北市老公寓變新「貴」 成交行情高過新成屋

第3季台北市公寓成交行情每坪破40萬,站上歷史新高,其中有都更題材的市區老公寓,更是漲過頭,像是中正區竟出現公寓價格比新成屋高貴的怪現象。根據永慶房仲集團成交資料統計,今(98)年第3季中正區老公寓成交價與新成屋相比,每坪房價竟然還要貴上4萬元之多,價格首次高於新成屋,漲幅居北市之冠。

 

市區精華土地日漸稀有,加上壽險公司、建商積極搶地,標地價格屢創新高,大面積土地呈現價高難尋,建商逐漸走向整合老舊建物及公寓進行都市更新為主,再加上政府大力推廣都市更新,使得公寓的標售法拍及仲介成交,皆持續創新高價。

 

永慶房仲集團研展室協理黃增福分析,都更效應帶動老公寓銷售長紅,忠孝東路上的華山更新地區公寓,近期更有破百萬行情的成交記錄,帶動中正區精華地段的公寓成交價量大幅提升。相較之下,因為新成屋多集中在外圍環河一帶,使中正區公寓成交均價首次高於新成屋。

根據永慶房仲集團成交資料統計,台北市第3季公寓成交行情每坪40.5萬,已站上歷史新高;而中正區更出現公寓比新成屋貴的現象,30年以上公寓價格每坪成交55.3萬,較新成屋的51.3萬多出4萬,價差7.8%。

台北市全區第3季公寓成交均價較第1季上漲23%,以行政區來看,中正區第3季漲幅高達55%,同為都更精華地段的大安區漲幅近40%居次,大同區、信義區、南港區的公寓漲幅也都在20%以上。同時,大安區及大同區的公寓與新成屋價差,也縮短至20%以內,屬於北市燙金公寓地區,與新成屋價格逐漸逼近。

黃增福指出,建商及民眾看好政策釋放所帶來的都更遠景,購買台北市公寓作為投資目的的比例,在第3季已增加至15.8%,較第1季的7.8%增加超過2倍,而第3季公寓成交買方最大宗為換屋族佔34.9%,原屬公寓買方最多的的首購族僅剩34.5%,較第1季所佔的53.9%減少了19.4%。

公寓產品原屬於低總價首購族的優先選擇,但因為價格高漲,致使北市公寓首購族,轉往北縣找尋價格較合適的住宅,而換屋族及投資型買方,因為看好公寓未來的都更潛在價值,所以購買比例有明顯增加的趨勢。

根據台北市政府都市更新處統計,截至10月底止,市府劃定含依都市計劃辦理的都更件數共208件,自行劃定共298件,累計達506件,合計劃定面積超過500公頃。「大安區」、「中正區」及「中山區」所累積的都更案量,就多達219件,分別佔15%、14%、13%,都更件數佔全市區四成以上,為台北市前三大都更熱區,看好這些區域的發展性及潛在開發利益,民間申請自行劃定更新單元的件數日益趨增。

黃增福提醒,台北市公寓破40萬,都更公寓價值已不能用一般住宅行情來估算,要評估其未來的開發效益,需留意是否投入成本已過高,且都更開發所需時間冗長,投資風險相對較高,民眾仍應慎選公寓都更地區,衡量預算及償還能力,避免追價過高而套牢。卡優新聞網 2009-11-11

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