廢奢侈稅 改課囤屋稅打投資客

日前有媒體朋友問我,台灣的的房價會不會如台經院所言,在2015年泡沫化?我並未直接回應問題。台經院有許多優秀經濟學家,他們所言必是經過其一定理論基礎研究後,所得到之結論,這個結論是暮鼓晨鐘,須審慎看待。以我在市場多年經驗,房價終究會波動,向下修正並不足為奇。

到達泡沫化臨界點

房地產價格是否已經到達泡沫化臨界點?各界看法分歧。但是所謂物極必反,台灣的房市價格不可能一直漲下去。過去全台房市之榮枯循環大約以七年為一個周期,但這波房價自2002年SARS過後開始上揚,就未曾下修過。

泡沫化風險大幅增

台灣民間資金充沛,在低利環境下,投資標的又不多,自然會流向保值性高的不動產。但當炒作資金因風險意識提升而逐漸退場時,泡沫化的風險就會大幅增加。建議政府迅速研擬房產泡沫可能之衝擊,尤其是銀行業將會是第一個受害者。

台灣房地產泡沫化議題,可以從以下幾個方向觀察:

課囤屋稅

房價終究會波動,向下修正並不足為奇。

餘額建築貸款餘額

一、央行發布之9月份貸款餘額與建築貸款餘額,雙雙創下新高。其中,購置住宅貸款餘額5兆5,412億元,較8月底增加265億元,年增率3.27%。建築放款餘額亦衝至1兆4,861億元,較上月底增71億元,年增率1.61%。二者合計7兆273億元,與台灣GDP為14.22兆元相比,幾乎達50%。

房地產有泡沫之虞

一般而言,前述比值若超過40%,就被認定房地產過熱。現在台灣經濟景氣燈號一直處於黃藍燈之際,且一般受薪階級之實質所得並未提升,房地產卻一支獨秀,著實令人擔心房地產有泡沫之虞。

利率走升已為趨勢

二、房貸利率走升問題:11月初平面媒體報導一則新聞,大型民營銀行之房貸利率除非是首購族或公教優質客戶,房貸利率多半從2.3%起跳。又加上日前央行公開警示,台灣不可能一直停留在低利率環境,未來利率走升已為趨勢。

房地產泡沫可能性

以現在全台灣5兆5,412億元之房貸餘額估算,利率每上漲1%, 全台灣房貸族每個月增加支付利息高達46.17億元,對受薪階級將造成財務壓力。此將更造成買氣縮手,加重房地產泡沫可能性。

房價下修力量增強

三、另從房價所得比分析,一般而言,三至六倍為健康指數。但根據內政部公布統計至今年第2季之房價所得比,全台灣比值為8.4倍,而台北市高達12.4倍。

五都之中僅台南市為5.5倍,其餘皆高於七倍。亦即台灣房價對一般民眾已屬偏高。所以整體房價上漲之力道將削弱。若有其他房價利空因素發生,房價下修力量就會增強。

是否延長期限爭議

近來頗受矚目的奢侈稅是否延長期限之爭議,就社會正義角度看奢侈稅似乎是正確,實則既無法有效壓抑房價,反而延長房價下修時間。現在財政部似已做了不延期的定調,在此必須肯定財政部有看到台灣經濟環境現況並不適合再做延期。

房屋必須課囤屋稅

現在奢侈稅實施已屆滿二年,市場已有物件釋出,供給面逐漸回到應有之軌道,此修訂方向有利於房市正常發展。

以商人角度看房價問題,持有房屋成本越高就越能讓空屋釋出,房價可以適當下修。所以我仍建議廢房屋的奢侈稅,改以囤屋稅取代。究竟持有多少棟房屋以上必須課囤屋稅,則需要政府相關單位再審慎研商。

資料來源 : 經濟日報╱王應傑 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=419&f_SUB_ID=4104&f_ART_ID=299898#ixzz2lcRzJi3C

財政部擬課囤屋稅

財政部年底將提出「特種貨物及勞務稅條例」(奢侈稅)修正草案,財政部長張盛和表示,將規劃配套措施,督促地方政府針對持有一棟以上非自住房屋者,加重課徵房屋稅;願意配合政策調高稅率的地方政府,將增撥補助款做為獎勵。

政府訂定房屋稅率

根據財政部的奢侈稅檢討報告,全台持有逾三棟以上房產者,多達六十六萬二千人,而房屋稅屬於地方稅,張盛和表示,目前各縣市政府在訂定房屋稅率,都依法定下限稅率從低課稅。

以自用房屋的稅率百分之一點二至百分之二為例,地方政府僅課百分之一點二;地方政府若能就持有一棟以上且非供自住使用的房屋,按其持有屋數加重課稅,即能達到類似「囤房稅」的目的。

自用住宅不會加稅

張盛和表示,自用住宅不會加稅,國內百分之八十五的人僅擁有一戶房子,因此八成五的民眾不會受到影響;但第二戶以上房屋未必是自住,可能是營業用、也可能出租,即可能被調高房屋稅率。

普遍都按下限稅率

依據規劃,現行房屋稅機制中,已賦予地方政府調高房屋稅率的機制,除用做「自住」的住家用房屋。

稅率固定為1.2%之外,其他如出租供做住家用房屋、營業用或非住家非營業用房屋(如醫院診所等),都有上、下限稅率,但各地方政府目前普遍都按下限稅率,從低徵收房屋稅,調漲空間極大。

非供自用可能性大

張盛和舉例,出租供住家使用的房屋,法定稅率為1.2%至2%,但全台都以最低的1.2%稅率徵稅。持有超過一棟以上房屋的所有權人,非供自用的可能性較大,地方政府若能就多屋且非供自住使用的房屋,按其持有屋數加重課稅,即能達到類似「囤房稅」的目的。

網路地產王/綜合報導 http://news.sina.com.tw/article/20131105/11038499.html

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