22 11 月 有土斯無財？包租計畫較實際
幾十年來國人常將「有土斯有財」這句話掛在嘴上，認為偏好購買不動產是社會文化使然。幾十年來房價長期呈現上漲的趨勢，更讓有土斯有財有了堅實的利益基礎。
也因為這句話被喊的震天嘎響，讓政府對高房價有了可以推拖的藉口，讓很多官員與經濟學者認為政府即使要蓋房子，也應該蓋出售給人民的住宅，只租不賣的社會住宅違反國人天性與期待。
有土斯有財是甚麼？
兩千多年前禮記提到這句話，主要是強調財產私有化可提升人民努力工作的誘因，可以增加產能與累積財富，創造國富民強的社會。
這與中國改革開放建立私有制以後，進而快速提升中國經濟發展的基本邏輯相同。
價值在透過產權私有
其核心價值在於透過產權私有，讓資產擁有人更努力從事經營，創造更高的生產能量，與等待資產自然增值的不勞而獲並無關聯。我們該不會天真到相信禮記會教人炒地皮吧。
有土斯有財有了堅實的利益基礎。
偷懶與作弊也是天性
人喜歡有自己的家、自己的土地資產，天經地義。這與動物也喜歡有自己的窩一樣，是天性。
但是，天性就可以無限上綱到不管他的副作用嗎?偷懶與作弊其實也是天性，貪吃與好色更是孔子認證過的天性(子曰：食色性也)，難道我們都可以為所欲為嗎？
獲得最理想均衡發展
幾千年來的文明發展，讓我們知道要從倫理、禮節、法律、制度來約束人性的惡質面。老租先也告訴我們：「喜怒哀樂之未發，謂之中。發而皆中節，謂之和。」又說：「致中和，天地位焉，萬物育焉。」
也就是說，不要讓人性過度反應，凡事若能符合中庸之道，所有事物都能各就各位，獲得最理想的均衡發展。
不動產稅制最大誘因
台灣人沒有讓好色、貪吃、偷懶與作弊成為全民運動，因為有制度在管制。被扭曲的有土斯有財成為全民運動，基本上就是制度沒有管好，甚至是制度提供了誘因，鼓勵人民炒地皮。相關制度中，不動產稅制是最大誘因。
不改革泡沫更快產生
台灣的地價稅加上房屋稅，一年的有效稅率大概為市價0.1%~0.2%，所以花五到十年等待房價上漲的成本，只要1%的房價。另外，台灣的土地增值稅有效稅率大概在5%左右，所以投資不動產賺錢要繳的稅，比辛苦工作的所得稅還輕很多。
買房天性比不上賭性
所以，只有像我這種阿呆才不投資賠率大成本低的不動產。台灣現在進入房價泡沫危機，是因為大家玩太久也玩太大的結果。但如果不動產稅制再不改革，過幾年大家又會重新集結，一代一代玩下去。原來買房子的天性比不上賭性。
地價稅提高炒作變少
如果，地價稅與房屋稅像絕大多數國家一樣，每年要1%的市價，那等待漲價的成本就提高5~10倍；若再加上不動產資本利得稅提高到實際獲利的三四成，那等待不勞而獲的誘因就會降低很多，投機炒做的事情自然變少。
妥善經營利用不動產
這時候，「有土斯有財」這句話才會回歸原本該的意義，國人將會妥善經營利用不動產，用實質生產方式來獲取利益，總體經濟才會有實質成長，人民才有充分的就業機會，年輕人也不需要為了買房而節衣縮食，各項消費支出才能正常成長，各項實質產業也能正常獲利。這就是「天地位焉，萬物育焉。」而不是現在的：「天地不仁以萬物為芻狗。」(最後這句話的本意也不是讀者所想的那樣，要怪我們的國文教育失敗，所以我先誤用一下。)
Yahoo奇摩房地產編輯部 http://tw.house.yahoo.com/news/【-地產專欄-】-花敬群-有土斯有財是文化因素還是制度錯誤所致-053658426.html
做好包租公計畫 月領22K也能買房
房地產是很多有錢人喜歡的投資工具，不過由於房價高，造成資金進入門檻高，讓很多年輕人很猶豫，擔心買了房子壓力太重。其實，只要了解怎麼投資、做好資金安排，年輕人也能輕鬆買房。
鈔票恐變廢紙的時代
有錢人為何喜歡投資房地產？城市醫生不動產投資團隊創辦人、本身也是包租達人的柯惇貿解釋，「有土斯有財」是傳統固有的觀念，房地產在傳統上有保值的價值，目前是趨於通貨膨脹可能愈來愈嚴重的世代。
房地產成為保值工具
當鈔票變成廢紙，房地產仍保有其該有的價值，所以許多有錢人會寧願將金錢換成房地產來保值，使得房地產成為熱門的保值工具。
房地產投資出現差異
不過，房地產雖然仍是熱門的投資工具，有些情況卻已經跟以前不一樣，例如奢侈稅的實施、貨幣寬鬆政策可能退場、台灣中部與南部房地產市場的崛起、高鐵一日生活圈帶來的便利等，都讓現在的房地產投資，與以往出現差異。該怎麼投資房地產？柯惇貿建議，年輕人應該換掉舊腦袋、學習新招式！
【致富招式】
大家印象中房地產之所以好賺，是因為一買一賣之間可以輕鬆賺進幾百萬，獲利豐厚、能快速累積身價，但這樣的情況是以房地產市場處於多頭為前提。也就是房地產只漲不跌的情況下，才比較容易有買賣價差可賺。可是現在情況已經不同，原因有2個：
未來房價不排除走跌
貨幣寬鬆政策退場，未來房價不排除走跌：柯惇貿分析，以目前的整體經濟環境而言，在美國的量化寬鬆貨幣政策可能退場及全球經濟互相牽引的影響下，房地產的多頭能夠走多久還不知道。
等到年輕人存夠錢能夠進場時，也許當時市場已經是空頭來臨的時候。當房地產價格走跌，想靠買賣轉手賺價差的難度，將會提高很多，或者得等很久才有機會，這對口袋不夠深的年輕人來說，容易造成資金壓力。
奢侈稅短期轉手較難
奢侈稅卡2年，短期轉手難度高：奢侈稅實施後，若買進後持有未滿2年就賣，得繳交10%∼15%的奢侈稅，有人為了規避規定，以「信託登記」、「預告登記」、「權利買賣」、「設定抵押權」等方式進行房屋買賣。
或以「自用住宅」、「農舍」、「預售屋轉讓」等名目作為投資標的，但這些做法幾乎都有風險，對涉世未深、薪水不高的年輕人來說恐怕不適合。
房間可出租累積財富
在此情況下，柯惇貿認為，倒不如將不用的房間或整間房子出租，「賺出租投資報酬率，會比賺取價差更實際、風險小，且容易執行。」也就是先從養一間房子穩穩的賺租金開始，等到有能力的時候，可以由2房換成3房、4房的房子，還是以同樣的方法再分租出去，那麼就有機會慢慢的累積更多財富。
柯惇貿／城市醫生不動產投資團隊創辦人 http://smart.businessweekly.com.tw/Magazine/detail.aspx?id=51142
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