訂定契約注意事項 及問與答

務必請房東出示身分證明、房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本,以確定房東真實身分,是屋主或二房東,若是二房東則應請其出示原與房東所訂之契約書,了解到底有無可轉租他人的規定。

 
租金多少?繳納時間?租約期限多長?


是否需要押金?何時歸還?
水電費、大樓管理費、房屋稅等金額由誰繳納?如何計算及繳納方式?
房東提供哪些傢俱及硬體設備,其使用情況如何,對於狀況不佳的設備,最好可以拍照存證,以免苦無證據。
確定房東有無要求特殊限制,例如可否炊膳、養寵物、帶異性入內或過夜?
您可否轉租他人或尋找室友共同分擔房租?
您是否可以加以整修或改裝房屋現有之設備及結構?
若與房東同住,公共區域使用之權限與範圍?
若租賃雙方,任何一方違反規定或提前解約的違約賠償?
租賃雙方應於簽約時留下對方之身分證明。
契約書內容有更改處,雙方要加蓋印章或共同簽名,以防止未來發生糾紛情事。
簽約完畢,雙方各執一份契約書存留。
於每期繳納租金時,應請房東簽收,以證明該月份租金繳納完畢。

租賃契約問與答

問題一、學生事務處提供之契約書範本與坊間販售的契約書有何不同,學生事務處所提供的契約書係參考崔媽媽服務中心的法律義工所編版本及消費者文教基金會房屋委員會所訂之租賃契約書而修定的,現將住宿租契約書及坊間之契約書差異簡單做個比較。

比較項目 坊間販售的契約書 學生事務處提供之契約書範本 精神部分基本上而言,對房東比較有利。對房客一方比較有利。 條文數18條12條 違約金部分
 按照租金五倍計算 按照租金二倍計算 稅捐部分
 租屋之房屋稅、綜合所得稅等,若較出租前稅額增加時,其茲增加部分,由房客負責補貼。
 租賃物繳納之一稅費,如房屋稅、地價稅等,皆由房東自行負擔。  一般而言,契約書應儘可能選擇條文較少的版本,因為條文少,相對房客與房東之間的協調性較大;且依法律程序,雙方若沒有約定的部分,則依照「民法」中相關規定來執行,況且「民法」的條文精神通常被認為對房客比較有利。

至於稅捐部分,分間契約書版本中均有:「租屋之房屋稅、綜合所得稅等,若較出租前之稅額增加時,期增加部分應由房客負責補貼。」

這一條規定對房客及不合理,如使用坊間契約書與房東訂約時,則應爭取予以刪除,以維護自身之利權益。違約金部分,法律上並沒有明定,因此,應盡量與房東的押金一致,不應該超出押金數額。

問題二、何謂押金?一定都要給嗎?給多少是合理的「押金」是指當房客與房東達成租賃關係時,為避免未來房客可能會破壞房屋、違反契約或不繳屋租等情形發生,房東可要求房客支付一定金額作為擔保。

至租約期滿後,若房客沒有違反契約規定,則房東應該無息退回房押金。若房客於租賃期間,沒有繳納房租時,房東可以押公抵充欠繳之租金。至於押金多少比較合理?依照土地法99條的規定,以不超過兩個月的租金為限。

問題三、訂定契約看起來好麻煩,能不能就不要定?同時簽契約到底有什麼好處呢?其實訂定契約行為只要雙方兩造口頭約定就已經成立了,因此,不一訂要簽書面契約才生效,如果遇到好房東,訂或不訂契約其實沒什麼差別,

但是請注意,萬一遇到壞房東產生糾紛,雙方公說公有理,婆說婆有理,為避免權利義務等是非顛倒難斷,學生事務處仍建議同學,租屋時還是簽訂書面契約較有保障!

