年半的技術線型軌跡運行,這波房價自97年5月反轉以來,已歷經6個月窒息量的衝擊,今年第一季市場開始出現賣屋者主動降價聲浪,吸引較多久候自住客戶湧入市場,目前正進入區域價格調整與良性調整階段,未來9個月可望築底完成。

房價觸底後並不一定代表反彈時機到來,而景氣復甦期長短會決定在經濟基本面,這一波房地產在96年第三季,銀行業已經開始對房貸做緊縮與控管的措施,因此未來斷頭戶不會如預期的嚴重。

何況新成屋從96年下半年已經開始進入交屋潮,所以也不見得如一般學者所說,未來交屋潮會有嚴重威脅,重要的是建照可延緩2年,紓緩了市場供給量,建商推案量減少,銀行利息低,對短線套牢者尚有喘息空間,法拍屋與不良債權也會在市場的供需調整下做適度的消化。

因此,我認為,整個房地產市場正在做健康性調整,房價觸底的時間的確不遠了,最有可能的時間會落在第四季,自住型客戶應該可以在第二季大膽進入市場議價,第三季選擇最佳標的,第四季完成購屋程序,當然也要隨時注意市場動態,才能做出最好的投資理財判斷。

(台灣不動產交易中心總經理李同榮口述,記者曾萃芝整理)

★所有的文章皆來自於網路蒐集整理書寫,提供讀者購屋、租屋的朋友們參考方向 ★ 文章皆有引用出處並註明來源,本站文章如有侵權,請來信告知、本站將立即下架該文章 ezn089sr@gmail.com