全球怕房市泡沫 剩台灣炒不怕

隨著各國景氣漸復甦,但低利、太容易融資的環境,讓熱錢湧入房地產。除了中、港、台、星過去大力抑制房價漲幅外,近期歐美多國也被點名房市恐陷泡沫、正高度警戒中。

央行也警告升息風險

而在台灣,雖有投資銀行、學者提醒泡沫疑慮,央行也警告升息風險,但房地產業內卻顯得老神在在,相對其他國家「嘸驚」,怎麼會呢?

其低利率甚至零利率

看看近期的消息面,過於寬鬆的貨幣政策,讓多民眾借錢方便,尤其低利率甚至零利率,讓更多人將資金投入不動產。

據統計,2009年以來,以色列房價大漲40%、挪威大漲近30%、瑞士漲逾20%,德國、加拿大、香港、倫敦和新加坡,當然還包括中國,都是讓許多專家擔心房市泡沫的區域。

房市泡沫化

全球房市恐陷泡沫、正高度警戒中。 圖片來源 udn房市情報

金融風暴衍生大泡沫

由於5年前的金融風暴起因於房市所衍生出的巨大泡沫,如今房價再度飆高,難免觸動市場敏感神經。舉例來說,據美國房地產經紀商協會(NAR)統計,2006年7月美國房價平均單價為23.04萬美元,達到了當時泡沫的頂端。

而到2011年7月時,房價足足跌了25.7%,不過,今年美國房地產再度飆漲,截至7月為止,房價的水準只比06年的高點低7.3%;而據預測,2014年美國房價可能再漲6%。

精華地區大漲逾20%

以區域來看,美國的拉斯維加斯過去1年房價漲幅達29%,洛杉磯、聖地牙哥、舊金山部分地區房價都見到20%以上的年漲幅,美國平均整體城市房價漲幅高達12%。甚至,美國的中西部農業精華地區也出現大漲逾20%的現象。

該國央行才提出警告

而對炒房管制嚴格的德國,該國央行才提出警告,柏林、慕尼黑、漢堡、科隆、法蘭克福、斯圖加特、杜塞道夫等7大城市,公寓價格偏高幅度達20%,而累計2010年至今,上述城市公寓房價平均漲幅更已逾25%。

房價增引發房市泡沫

最驚人的要屬英國,根據英國房地產網站Rightmove日前資料,10月份倫敦住宅平均開價達54萬4,232英鎊,創下歷史新高,月增率達到10.2%,房價所得比也飆升至10倍,房價增速驚人引發房市泡沫疑慮。

外資賣所得進行課稅

據分析,倫敦房價飆漲主因歐元區紛擾不斷,部份海外投資客為避險而狂買倫敦精華地段房地產。面對快速上漲的房價,英國已傳出擬對外資賣房所得進行課稅。

金融海嘯房價沒跌過

中國、香港和新加坡則在近年來房價直直升,金融海嘯房價也沒跌過,當地政府均有強力的打房動作,其中,香港自去年10月起對境外買家徵收15%的特別稅,今年2月再提高印花稅和限制住房貸款,已讓房價回檔修正。

新加坡同樣也提高印花稅,並根據收入設定個人貸款上限,同樣達到打房的目的。

近期房價卻瘋狂飆漲

至於台灣,在政府2年前祭奢侈稅打房,並持續有一連串的查稅、緊縮豪宅、熱門炒作區域第二屋的融資後,台北市中心房價漲幅是稍微踩了煞車,然外圍、過去以自住客為主的平靜區域。

近期房價卻仍瘋狂飆漲,像是淡海、鶯歌、五股、土城,再往外的青埔、竹北、甚至台中、台南和高雄,房價漲幅未歇。

不能說沒有泡沫危險

這樣來看,台灣到底有沒有泡沫危機。有學者舉例,過去台南是非常平靜的湖,然而在外來的建商進來搶地,大規模的推案後,當地的房價像被丟了大石塊,起了非常大的波瀾…。從這樣的角度來看,台灣房市不能說沒有泡沫危險。

只不過,問問房仲、代銷或建商,台灣房市會不會泡沫,多數是說不會的,業者的理由是,台灣房市這波上漲的動能一開始來自遺贈稅的調降,大規模的海外資金回流,但沒有投資管道,因此進入可以保值兼避稅的房地產。