至於簽訂契約有什麼好處呢?白紙黑字,寫清楚權利義務等關係,除非是您違反先前規定,否則房東是不得任意調漲房租或收回房屋的;況且契約中可以詳細記載租金多少、何時繳納、押訂金額、房東與房客之修繕責任、租約期限、水電費付費方式等項目,對雙方而言都是有利的。

問題四、房東訂定完契約後, 竟要我和他一起到法院「公證」契約書,這是怎麼一回事?從小到大只聽過上法院公證結婚,卻沒聽過「公證」租屋契約書,究竟是不是應該和房東一起去?「法院公證」簡單的意思就是以法院當第三人作證契約書之行為。

到法院公證的好處在於,當訂定契約之一方不履行契約時,可直接向法院民事執行處申請強制執行,而無需再向法院提起訴訟,訴訟需經勝訴之後才能請求法院強制執行。

一般而言,法院公證對於房客比較不利,因為契約書一經雙方簽定後,就算沒有法院公證也具有法律效力,差別就在於:一但發生租屋糾紛,房東不需經過訴訟的程序,就可以直接請法院強制執行,此時如果房客主張自身權益時,必須先繳納訴訟費及負責舉證事實,

待一但勝訴後,才能取回被強制執行前之權益, 所以,如果房東要求一方一定要公證時,房客一方務必堅持應於契約內加註「雙方如果違反契約,皆應逕受強制執行」之條文,來保障自己的權益。

問題五、簽契約時要求房東驗名正身再簽,會不會不合理啊?千萬不要因為不好意思,而不敢提出要求,簽約時一定要確認對方身分,除雙方都應出示身分外,房客尤應要求房東出示房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本,來確定房東的真實身分與房子的所有權狀況。

問題六、雙方的修繕責任要如何明訂在契約當中?千萬不要因為不好意思,而不敢提出要求,簽約時一定要確實明訂如果房子結構性部分損壞,修繕部分由房東負責,最好能針對所謂結構性加以定義或明列傢俱或設備的修繕項目及責任部分,必要時亦可針對設備項目照相當成附件。

        另依民法規定,屋子設備若有損壞時,房客必須盡到通知屋主的責任,否則如有造成更大損失時,房客可得負賠償責任。

若房客已經告知房東。而房東一值遲未修繕,則房客可以終止契約或自行請人修復,再於兩年內向房東索取修繕費用或扣抵房租。
再者,民法第424條之規定係有利於房客,及若房屋有任何危及健康等安全因素時,可以隨時解約,即使房客早就發現房屋有瑕疵。

問題七、如果房東是二房東,應注意些什麼?

如果您的房屋是二房東,請務必看其與大房東所簽訂之契約,是否有「限制轉租」的規定,若有,則不能承租;如果沒有,則應確認為全部轉租或為部分轉租,

因民法第443條規定:全部轉租,視為無效,是故僅可部分轉租,同時您簽定契約後,只須向二房東負責,一但房客有違反契約規定時,則全權由二房東向原房東負責。一般來說,契約書中如果沒有提到轉租規定時,通常是視為可以轉租的。

問題八:和房東訂定契約可否無限制地自由約定?依據民法七十一條「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。」七十二條「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」

問題九:如果被房東欺騙而簽約,則可否終止契約?依據民法九十二條「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。」

問題十:如果我的房東將房子賣出或被拍賣,而我和房東簽的租約還未到期,則我的契約還能保障我繼續住下去嗎?依據民法四二五條「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」

所以你仍可住到租約到期。「前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」

問題十一:電燈正常使用下壞了,房東不來修,我該怎麼辦? 依據民法四三○條「如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之。」

問題十二:請問我欠房東二個月租金,我打算用二個月押金抵償,但房東卻要我搬出(終止契約),請問我該搬出嗎?依據民法四四三條「租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項規定,終止契約。」也就是說當你欠繳二個月租金用押金扣抵後,仍欠二個月租金,房東才能主張終止契約而要求你搬出。

問題十三:我是二房東,我轉租的房客將物品破壞,房東要求我賠償,請問合理嗎?依據民法四四四條「因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」所以房東可以要求你賠償。

問題十四:我和房東的租約到期了,我仍繼續住,房東也繼續收房租,那麼房東是否可隨時要求我搬走?依據民法四五一條「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」

又民法四五○條「未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」所以房東要在為必要之處分(如賣屋、收回自住)或你已違反契約或有利於你的情況下(如該租賃物危害你的健康)才能終止約,不可因欲租得更高之租金而隨意終止契約。