投資客狂炒作預售屋 奢侈稅管不著

央行總裁彭淮南昨天指出,預售屋就像期貨,會帶動房價上漲。學者表示,買賣預售屋成本低,且預售屋不在奢侈稅管轄範圍內,近來的確成為投資客炒作目標。

不過,操作預售屋的槓桿風險高,若面臨市場反轉,投資客拋售不掉,將有一波房市斷頭危機,政府的確該謹慎看待。

預售屋就是期貨意思

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,預售屋本來就是期貨,預售屋開出的價格是市場預估「完工」後的房價,在多頭市場中,預售屋行情往往比成屋貴上三成。

但也因為預售屋並非真正的房屋,不在奢侈稅範圍內,成為投資客積極炒作的標的。

舉例來說,同樣是總價一千萬元的房屋,若購買預售屋,一開始付出的訂金、簽約金共只要一成,一百萬元,兩年內再隨著工程開工進度,陸續付出剩下的兩成、兩百萬元。

預售屋

預售屋就像期貨,會帶動房價上漲。 圖片來源 udn.com

若工程期間出售房屋、換約,只要付出總價千分之一的換約費,若有價差及大筆收入,才會被國稅局納入所得,被課百分之五至百分之四十的所得稅,但得視出售價差而定。

但若同樣是一千萬元的成屋,一購買就得付出三成以上的自備款,若在兩年內出售房屋,還會被課總價百分之十或十五的奢侈稅。

光是稅務成本就多了一百萬至一百五十萬元,也因此投資客轉向投資預售屋。

根據住展雜誌統計,以奢侈稅實施的二○一一年為基準,預售市場推案量年年上揚,今年北台灣推案量更可能破兆元,創下史上新高量。

買賣移轉棟數達高峰

然而根據內政部地政司統計,全台建物買賣移轉棟數則從二○一○年達到高峰後,年年向下,二○一二年全台成屋交易量僅卅二萬棟,奢侈稅實施兩年以來萎縮兩成。

預售屋自然吸引資金

住展雜誌研發長倪子仁說,預售屋近期的確熱賣,尤其是淡海新市鎮、五股等重劃區,推案量持續創新高,不少個案也出現區域新高價,除非納入奢侈稅範圍,否則預售屋自然會吸引資金。

【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=297562#ixzz2gcfawzpv

台中預售屋轉四手 完工前漲200萬

台中市近兩年來預售屋交易熱絡、房價攀升,不少投資客趕在交屋前換約,不但避開奢侈稅,也不用辦貸款、繳交水電等雜費,輕鬆進帳數十萬至百萬元,操作猶如期貨,但幾乎穩賺不賠。

陳姓上班族兩年前在台中市南區買一間四十坪大的預售屋,總價六百五十萬元,這兩年繳自備款加上工程款,支出一百五十萬元。

年底就要交屋,但她卻沒有要搬進去,反而趕在交屋前售屋,仲介竟不到一周就成交,「賺了六十萬元,等於是上班一年的薪水」。

不想受到奢侈稅限制

台中一家建設公司的經理說,過去台中市預售屋買賣很少有人在交屋前換約,但近兩年來卻掀起一股換約熱,除投資客,也有原先是自住型的買者不想受奢侈稅限制,加上房價上漲,乾脆獲利了結,也搭上換約潮。

這名業者說,政府猛打豪宅,也將部分豪宅投資客逼進首購市場,這些投資客只要拿出數千萬元就有辦法大炒首購宅。

甚至傳出有建案被數個投資客聯合買光,待建案完銷後再重新開盤,一坪加個五千、一萬就賣,獲利很可觀。

業者透露,不少投資客都有長期合作的房仲業者,近一、兩年不少房仲看投資客操作手法屢試不爽,也紛紛跳下去買屋,「別看一間只賺個三、四十萬元,數量多就很驚人。」

他也說,隨著市區土地越來越少、建築成本不斷提升,台中房價只會越來越高,這股換約熱潮苦了一般購屋族,房價只漲不跌。

他曾看過一間房屋換過四次約,這棟房屋從預售到快完工,房價漲了兩百萬元。

業界指出,三年前還有機會在台中市中心買到四、五百萬元、約卅坪的首購宅,現在卻得花上八百至一千萬元才買得到。

【聯合報╱記者莊亞築、喻文玟、洪敬浤/台中報導】 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=423&f_SUB_ID=4154&f_ART_ID=297561#ixzz2gcfnIHJF

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