首購族買房 嚴守四步驟八不原則

對首購族來說,只要一步一步蒐集規畫相關資訊,一樣可以挑到適合自己的「家」。首購族往往想挑選市中心、大坪數的房子,卻又有經費上的考慮,因此盡量選擇優惠房貸,選擇房貸期間長的勞宅、國宅貸款,前者可以節省房貸利息,後者可以減輕每月房貸負擔。

步驟一:房貸不逾月薪三分之一

首購族最大的問題,往往是想挑選市中心、大坪數的房子,卻又有經費上的考慮。根據國土規畫及不動產資訊中心的研究顯示,平均來看,房屋總價通常是年所得的六倍左右,首購族挑屋時可從此範圍下手。

而信義房屋更明確指出,第一次買房子容易忽略裝潢費用,因此首購族購屋,單身者最好總價控制在三百萬元以內,新婚者不妨買在五百萬元以內。

為節省房貸支出,應盡量選擇優惠房貸,選擇房貸期間長的勞宅、國宅貸款也是方法之一,前者可以節省房貸利息,後者可以減輕每月房貸負擔。

建議利用「三分之一」理論,每月負擔的貸款額度,以不超過月薪的三分之一為宜。

以自備一百萬元頭期款,月薪三萬元的上班族為例,每月貸款負擔最好不超過一萬元,以還款期限二十年來倒推計算,可以貸款二百多萬元,選擇的總房價範圍大約就在三百萬元左右。

步驟二:篩選區段首重自住需求

計算可負擔的價格後,接著是挑區域。在篩選區域上,首購族要特別考量自住需求,要想像未來十五年、二十年都要住這裡,評估長期居住的需求。

首購族買房 嚴守四步驟八不原則

對首購族來說,只要一步一步蒐集規畫相關資訊,一樣可以挑到適合自己的「家」。

首購族要找低總價的房子,一般人直覺只能屈就於小坪數,其實,利用一些小訣竅,也可以在同樣坪數下,找到較低價的房子。

信義房屋企研室經理林永孟建議,在巷弄間尋找、中古屋、國宅軍宅、市區邊陲或一橋之隔的房子,房價都會稍低。

林永孟解釋,像是台北市大安區的臥龍街、樂業街,或是信義區的吳興街等都屬於市區邊陲。

他指出,大安區預售屋每坪動輒四、五十萬元,但在樂業街卻能找到每坪二十五萬元上下的中古屋,而該區交通便利、生活機能也不差。

或是找一橋之隔的房子,林永孟舉例,包括中正橋以南、過秀朗橋的台北縣區域,只是一橋之隔,但每坪房價差距就有五、六萬元之譜。

另外,也可利用交通設施,包括捷運、國道、快速公路,買郊區的房子,用通勤時間和成本來換取房價。

林永孟指出,像是林口、南崁、三峽、汐止、淡水、土城、新莊等,都是在此概念下的房價差距區域,尤其是捷運末端站,通勤時間其實增加不多,但房價卻省下不少,常受首購族青睞。

不過,選擇時必須考慮個人對通勤時間的忍受度,評估是否能長期忍受。否則直接住到山上去,房子又大又便宜,但每天卻可能得花上二、三個小時通勤。

林永孟表示,還有一種低價住宅是地上權房屋,指的是有屋無地的產品,價格通常是市價的七成上下。因無土地產權,銀行貸款成數較低,約四到五成,但相對總價也較低。

針對區域選擇,建議「人越來越少的地方不要去」,房地產的保值與增值最重要取決於位置,而一個區域有無發展性,每個人是公說公有理,婆說婆有理,但人口數卻是重要的衡量標準。

建議可上網查各行政區的人口數,如果人口數一直往下掉,不論房子本身條件再好,該區域也很難支撐起房價。

步驟三:精選房屋依循二要八不

在選擇地段後,下一步則是看房子本身,可依循二要八不原則。
二要是要交通和生活機能。
八不則是避開山坡地、淹水區、戶數太多的社區、嫌惡設施、惡鄰、坪數太小、違章夾層屋與海砂輻射屋等。

步驟四:挑選建商避免屋財兩失

選定心儀的房子後,簽約和點交也都是門大學問。曾有研究報告指出,市場上七○%都是「一案建商」,如果不仔細挑選建商,就怕消費者很可能屋、財兩失。

建議可從建商過去建案的風評、口碑、興建品質做為參考,如果碰到小型公司實在不放心,民眾可要求「履約保證」制度,由銀行作為公正第三人,買方付的價金和建商權狀一起交給銀行保管,等確定交屋時,再把新的權狀給買家,所有價金給賣方。

至於中古屋,常見問題是障眼法裝潢和坪數計算,要有確切數字,建議可向地方政府申請建物勘測成果圖,「每戶的長、寬資料都清清楚楚」。

而調閱謄本,則可確認購買地址、範圍、坪數,是否越界建築,或為公共設施保留地等。

選屋的八不原則

買房子是人生大事,要在個人習慣、家人生活、就學、就業通勤時間中取得平衡,信義房屋企研室經理林永孟點出八不原則:

