購屋流程糾紛多 買房注意事項必看!

購屋糾紛頻傳,主因在於多數消費者並無多少的購屋經驗,往往容易因為衝動而簽約購買。而過去的房地產資訊不流通,讓消費者更處於弱勢,購屋置產一旦發生交易糾紛,最讓買方擔心的就是,付出去的錢會要不回來,面對購屋糾紛,如何保障自己的權益,將購屋風險降到最低?

要求把契約帶回家審閱

消保法規定,消費者委託仲介買賣房子,在簽約購屋之前,享有「契約審閱權」,可以要求把契約帶回家「審閱」,預售屋和新成屋的契約審閱時間至少為五天,中古屋則在三天以上。「契約審閱權」是消費者的權利,但很多的購屋民眾卻忽略了自己的這項權利,事後再以沒看清楚契約為由反悔,平白惹出許多購屋糾紛。

善用提出契約的審閱權

其實,消費者在審閱建商所提出的定型化契約時,比較官方所制定的定型化契約範本與「建商版」的差別,就能夠充份保障自己的權利,千萬記住,在審閱完契約上的每一個字句之前,不要隨便簽名,對於一些曖昧不明的字句,可以要求對方要寫清楚,以確保自身權益。也就是說,在簽約之前,對於合約不妨發揮「雞蛋裡挑骨頭」的精神,問清楚每一項細節,權益也就更多一分保障。

根據內政部統計資料,購屋糾紛中,斡旋金的糾紛甚至多於「施工瑕疵」,高居糾紛原因第二名,斡旋金可否撤回,最好在契約中應詳細載明。

房仲先向買方收斡旋金

房仲業為促使買賣雙方成交,常先向買方收取「斡旋金」,但此種交易型態容易引起糾紛,內政部於八十六年公告「要約書」應記載及不得記載事項,希望藉此逐漸取代收取斡旋金的做法,惟實務上以斡旋金進行交易的情況並未改變。

購屋人可選政府要約書

因此,公平會於九十年五月通過「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」,規定房仲業應向消費者說明斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係,不得隱瞞,如果在向購屋人收取斡旋金之同時,未同時告知購屋人亦得選擇內政部版「要約書」,房仲將違反公平交易法規定。

如何保障購屋權益在簽約購屋之前,享有「契約審閱權」,可以要求把契約帶回家「審閱」。

買房流程

購屋流程糾紛多 買房注意事項必看

售屋廣告不實問題困擾

為了促銷房屋,房仲業者常以優美的文字宣傳,搭配華麗的廣告圖片,吸引消費者,導致市面上的不動產廣告陷阱一堆,有很多廣告的外觀設計、格局配置常與事實不符,造成購屋消費者很大的困擾。

消費者購屋時,如果認為業者的廣告不實,可以向公平會申訴,或是直接向法院提告,建商即使在廣告上標記「僅供參考」,仍然無法主張免責。

建商為了規避法律責任

有些建商為了規避法律責任,會在買賣契約特別約定,「一切以買賣契約為依據,不受其他供參考用之廣告、圖片及樣品屋等影響。」這樣日後如果雙方發生糾紛,建商可以引用契約這一條款,辯稱廣告或樣品屋之示範只是供「參考」,不具法律效力。

法院實務上認為,消費者如果依廣告訊息與建商簽約購屋,倘若雙方在契約中未就廣告內容另作約定,那麼廣告內容就可以成為契約的一部分,建商必須確保廣告內容的真實性,但是,雙方如明確在契約中約定將廣告內容排除,廣告就不是契約的內容了。

建商廣告不實是否成立

簡單來說,建商廣告不實是否能夠成立?關鍵在於,建商的售屋廣告是否屬於契約內容之一部分,如果買賣雙方在契約中約定將廣告內容排除,例如契約中明白記載:「建商在銷售工地現埸所提供的宣傳、廣告文件、資料等只供雙方參考,不是契約內容的一部分」,或是「廣告只是供雙方在銷售時的參考,並非買賣契約的內容,如有出入,一切以買賣契約為準。」那麼消費者即使被建商的廣告騙了,也只能自認倒楣,告不了建商。

檢視房子有無漏水問題

「房屋漏水」一直高居購屋糾紛排行榜的榜首,幾乎是每五件糾紛,就有一件是因漏水引起的。因此,民眾在買房子時,不論你買的是中古屋還是新成屋,都應檢視房子有無滲漏水的問題。

賣方擔保其所出賣之物

民法規定,賣方必須擔保其所出賣之物,沒有瑕疵,也不得刻意隱瞞,但若買方於簽訂契約時,賣方已清楚告知該物有瑕疵,則買方必須自行承擔責任。房屋漏水構成「買賣標的物之重大瑕疵」,因為漏水足以影響居住之目的,對居住環境品質會造成極大不利的影響。

如果購屋者不幸買到漏水屋,可以請求原售屋者修繕,或是要其負擔瑕疵擔保責任,請求減少價金。

請求權的行使有時效性

但是要注意,請求權行使有時效性,如果逾越法定期間就不能再要原售屋者賠償了。買方在交屋前,可向屋主要求瑕疵擔保責任,例如房屋漏水,原屋主便應負責解決房子的漏水問題,而在交屋後,若發現屋內滲漏水,須於半年保固期內通知對方處理。至於買預售屋者,則應在驗屋階段看仔細房屋。

