03 10 月 投資客狂炒作預售屋 奢侈稅管不著
央行總裁彭淮南昨天指出，預售屋就像期貨，會帶動房價上漲。學者表示，買賣預售屋成本低，且預售屋不在奢侈稅管轄範圍內，近來的確成為投資客炒作目標。
不過，操作預售屋的槓桿風險高，若面臨市場反轉，投資客拋售不掉，將有一波房市斷頭危機，政府的確該謹慎看待。
預售屋就是期貨意思
景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，預售屋本來就是期貨，預售屋開出的價格是市場預估「完工」後的房價，在多頭市場中，預售屋行情往往比成屋貴上三成。
但也因為預售屋並非真正的房屋，不在奢侈稅範圍內，成為投資客積極炒作的標的。
舉例來說，同樣是總價一千萬元的房屋，若購買預售屋，一開始付出的訂金、簽約金共只要一成，一百萬元，兩年內再隨著工程開工進度，陸續付出剩下的兩成、兩百萬元。
預售屋就像期貨，會帶動房價上漲。 圖片來源 udn.com
若工程期間出售房屋、換約，只要付出總價千分之一的換約費，若有價差及大筆收入，才會被國稅局納入所得，被課百分之五至百分之四十的所得稅，但得視出售價差而定。
但若同樣是一千萬元的成屋，一購買就得付出三成以上的自備款，若在兩年內出售房屋，還會被課總價百分之十或十五的奢侈稅。
光是稅務成本就多了一百萬至一百五十萬元，也因此投資客轉向投資預售屋。
根據住展雜誌統計，以奢侈稅實施的二○一一年為基準，預售市場推案量年年上揚，今年北台灣推案量更可能破兆元，創下史上新高量。
買賣移轉棟數達高峰
然而根據內政部地政司統計，全台建物買賣移轉棟數則從二○一○年達到高峰後，年年向下，二○一二年全台成屋交易量僅卅二萬棟，奢侈稅實施兩年以來萎縮兩成。
預售屋自然吸引資金
住展雜誌研發長倪子仁說，預售屋近期的確熱賣，尤其是淡海新市鎮、五股等重劃區，推案量持續創新高，不少個案也出現區域新高價，除非納入奢侈稅範圍，否則預售屋自然會吸引資金。
【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=297562#ixzz2gcfawzpv
台中預售屋轉四手 完工前漲200萬
台中市近兩年來預售屋交易熱絡、房價攀升，不少投資客趕在交屋前換約，不但避開奢侈稅，也不用辦貸款、繳交水電等雜費，輕鬆進帳數十萬至百萬元，操作猶如期貨，但幾乎穩賺不賠。
陳姓上班族兩年前在台中市南區買一間四十坪大的預售屋，總價六百五十萬元，這兩年繳自備款加上工程款，支出一百五十萬元。
年底就要交屋，但她卻沒有要搬進去，反而趕在交屋前售屋，仲介竟不到一周就成交，「賺了六十萬元，等於是上班一年的薪水」。
不想受到奢侈稅限制
台中一家建設公司的經理說，過去台中市預售屋買賣很少有人在交屋前換約，但近兩年來卻掀起一股換約熱，除投資客，也有原先是自住型的買者不想受奢侈稅限制，加上房價上漲，乾脆獲利了結，也搭上換約潮。
這名業者說，政府猛打豪宅，也將部分豪宅投資客逼進首購市場，這些投資客只要拿出數千萬元就有辦法大炒首購宅。
甚至傳出有建案被數個投資客聯合買光，待建案完銷後再重新開盤，一坪加個五千、一萬就賣，獲利很可觀。
業者透露，不少投資客都有長期合作的房仲業者，近一、兩年不少房仲看投資客操作手法屢試不爽，也紛紛跳下去買屋，「別看一間只賺個三、四十萬元，數量多就很驚人。」
他也說，隨著市區土地越來越少、建築成本不斷提升，台中房價只會越來越高，這股換約熱潮苦了一般購屋族，房價只漲不跌。
他曾看過一間房屋換過四次約，這棟房屋從預售到快完工，房價漲了兩百萬元。
業界指出，三年前還有機會在台中市中心買到四、五百萬元、約卅坪的首購宅，現在卻得花上八百至一千萬元才買得到。
【聯合報╱記者莊亞築、喻文玟、洪敬浤／台中報導】 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=423&f_SUB_ID=4154&f_ART_ID=297561#ixzz2gcfnIHJF
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