打房藥方「張五條」 真能壓低房價?

財政部長張盛和台北市副市長張金鶚「雙張會」確立住宅政策方向包括推動房地合一實價課稅、調整非自用房屋稅、推動愛心房東、國有地活化、都市更新等,其中以房地兩稅合一實價課稅最具打房「殺傷力」,業界皮皮挫。

房地兩稅合一 政府打房將祭必殺技

稅制和房市息息相關,2000年代初期房市不景氣,政府降低土增稅,又調降遺贈稅,拉高了房市成交量,也引進海外資金,造就了這10年房市大多頭。

但房價持續上漲,找不到去化管道的資金集中流向房市,哄抬房價,房子變成「投資標的」,有自住需求的人反而買不起房,高房價成了民怨之首,政府被迫祭出信用管制、奢移稅等打房措施,房市逐漸降溫,2012年台北市甚至出現單月移轉棟數不到3000棟的慘澹現象。

不過,以往的打房政策雖然影響房市成交量,抑制房價效果卻相當有限,如今政府研擬推動稅制改革,可說是「打房必殺技」。

目前稅制是房、地分離課稅,房子(含預售屋)的部分以「財產交易所得」課稅,土地則課徵「土地增值稅」,土增稅計算公式包括土地坪數、持有年限等因素,例如賣方把土增稅轉嫁到開價中,等於買方幫賣方繳土地增稅。

而房子以「所得稅」方式課徵,所得愈高、繳稅愈多,例如年收入300萬元的人,所得稅級距為30%,售屋獲利200萬元列為「財產交易所得」,都計入當年度所得,因此適用所得稅級距可能由30%變成40%,這筆稅金,不像土增稅可以分割計算,並且灌入售價。

實價登錄資料愈來愈豐富,稅捐單位可以很容易查到前手與這次轉手的房價,不僅省下查稅人力,甚至不需要修法就可以提升不動產稅負收入。

若政府實施房地合一實價課稅,將大幅提高投資客成本、降低他們的投機行為,但也可能打到自住換屋的人,房市結構將質變,房屋投資性銳減,節稅功能也愈來愈低,房市強漲狂飆的榮景不再。
【聯合報╱太平洋房屋行銷部顧問李季鴻】

http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=307178

打房藥方「張五條」 真能壓低房價?

近年來在薪水不漲,房價飆漲的情況下,台北市房價所得比創下15倍世界第一的紀錄,這似乎一點都不讓人意外,但這不是什麼台灣之光,反倒讓執政者顏面無光。

打房藥方「張五條」 真能壓低房價?

近年來在薪水不漲,房價飆漲的情況下,台北市房價所得比創下15倍世界第一的紀錄,這似乎一點都不讓人意外,但這不是什麼台灣之光,反倒讓執政者顏面無光。

行政院長江宜樺迅即提出要將房價所得比壓低到十倍的施政目標,隨後台北市副市長張金鶚與財政部長張盛和的「雙張會」,也祭出了「張五條」期望壓低房價三成,以達到實質降低民眾購屋的痛苦指數。

這些藥方真的能治得了房市多年的沉痾嗎?房價真的會跌嗎?先來看看「張五條」抑制房價的藥方有沒有效。

第一帖藥方「囤房稅」,也就是大幅拉大非自用住宅的房屋稅率到3.6%,與目前普遍只課1.2%比較多出二倍,但這明顯的是見樹不見林的偏方,就絕對值來看,數字成長很驚人,但是對有錢囤房者還是九牛一毛,根本不會覺得痛。

何況這是地方稅,各縣市政府不一定會配合,更關鍵的是房屋稅的稅基太低,在現行的偏離市價太多的基礎上去調整稅率,簡直隔靴搔癢一般。

第二帖藥方是推動房地合一、實價課稅,相較於第一帖藥方,這帖藥方想要拿到所有藥材就更困難了,因為這牽涉到房地拆算的技術面問題,還有修法甚至更高層次修憲的問題。

不過,這藥方如果能克服萬難抓到,房市房價問題之解決才是真的一勞永逸。

第三帖藥方是對愛心房東、公益出租人給予租稅優惠,這相對較簡單但也是老生常談的解藥,它只是退燒藥,無法緩解房市目前所有的症狀。

第四帖藥方是推動的國有土地活化,像是台北市中心空軍總部舊址、華光社區等國有地等活化案,這些動作不論是中央或是地方政府都已在做,但是這幾年來得到的效果卻是抱薪救火,讓市場越燒越旺。

若要將這些精華地段的土地拿來興建真正可抑制房價的社會住宅,並幫助年輕低薪者有個棲身之所,社會上又有很多反對的聲音。

第五帖藥方是積極推動舊屋都市更新,這更是老掉牙的東西,誰都知道台北市房價高漲某種程度是市場新供給過少的關係,但在土地取得困難情況下,加速供給只有都更一途。

只是目前都更不易,這帖藥方雖不至於像第四帖一樣,得到反效果,仍然是屬於無效的藥方。

孟子說「七年之病,求三年之艾」,國內房市這波飆漲已經超過十年,問題在哪裡大家都知道,病在沉痾已久,要在短時間內拿出根本解決的藥方絕對是不可能的,更不要奢想在兩年內自然或是人為的讓它下跌三成。

萬一真的如官員所預測的,房價跌個三成,國內金融體系承受得了嗎?對經濟衝擊又有多大?不可不慎。

房價所得比又被稱為購屋痛苦指數,比數越高,民眾的購屋壓力也越重,實務上是將房價總價除以家戶所得的一個簡單計算方法。

近幾年來政府施政讓民眾無感,民眾薪資所得原地踏步,「633」政見淪為空談,在拉抬所得無望之下,壓低房價真的能夠讓民眾購屋痛苦指數減輕嗎?(作者是天時地利不動產顧問總經理)
【經濟日報╱張欣民】

http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=419&f_SUB_ID=4104&f_ART_ID=307182

 

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