1、 山坡地

2、 淹水區

如果每逢大雨就要擔心住宅淹水,甚至有土石流危害安全,不但危害生活品質,連銀行也不喜貸款。而要排除這些區域,以查詢政府提供的淹水歷史紀錄或多問問當地耆老。

3、 戶數太多:根據市場法則,價格取決於需求與供給間關係,林永孟指出,如果供給太多,房屋價格就不容易有支撐,如果該社區有五百戶以上,可能要多多考慮。

4、 嫌惡設施:指墳墓區、瓦斯槽、高壓電塔等。陳先生在新竹買了一棟300多萬元的房子,購買時沒留意周遭的生活環境,附近有殯葬業者,後來還蓋了焚化處理廠,甚至影響空氣品質,林先生決定搬離,房子卻怎麼都賣不出去,最後只好以100多萬元的低價賣出,慘賠近200萬元,就是沒有避開險惡設施的結果。

5、 惡鄰:台北縣土城市之前發生一起汙水從天而降的惡鄰事件,樓上住戶挾怨報復,在廚房鑿洞惡搞,把樓下住戶搞成汙水處理場。林永孟建議,在挑房子時,多方打聽是不二法門,除了向附近住戶打探消息之外,到當地派出所詢問資訊,則可得知當地有無特種行業或黑幫人士出沒。

6、 重大瑕疵屋:如輻射屋、海砂屋、凶宅等,輻射屋可上原子能委員會網站查詢;而海砂屋雖沒有政府機關正式公告,但可藉由水泥剝落等情形觀察,並將混凝土送驗,但須注意取樣深淺,或多取幾處,在買屋前可在合約上註明,如果是海砂屋的賠償。

7、 坪數太小:套房類型產品這兩年異軍突起,如EAT、信義香榭等建案都相當熱銷,興富發建設公司開發部協理廖昭雄指出,套房熱賣起因於家庭結構的改變,單身、頂客族的增加,讓套房需求也大幅攀升。不過他強調,這是台北都會區特有現象,像是日本東京,但桃園、新竹以南就少有套房建案大推的情形。

林永孟建議,即使買套房,至少要10坪以上,能有一廳一衛,住得舒服,持有期可以拉長,脫手也較容易。

8、 違章建築:如夾層屋,如果只看樣品屋通常很令人心動,永慶房屋代銷部副總吳發義指出,消費者只要稍稍理性來看,就會發現房屋價格已經被墊高,而且還有違章被拆的風險。

此外,最近很熱門的工業住宅,通常只有市價的七、八成,但吳發義提醒,這類產品轉手困難,中途一旦有法律變更,消費者很可能會蒙受損失,「人生的第一個投資,最好不要隨便賭」。

從低利率到高成數 年輕購屋族小心「先甜後苦」

瞄準年輕購屋的需求,房貸市場從利率戰打到高成數戰,包括台新、中華、台北商銀、中國信託、國泰世華等銀行紛推出「百分百」房貸,申貸額度甚至可達鑑價120%的高成數房貸產品。

不論利率戰或成數戰,羊毛出在羊身上,消費者必須通盤了解再做決定。許多低息房貸都是分段式利率計算,銀行從第二年開始跳升利息。

房貸長達20年,有些民眾沒計算清楚,就被第一年不到2%的低利率所吸引,之後才想轉貸,但算算代書費、設定塗消費、規費、手續費等數千到上萬元不等,轉貸不見得划算。台北富邦銀行消費金融處資深經理高永和表示,較聰明的方式是把前五年的利率相加除以五,計算平均房貸利率,才能客觀比較哪家最划算。

而高成數房貸標榜「購屋不用自備款」,但所謂「百分百房貸」,或是申貸鑑價額度110%、120%的超高額房貸,其實是「房貸+信用貸款」,房貸只占鑑價的八成,超過八成的部分,則是搭配利率較高的小額信用貸款,每月負擔將大幅加重。消費者應量力而為,買屋時至少準備一到二成的自備款。

除了房貸計息方式,還款方式也會影響消費者的口袋。還款方式大致區分為:只還利息不還本、本息攤還及提前清償等三種。一般銀行都會給3至5年只還利息不還本的寬限期,適合貸款初期、還款能力有限的年輕族群

但如果沒有其他穩賺的投資計畫,最好還是別讓銀行多賺利息錢,不必使用寬限期,直接提前清償本金,可加速還款;至於提前清償,還須留意各銀行對提前清償的手續費收取標準。

此外,銀行多半有授權業務窗口權限,例如在同一家銀行內辦理房貸,想將指數型房貸轉為固定型,通常可爭取免手續費;而民眾更可盡量爭取利率殺價空間。一般來說,個人的工作所得穩定度高、繳款信用好或該不動產本身條件好,相對來說,都有較高的殺價空間。

文章來源:《今周刊》456期

 

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