如今,房價高漲了,台北市土地也沒有了,建商惜售,高價個案仍會一戶戶的慢慢去化,沒有泡沫。
而外圍區域,過去平靜無波,但在建商、代銷帶著粉絲團,打著增值旗幟衝進去搶購,驚動當地的自住需求,在擔心房價直直升、買不到房的預期心理下,也讓自住客趕快出手買屋,造就了一波榮景。

建商口袋深堅守價格

這是市場的現象,建商解讀,目前低利率,買賣方的成本都低,再加上建商口袋實在深,可以堅守價格、惜售,甚至調節市場的供給,建商不擔心泡沫。

理由是仍看到自住/換屋族群想買屋,想要有殼、想把老屋換成新的、安全的、耐震的、更舒適的居住環境,現在短線投資客僅佔少數,自用、置產買盤成主力。

有房仲說,台灣沒有那麼國際化,沒有多少外資在台灣買房,而台灣也沒有條件大幅升息,再加上台灣相對其他新興市場的股市成熟,仍吸引外資買股,因此QE退場未必衝擊台灣股市,房市不用擔心。

投資客早被政府打趴

建商也直言,現在房市投資客早被政府打趴,資金也紛紛外流,國人最近喜歡到日本、馬來西亞、甚至美國置產,如果政府還要續打房,對GDP恐有衝擊。

中古屋炒作稍稍放心

若從買盤來看,中古屋炒作趨緩,確實可以稍稍放心,不過若從學者提出的房市泡沫指標來檢視台灣房市,民眾仍應有風險意識 ,包括:

1.房價所得比,一般以3-6倍為比較標準,台灣平均達8以上,台北市更達到12、13倍。

2.房貸本息大於家庭收入,一般為1/3,而台北市已超過。

3.房貸餘額佔GDP的40%為參考點,台灣已超過40%,估達41%。

4.年租金與房價比,約1:20,台北市平均住租金報酬率僅0.28%,排名全球90名。

5.房價上漲、租金下跌則為泡沫化前兆,目前不明顯。

6.房價漲幅大於GDP成長率,台灣房價今年漲幅達5~10%,而GDP在努力保2。

7.房價短期漲幅達30%,部份區域仍飆漲。

8.投資性需求大於20%,不少熱門區域的投資客比重達70%。

9.空屋率達10~15%以上,全台目前為10.6%。

10.開工率大於銷售率,據最新國泰建設(2501)指數,全台預售屋的30天銷售率僅19%,已有疑慮。
以上面的各項指標來看,台灣房價偏高是事實,而且已經在歷史的高點區,後續會不會再漲則不得而知,對自用買方而言,進場前先評估面對升息時的承擔能力,如此一來就不怕房價漲跌風險。

資料來源  http://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=9cb31c11-26e3-48af-ab3a-4be848590078#ixzz2jv2whWvO

「社論」高空屋率卻高房價的泡沫危機

諾貝爾經濟學獎得主席勒,日前對全球房市泡沫提出警告:「好多國家都有泡沫跡象。」二十多年前經歷地產崩盤重創經濟的瑞典,也重現房價狂飆的泡沫困境。

空屋高房價持續飆升

瑞典因出生率高,加上移民人口膨脹,住房短缺導致房價高漲。而我國空屋率高,房價卻持續飆升,呈現脫離供需定律的怪異現象。

內政部最新統計,全國空屋逾八十六萬戶,占整體住宅比率百分之十點六三,雙北市則為百分之八。相較於紐約、新加坡、香港與倫敦等國際城市空屋率約百分之三到六,至為嚴重。

全球房地產指南(GPG)指出,臺灣上季房價大漲近百分之十五,漲幅僅次於中東杜拜,排名全球第二。利率低、稅率低,加上游資浮濫,大量熱錢炒房地產,吹脹泡沫;有如當年日本「不動產價格只升不降」神話重現,卻因泡沫破滅重擊經濟,日本陷入「消逝二十年」的慘痛教訓,臺灣應引以為鑑。

國房地產稅全球最低

我國房地產稅全球最低,土地增值稅、契稅、地價稅和房屋稅,不依市價而以公告現值與公告地價為稅基,以致移轉和持有成本偏低,暴利激化炒作,泡沫危機乍現。應以市價為稅基,既倍增稅收,又可緩解泡沫危機壓力。

資料來源 http://www.mdnkids.com/info/news/content.asp?Serial_NO=86201

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