有土斯無財?包租計畫較實際

幾十年來國人常將「有土斯有財」這句話掛在嘴上,認為偏好購買不動產是社會文化使然。幾十年來房價長期呈現上漲的趨勢,更讓有土斯有財有了堅實的利益基礎。

也因為這句話被喊的震天嘎響,讓政府對高房價有了可以推拖的藉口,讓很多官員與經濟學者認為政府即使要蓋房子,也應該蓋出售給人民的住宅,只租不賣的社會住宅違反國人天性與期待。

有土斯有財是甚麼?

兩千多年前禮記提到這句話,主要是強調財產私有化可提升人民努力工作的誘因,可以增加產能與累積財富,創造國富民強的社會。

這與中國改革開放建立私有制以後,進而快速提升中國經濟發展的基本邏輯相同。

價值在透過產權私有

其核心價值在於透過產權私有,讓資產擁有人更努力從事經營,創造更高的生產能量,與等待資產自然增值的不勞而獲並無關聯。我們該不會天真到相信禮記會教人炒地皮吧。

有土斯有財

有土斯有財有了堅實的利益基礎。

偷懶與作弊也是天性

人喜歡有自己的家、自己的土地資產,天經地義。這與動物也喜歡有自己的窩一樣,是天性。

但是,天性就可以無限上綱到不管他的副作用嗎?偷懶與作弊其實也是天性,貪吃與好色更是孔子認證過的天性(子曰:食色性也),難道我們都可以為所欲為嗎?

獲得最理想均衡發展

幾千年來的文明發展,讓我們知道要從倫理、禮節、法律、制度來約束人性的惡質面。老租先也告訴我們:「喜怒哀樂之未發,謂之中。發而皆中節,謂之和。」又說:「致中和,天地位焉,萬物育焉。」

也就是說,不要讓人性過度反應,凡事若能符合中庸之道,所有事物都能各就各位,獲得最理想的均衡發展。

不動產稅制最大誘因

台灣人沒有讓好色、貪吃、偷懶與作弊成為全民運動,因為有制度在管制。被扭曲的有土斯有財成為全民運動,基本上就是制度沒有管好,甚至是制度提供了誘因,鼓勵人民炒地皮。相關制度中,不動產稅制是最大誘因。

不改革泡沫更快產生

台灣的地價稅加上房屋稅,一年的有效稅率大概為市價0.1%~0.2%,所以花五到十年等待房價上漲的成本,只要1%的房價。另外,台灣的土地增值稅有效稅率大概在5%左右,所以投資不動產賺錢要繳的稅,比辛苦工作的所得稅還輕很多。

買房天性比不上賭性

所以,只有像我這種阿呆才不投資賠率大成本低的不動產。台灣現在進入房價泡沫危機,是因為大家玩太久也玩太大的結果。但如果不動產稅制再不改革,過幾年大家又會重新集結,一代一代玩下去。原來買房子的天性比不上賭性。

地價稅提高炒作變少

如果,地價稅與房屋稅像絕大多數國家一樣,每年要1%的市價,那等待漲價的成本就提高5~10倍;若再加上不動產資本利得稅提高到實際獲利的三四成,那等待不勞而獲的誘因就會降低很多,投機炒做的事情自然變少。

妥善經營利用不動產

這時候,「有土斯有財」這句話才會回歸原本該的意義,國人將會妥善經營利用不動產,用實質生產方式來獲取利益,總體經濟才會有實質成長,人民才有充分的就業機會,年輕人也不需要為了買房而節衣縮食,各項消費支出才能正常成長,各項實質產業也能正常獲利。這就是「天地位焉,萬物育焉。」而不是現在的:「天地不仁以萬物為芻狗。」(最後這句話的本意也不是讀者所想的那樣,要怪我們的國文教育失敗,所以我先誤用一下。)

Yahoo奇摩房地產編輯部 http://tw.house.yahoo.com/news/【-地產專欄-】-花敬群-有土斯有財是文化因素還是制度錯誤所致-053658426.html

做好包租公計畫 月領22K也能買房

房地產是很多有錢人喜歡的投資工具,不過由於房價高,造成資金進入門檻高,讓很多年輕人很猶豫,擔心買了房子壓力太重。其實,只要了解怎麼投資、做好資金安排,年輕人也能輕鬆買房。

鈔票恐變廢紙的時代

有錢人為何喜歡投資房地產?城市醫生不動產投資團隊創辦人、本身也是包租達人的柯惇貿解釋,「有土斯有財」是傳統固有的觀念,房地產在傳統上有保值的價值,目前是趨於通貨膨脹可能愈來愈嚴重的世代。

房地產成為保值工具

當鈔票變成廢紙,房地產仍保有其該有的價值,所以許多有錢人會寧願將金錢換成房地產來保值,使得房地產成為熱門的保值工具。

房地產投資出現差異

不過,房地產雖然仍是熱門的投資工具,有些情況卻已經跟以前不一樣,例如奢侈稅的實施、貨幣寬鬆政策可能退場、台灣中部與南部房地產市場的崛起、高鐵一日生活圈帶來的便利等,都讓現在的房地產投資,與以往出現差異。該怎麼投資房地產?柯惇貿建議,年輕人應該換掉舊腦袋、學習新招式!

【致富招式】

大家印象中房地產之所以好賺,是因為一買一賣之間可以輕鬆賺進幾百萬,獲利豐厚、能快速累積身價,但這樣的情況是以房地產市場處於多頭為前提。也就是房地產只漲不跌的情況下,才比較容易有買賣價差可賺。可是現在情況已經不同,原因有2個:

未來房價不排除走跌

貨幣寬鬆政策退場,未來房價不排除走跌:柯惇貿分析,以目前的整體經濟環境而言,在美國的量化寬鬆貨幣政策可能退場及全球經濟互相牽引的影響下,房地產的多頭能夠走多久還不知道。

等到年輕人存夠錢能夠進場時,也許當時市場已經是空頭來臨的時候。當房地產價格走跌,想靠買賣轉手賺價差的難度,將會提高很多,或者得等很久才有機會,這對口袋不夠深的年輕人來說,容易造成資金壓力。

奢侈稅短期轉手較難

奢侈稅卡2年,短期轉手難度高:奢侈稅實施後,若買進後持有未滿2年就賣,得繳交10%∼15%的奢侈稅,有人為了規避規定,以「信託登記」、「預告登記」、「權利買賣」、「設定抵押權」等方式進行房屋買賣。

或以「自用住宅」、「農舍」、「預售屋轉讓」等名目作為投資標的,但這些做法幾乎都有風險,對涉世未深、薪水不高的年輕人來說恐怕不適合。

房間可出租累積財富

在此情況下,柯惇貿認為,倒不如將不用的房間或整間房子出租,「賺出租投資報酬率,會比賺取價差更實際、風險小,且容易執行。」也就是先從養一間房子穩穩的賺租金開始,等到有能力的時候,可以由2房換成3房、4房的房子,還是以同樣的方法再分租出去,那麼就有機會慢慢的累積更多財富。

柯惇貿/城市醫生不動產投資團隊創辦人 http://smart.businessweekly.com.tw/Magazine/detail.aspx?id=51142

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