四樓公寓貴過五樓 一樓之隔價差百萬

都市更新熱潮發酵 新不如舊高不如低  4層樓公寓因都更案,房價比5層樓公寓還高近期大台北的房市掀起「都市更新」熱潮,可說是「新不如舊」,「高不如低」。根據房仲業者的調查顯示,在台北市中心內,4層樓公寓不僅沒有受到屋齡老舊的影響,反而因為土地持分較高,平均成交單價比5層樓公寓還高;而今(2009)年第3季成交紀錄,4層樓公寓每坪單價,甚至平均高出5層樓公寓產品約3.7萬元,以30坪的物件來算,一層之隔價差百萬元以上。

根據信義房屋統計,在2007年第2季以前,4、5樓公寓每坪單價價差約5~6%,最高也不超過10%,但2007年第2季開始,都更題材發酵,建商頻頻釋出都更整合開發議題,而之後包括忠孝東路的正義國宅都更案,甚至是今年5月「尚華大樓」都更案發布,更讓都更題材發酵至近年相對高點。

據統計,從2008年的第2季開始,4樓公寓與5樓公寓的平均單價就已拉開,房市交易愈熱絡時兩者價差愈大,包括2007年第2季、2009年的第2、3季,都是市中心4層樓舊公寓房價,明顯高於5層樓公寓的時期,兩者最高單季每坪價差高達7.4萬餘元。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析,一般說來房子屋齡愈新價格愈高,不過台北市中心(中正/大安/信義/中山/松山)的公寓產品,卻呈現「年輕不見得吃香」的情況,主要是受到土地持分,以及市區高房價等因素的影響。

蘇啟榮指出,以房屋30坪左右的公寓產品來說,4層樓公寓土地持分約為9~11坪,5層樓土地持分則約為7~9坪,前者較後者土地持分多出將近2坪,加上屋齡較為老舊,比起「年輕」的5層樓公寓,更具備都更的急迫性;而最關鍵的則是市中心的高房價,造成4層公寓產品具有改建效益,讓身價比5層樓公寓高出一截。

永慶房仲集團研展部協理黃增福則建議,都更議題持續發酵,若想搶搭「都更熱」的民眾,應充份瞭解都更物件的進度狀況;而有自住需求,且一邊等待都更的買家,若是採取貸款方式購屋,每月負擔的金額,不應超過每個月收入的三分之一,妥善評估自己的經濟狀況,未來才不會有還款的壓力。

  黃增福進一步指出,純粹投資都更舊屋的民眾,則要考慮若是都更的時間拖長,未來利率上漲,在資金運用上能否負擔,而且並非每一個老公寓,都能馬上變成新大樓,還是得多評估自己的經濟能力,以免投資不成,反倒成為肩頭的重擔。  記者  王怡茹  報導

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