買屋避糾紛 注意7項簽約交屋重點與細節

在簽約交屋時,針對產權、坪數,還有對於簽約當事人、商業本票等7個必注意的地方,可千萬不能漏掉喔。在簽約時除了備妥身分証正本、戶籍資料、印章、印鑑證明之外,應該要注意哪些事項,才能確保自己的權益呢?而且,還要了解「不動產買賣」中的代書流程喔!

所謂的「不動產買賣」,在簽約時除了備妥身分証正本、戶籍資料、印章、印鑑證明之外,應該要注意哪些事項,才能確保自己的權益呢?首先,應瞭解目前不動產買賣實務上有二種契約,其中「公契」係作為產權移轉之用,一般皆由買方委託之代書辦理,有公定之書寫模式,因此產生爭議情形較少。

另外一種契約,相對於公契來說就是私契,所謂的私契是指除了買賣總價外,還要有每一次付款金額,以及付款、入帳的憑證,包括支票、匯款單、入帳證明等。比較要注意的是,一般私契上所列是房地產總價,自行計算時,可以賣出總價減掉買進總價的差價,再按出售時的房屋評定現及值占房屋評定現值和土地公告現值總數的比例計算。

買屋要避免糾紛 應注意7項簽約交屋的重點與細節

在簽約交屋時,針對產權、坪數,還有對於簽約當事人、商業本票等7個必注意的地方,可千萬不能漏掉喔。

一、簽約前─察明產權歸屬

簽約前買方應申請簽約當天的「土地及建物謄本」,注意坪數是否正確(目前謄本計算面積以平方公尺為單位,1平方公尺×0.3025=1坪);或是否有限制登記(如:假扣押、假處分等)尚未塗銷的情況;土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。

如果賣方之前將房屋出租,則要注意租約是否已經到期。另外,買賣房屋時若是包含有停車位,請先確定產權歸屬者。

二、簽約時─對於「簽約當事人」的規定

契約當事人原則上應由本人親自簽約,否則應有特別授權之書面證明。簽約時通常由代書核對雙方身分證、印鑑證明、印証章,並且確認簽約當事人為本人後始由雙方簽名輒飽C若本人未能出面,應提「授權書」,其內容應有「出售之不動產座落地址」及「特別授權代理議價」、「收受訂金權利」等,並提出本人之「印鑑證明」(需與授權書所用印者相同), 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時(未滿二十歲且未結婚者),則應由法定代理人出面簽約。

依法律規定,「契約」訂定好後,買賣雙方只要在上面簽名或輒馱妨寣A這份簽約合約書就產生效力。因此,在簽訂的過程應該要求兩方當事人都親自簽名且輒飽A以示慎重。如果買賣雙方有一方是由代理人代理簽約,那麼就應該在簽立未出席之買方或賣方姓名之後,再註明代理名義並簽名即可。

三、簽約時─清楚標示契約內容

關於「契約書」內必須以數字明定者,如:坪數、金額、以及持分(指數人共同擁有一標的物(土地或建物)時,個人所持有之部份)…等記載,應儘量以國字大寫為宜,以避免變造及爭議。

四、簽約時─明定公契移轉價格

一般所指的不動產買賣價格,就是指公契之移轉價格,同時也地政規費上過戶課稅的依據,所以應以明文規定清楚。尤其,於7月調整土地公告現值時,對此更應注意,以避免爭議。

五、簽約時─要求公平付款方式

目前買賣付款方式大體上分為4個階段,即「簽約」、「用印」、「完稅」、「尾款」。各階段的付款成數依雙方要求而有不同,如果賣方尚有貸款未清給銀行,則應於簽約前查明,以作為支付尾款金額之參考。買方應特別注意目前賣方銀行抵押設定金額、還款期限、還款方式,以作為支付各期價款的依據,這部分買方可請承辦的代書來確認。而賣方則要注意,原有的貸款因為將房屋出售,可能因為更換貸款銀行、借款人等因素,導致貸款金額不足。這時,就必須請買方補足差額。

六、過戶時─開立商業本票的規定

不動產過戶程序,在買方支付完稅款且雙方繳交「土地增值稅」(賣方負擔)及「契稅」(買方負擔)完畢之後,即可將房地過戶到買方名下。所以,為保證買方尾款可如期支付,依照目前交易習慣,買方應開立一紙與尾款同額的「商業本票」置於代書處,而在買方確實支付尾款之後,賣方就應該將這張本票無息退還給買方。在過戶時,請多檢查一次以下事項:

1. 所有文件是否都具備齊全。

2. 文件上面該用印、簽名之處是否都已經簽章完成,姓名和身分證字號是否填寫正確和完整。

3. 立約日期有無填寫。

4. 文字更改處有無雙方壓遢T認章。

5. 簽約書如為兩張以上,應於騎縫處鄞糷閬L章。

6. 所有權狀和登記謄本上面的建物地段、範圍面積、建物用途…等是否都確認清楚。

逐一檢查以上事項,以避免日後產生糾紛。

七、交屋時─交付尾款、貸款與房屋檢查手續

一般在買方支付尾款的同時,買賣雙方就會辦理交屋手續,若買方有貸款而賣方無貸款,於交屋前將產權及抵押權登記完畢3日內,通知買賣雙方交屋時間、地點,同時由買方申貸銀行撥款;若買方有貸款而賣方有貸款,於交屋前產權及抵押權登記完畢3日內,由買方申貸銀行代為轉帳清償,其清償金額視為尾款之部分給付。

交屋時,若是透過仲介,可以向仲介商要求要有漏水保固證明書。 同時,最好先清查屋子的水電等相關費用是否已經繳清,另外管理費和停車費,也必須先至管委會那邊清查是否有未繳清的管理等相關費用。

資料來源:搞定買屋成家夢 \撰文 劉明佩 http://www.netz.com.tw/product.asp?good_id=100

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