租屋有訣竅 教戰守則要記牢

租房子也是有訣竅的,多花點心思就能讓你在小處省錢,不讓房租支出排擠了理財計劃。離家工作、求學,你是怎麼找人生第一棟房子的呢?如果透過房仲公司找房子,仲介費常高達租金4成,所以上班族應該練就一身找房子,同時又能省到錢的好功夫。但是,要怎麼省?

(一)明察秋毫,多方比較

其實,談房價有時像是雙方你來我往的心理戰,除了技巧高明,還須具備一定籌碼。掌握房價水平,就是開啟與房東議價的第一把鑰匙。網路資源可以讓你快速把房價摸透透,多方比較之下,不同區位、屋況、坪數的行情馬上一目了然。

接下來運用觀察力,仔細看看房屋有沒有什麼「小瑕疵」。家具齊全嗎?屋齡如何?有電梯嗎?附近生活機能如何?

如果樓高5層又沒電梯,你是否要忍受每天下班後還要被迫健身,氣喘如牛之外,還長出蘿蔔腿?如果頂樓邊間又沒裝冷氣,炎炎夏日你會不會寧願留在辦公室吹冷氣,也不敢回到烤爐般的套房?

這些都是你比價的根據,甚至成為主動向房東爭取降價空間的籌碼。

(二)拿出誠意,以哀兵策略出擊

不只房客希望遇到好房東,房東也在找好房客。對於某些屋主來說,一個月少收1、2,000元租金其實沒有多大影響,重要的是希望房客生活單純、收入穩定、個性誠懇好相處,值得信任。

租屋有訣竅 教戰守則要記牢

租房子也是有訣竅的,多花點心思就能讓你在小處省錢,不讓房租支出排擠了理財計劃。

因此,雙方第一次接觸格外重要。看屋時應該注意穿著、談吐,方便的話,遞張名片,簡略介紹自己的工作,彼此保持良善互動關係,承租一段時間之後,為了留住好房客,部份房東甚至願意主動降價。

同事中就有這樣的幸運兒。他誠懇地向房東表示自己只是社會新鮮人、收入不多,但有絕對的誠意肯配合租屋規定,希望房東在租金方面網開一面。果然,哀兵策略奏效,他成功地以更划算的價格租到滿意的房子。

(三)報稅與否,大有關係!

房租報稅是談房租時的第3個籌碼。房租支出可以抵免綜合所得稅,1年最多可上報12萬元。由於申報租金抵免代表宣告房東年收入增加,除了原本的所得稅,房東可能還要被追加額外稅金。

因此,可事先徵詢房東意見,如果房東不希望房租報稅,可以趁機爭取租金的議價空間。

值得注意的是,只要租賃契約上有雙方姓名、身分證字號、戶籍地址,及租金金額等資料,不一定得經過公證才能報稅。

如果租金是以現金給付,房客只要能提出足以證明匯入房東帳戶的存褶影本,或是匯款單存根正本或影本(例如ATM自動櫃員機轉帳交易明細表)即可申報。

(四) 檢視租賃契約

在簽約之初就保持高度警覺,可以避免遇糾紛時成為被迫花錢消災的冤大頭,尤其合約部份更要留心。

以現行狀況來說,即使《民法.債篇》中租賃的相關規定對於房屋承租人多有保護,但坊間文具店販售的租賃契約還是偏坦房東立場。

根據「私法自治原則」,房客和房東私下訂的契約可以排除承租人法律上的權益。所以在簽約前應該詳細閱讀條文,和房東討論,刪除不合理的部份,或者直接到崔媽媽租屋網(http://www.tmm.org.tw/pub/rentagr.htm)下載租賃契約,遇修繕問題或其他爭議時,較能維護自己的權益。

(五) 詳問權利義務,避免花冤枉錢

你是否曾未經房東同意,對房子動了手腳,等到要搬出去時遭到屋主「追討」,才悔不當初?

同事裡也有人吃過這種悶虧。當時為了掛月曆,在牆上釘了幾根釘子,沒想到要搬家時,卻被要價「1根釘子500元」。「房東要求將屋況『恢復原狀』,這怎麼可能辦得到呢?」

像這種情況房客常會不知該怎麼處理,只能任由屋主獅子大開口。如果簽約時就雙方權利義務取得共識,即可避免這種尷尬發生。

除此之外,進住之前最好寫張check list,詳細列出「交屋」時,房內所有硬體設備及狀況,作為日後終止租約時清點的依據。建議大家可以在正式進住之前「拍照存證」,避免到時候發生糾紛時雙方各執一詞,口說無憑。

(六)長遠財務規劃,從租屋開始

上班族最常問的問題之一就是,每個月到底該花多少錢在租金上?

剛剛入行的社會新鮮人可允許月收入的三分之一用於居住開銷(包括房租、水電、網路及有線電視月租費等)。但隨著年齡增加,收入漸豐,就要將比例逐漸往下降。

尤其是中南部房租相對較低,可以逐漸朝四分之一、甚至五分之一邁進,千萬別讓居住欲望隨著收入增加而越養越大,排擠了你的理財計劃。

如果遇到不知道該租屋還是買房的抉擇點時,建議你,可以找仲介商估房價,再將年租金除以房價,算出該房屋的租金報酬率。

以現行房貸利率來看,租金報酬率應該在3%~6%之間,如果超過太多,到底要租屋、還是直接把房子買下來,就要好好考慮了。

不過,這種計算方式只限用於獨立套房,如果你是跟幾個好友合租一層公寓,就不適用這種算法。

要注意的是,決定買房子之前,你必須準備一筆為數不小的自備款。雖然藉由仲介議價,自備款的比例可以縮減到1成5,甚至1成。

不過,以理財的角度看來,還是建議首購族將自備款比例定在3成較為妥當,否則,緊接而來的房貸加上其他生活開支,很容易讓人吃不消。

尤其國內升息風漸起,長短期房貸走揚趨勢更加明顯。依照目前走勢看來,年底以前房貸利率很可能向上攀升到4%,屆時壓力將更緊繃。

文章來源:Cheers雜誌67期

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