法拍屋紅綠燈 五大注意必知!

大家應該還記得台南莊媽媽標到法拍屋是凶宅,連債權人大眾銀行都不願意貸款,結果莊媽媽必須賠償30幾萬再拍賣差額的新聞事件,最終大眾銀行坦承疏失並承擔差額損失,事情才圓滿落幕。

買法拍屋有多風險

但莊媽媽因此表示以後再也不買法拍屋了,看來買法拍屋有很多風險,到底要注意哪些細節呢?

法拍一般購屋差異

法拍屋是可以用低於市價購買不動產的管道,通常法拍屋的數量也是觀察房市景氣的指標,當法拍屋數量大增,代表房地產不景氣。去年2013年,法拍屋待拍及拍定數量通通創下新低,但依舊發生莊媽媽標到凶宅法拍屋的事件,這是因為法拍屋「四不一沒有」的特性:

一、「不」能進去看:

購買法拍屋事前無法進入查看,所以無從瞭解室內有無遭受破壞,過去曾經發生債務人惡意破壞房屋,甚至用水泥將馬桶堵死的案例。

法拍屋貸款

法拍屋是凶宅銀行都不願意貸款。 圖片來源:yahoo房地產

二、「不」保證能貸:

購買法拍屋,必須在決標後7天內繳清尾款,辦理貸款時間相較一般購屋更為緊迫,而且凶宅無法貸款,如果來不及貸款或像莊媽媽買到凶宅,因而無法在規定時間內繳清尾款,就要賠償再拍賣的差額。

三、「不」保證點交:

基於法律「買賣不破租賃」的原則,如果買到法拍屋上面帶有租約,買方要繼續履行租約,變成不點交的房屋。不點交的房屋當然會影響買方購買意願,因此會有債務人故意製造假租約阻礙法拍屋順利拍出,縱使買方得標後主張是假租約,亦必須透過法院訴訟,曠日廢時。

四、「不」保證能住:

法拍屋可能只有拍賣持分,共有人有優先購買權,縱使得標亦須先行通知其他共有人是否購買。且持分並非全部的產權,縱使得標過戶,必須與其他共有人協商管理使用的方法,過去曾發生買到法拍屋只有持分,雙方沒有共識結果無法居住的案例。

五、「沒有」瑕疵擔保:

強制執行法明文規定,買受人就拍賣之不動產無物之瑕疵擔保請求權,所以縱使標到的法拍屋有漏水等瑕疵,也不能向前手主張減少價金。

莊媽媽的新聞事件之後,司法院修正「辦理強制執行事件應行注意事項」,執行人員於實施查封時,就足以影響交易之特殊情事,例如海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、建物內有非自然死亡等,應向在場之人調查,並於查封筆錄載明;必要時得命債權人查報或向相關機關查詢,俾利記載於拍賣公告,促使應買人注意。

資料來源:Yahoo奇摩房地產編輯部 http://tw.house.yahoo.com/news/【-地產專欄-】-蔡志雄-法拍屋停看聽-060319194.html

法拍自拍撇步查權

都會區房價居高不下,不少想要有間屬於自己房屋的人因此考慮法拍屋市場。司法院雖已修改法令,要求法拍屋須揭露是否為凶宅,但因得標之前無法進入屋內察看屋況,是購買法拍屋最大的風險。

公告資訊四周觀察

台北市某建設公司謝姓副總建議,民眾買法拍屋,除依據法院公告資訊到標的物四周觀察,也要多走訪鄰居以了解屋況及前屋主背景,同時可向地政單位調閱謄本,調查是否有產權糾紛。

民眾銀行貸款手續

有人為省麻煩,找法拍公司代拍,但代拍公司能協助的,就是幫助民眾找銀行貸款;由於代拍公司事後要抽一筆手續費,自備款足夠的民眾,不如勤做功課收集資訊自拍,省下手續費。

資料來源:聯合報╱記者廖炳棋/台北報導 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=415&f_SUB_ID=4080&f_ART_ID=303155