房屋包租公 恐陷入負報酬時代

台灣房市經歷黃金十年的多頭行情,全台住宅房價平均漲幅逾250%,但租金指數14年來停滯不前,台北市整層住宅出租收益率更低至2%以下,加計修繕管理成本與未來升息態勢確立後,利息支出增加,住宅出租將進入負報酬時代。

根據內政部公布的全台租金指數,2013年9月為101.4,約與1999年1月相當,租金14年來未大幅波動。該指數以2011年為基期100,自1981年約60急速成長至1999年約101後,近14年來租金均介於98.7至101.8間,換言之,這14年來的租金波動區間僅約3%。

內政部不動產資訊

內政部不動產資訊平台顯示,台北市第2季分租雅房、分租套房、獨立套房與整層住宅租金分別為每坪1,410、1,457、1,152與780元。

加計改裝回報不高

多家租屋網站統計亦顯示,近年租金變化幅度並不大。若以台北市平均房價約每坪63萬元推算,整層住宅租金報酬率僅約1.5%;投資效益較高的分租套雅房,加計改裝成本後,投報率也僅約2.3%至2.5%。

負報酬

出租不動產課稅表,將進入負報酬時代。

提高租金承租有限

儘管有愈來愈多的房東欲提高租金,但承租力道有限,租金行情拉抬不易。據易租網統計,今年9月全台房東與房客的租金認知差距為33.1%,已較今年1月29.6%提高;台北市房東租金期待值為每坪1,009元,房客為646元,差距達36%。

北市包租公 陷負報酬時代 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=415&f_SUB_ID=4060&f_ART_ID=298651#ixzz2iym0QXAM

台灣出租報酬率低 不代表房市會泡沫化

根據全球最大地產網站Global Property Guide統計,在針全球94個主要城市中,台北市毛租金報酬率僅1.57%,在全球排名最後一名,房價租金比甚至高達64倍,意謂需收足64年房租才能抵消購屋成本。

房屋出租報酬偏低

這不僅突顯我國房屋出租報酬率長年偏低的事實,有學者更認為是泡沫化警訊。

住展雜誌企研室認為,出租報酬率偏低與房價租金比過高是不容否認的事實,這兩項指標亦是評估房市投資潛力與健全與否的重要面向,但評估房市多空的關鍵,絕非倚賴這兩項指標就能夠論斷。

房價租金比太過高

首先,台北市房屋出租報酬率偏低與房價租金比過高,既已存在多年,自90年代後就已是如此,但房價卻未因此下跌,反而越飆越高。

所以,若是光從這兩項指標就能論斷後市多空,無疑會失之千里。

轉賣前可收取租金

我們不否認,出租報酬率確實讓部份投資者因而縮手,但也必須考量到,國人堅信「有土斯有財的觀念」,甚至早已把不動產當作理財工具之一,許多買房的投資客。

「目的在賺取長中短期價差」,出租只不過是過渡手段,他們壓根不會去計算出租報酬率;但如果報酬率高的產品,在轉賣前可收取更多租金,當然相對有吸引力。

另類買盤源源不絕

其次,由於我國稅制扭曲,遺贈稅大調降,藉由房屋贈與又具大額節稅效果,且不動產持有稅稅基偏低,這都讓不動產節稅、置產等另類買盤源源不絕。大抵上來說,這種另類買盤目的在於贈與、節稅或長期置產,並不太在意出租報酬率。

各種稅都低得離譜

再者,在地產業者所統計的全球94個城市中,不少城市是採取交易實價課徵持有稅,房屋持有成本更高;即使出租報酬率好看,但扣掉稅負後,數字可能沒那麼『美觀』。反觀台灣持有稅:地價稅與房屋稅,稅基都低得離譜,以致於出租報酬率都『相對實在』。

住展企研室強調,當我國不動產稅制扭曲未變革前,若光是以屋出租報酬率偏低與房價租金比過高來質疑房市可能泡沫化,並未能符合現況,且預測恐怕也會失準。

台灣出租報酬率低 不代表房市會泡沫化

http://tw.house.yahoo.com/news/台灣出租報酬率低- -不代表房市會泡沫化-005452160.html

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