預售屋有交屋的驗收權

購買預售屋時,買方擁有一個很重要的權利「驗收權」,預售屋在交屋時,一般人通常只是走馬看花似的在屋內看一遍,很難看出什麼名堂,即使事後發現瑕疵要求建商負責,還要再打官司,相當麻煩,所以在交屋時,買方可以要求建商進行驗屋手續。

內政部訂頒的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定,建商興建完工,領得使用執照並接通水、電、瓦斯、配管及完成契約設施後,應通知買方進行驗收手續。買方如發現房屋有瑕疵或未盡事宜,應載明於「驗收單」上要求賣方限期完成修繕。

房子應驗收的項目眾多

房子應驗收的項目眾多,除了房屋結構體外,舉凡房屋是否有傾斜、進排水是否通暢、地壁磚是否空心、電線線路是否符合法規要求等,都要進行逐項驗屋,否則購屋者無從得知屋況是否真正達到可堪居住之情形。

在買賣契約中,通常都會約定:「賣方應通知買方進行驗收手續。買方如發現工程缺失或未盡事宜應載明於驗收單上,賣方應儘速完成修繕。」,這是建商所負買賣契約的給付義務,必須依約確實履行,好讓買方得詳細查驗建商興建房屋是否符合約定品質,如果建商有意規避,未通知買方進行驗收手續,就會構成違約。

房屋現狀的確認說明書

內政部於去年十月公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正案」,新制於今年四月上路,依新制規定,在契約中應記載現狀確認說明書,說明建物現況格局及建物型態。

關於房屋現狀的「重要資訊」也應在契約中詳細列出來,包括:輻射屋檢測、海砂屋檢測、曾否發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事、是否為政府列管之山坡地住宅社區等等,另外,房屋有無增建情形,於簽訂買賣契約時,也要一併載明。萬一將來有爭執時,可以作為依據。

房屋有誤差就互相找補

舊版的買屋契約中規定「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」,但新制修正為「有誤差就互相找補」。主建物或房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;其超過部分,買方只找補百分之二為限,如果土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者,買方還可以解除契約。

新制明顯對購屋者有利 (坪數不足,建商要全部找補,坪數超過,買方只找補百分之二為限),當你向建商購屋時,千萬要注意契約中有關「面積有誤差如何找補」的約定是否依新制記載。

特別增列遲延交屋條款

為避免業者借故遲延交屋,導致消費糾紛,新制特別增列遲延交屋條款,如果業者未依約定日期交付成屋者,消費者得請求業者自「應交付日」起至「依約交付日」止,每日按已支付全部價款萬分之二單利計算作為賠償金額。

還有一點要特別注意,新制規範的對象為建商,消費者若透過房仲業者向一般的屋主(非建商) 購屋,因一般屋主不受新制約束,為免困擾,消費者可請房仲業者以此新制的版本內容擬定買屋契約,供買、賣雙方交易時使用,這樣,如果發生糾紛要打官司時,可根據契約內容向法院主張權利。

購屋採行履約保證制度

預防購屋糾紛,消費者在購屋時,最好要求履約保證,將錢撥到銀行,由銀行代管,才能避免陷入房子沒買到,購屋資金不翼而飛的慘況。這種將信託概念延伸到不動產買賣的作法,等於把龐大的不動產交易價金買了保險,成為不動產交易過程中,消費者保全資產的最佳財富管理工具。

房地產市場的「履約保證制度」,是由銀行投資成立的建築經理公司,擔任履約保證人,以客觀第三人立場做好房屋交易的流程控管,為買賣雙方做更嚴密安全的把關。

所謂「履約保證制度」,又稱「成屋履約保證」或是「買賣價金履約保證」。買賣雙方簽定不動產買賣契約後,買方陸續付出的價金先匯入建築經理公司在銀行開設的「履約保證專戶」中,經確認款項無誤後,建築經理公司會寄發履約保證書給買賣雙方,等買賣手續全部完成,過戶、交屋後,銀行才會將價金交付給賣方。至於建築經理公司收取的履約保證費用(交易金額的萬分之四至萬分之八左右)。

簽約前善用契約審閱權

買房子是人生的一件大事,在簽約前善用契約審閱權,仔細了解契約內容,不要草率簽約;購屋時,最好要求履約保證;交屋時行使驗收權,注意房屋現狀說明書的記載;那麼,發生購屋糾紛的機率將會大幅降低。
本文摘自5月5日出刊之《住展雜誌》378期專題報導,同期內容除本文外,並有「新北市熱區發展大躍進」、「高房價症狀該怎麼醫」、「選何種投資保值商品最佳」、「成屋買賣資訊全都露」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

【文/編輯室】http://tw.house.yahoo.com/news/如何保障購屋權益-054504567.html

買房須知:請仔細看看選購屋五大法則

購房的基本預算

現在新人購房預算一般都會控制在60萬元至100萬元之間,而且絕大部分選擇貸款購房。但很多新人沒有較大的資金儲備,並且在支付首付款之後往往還需要支付婚房設計、婚房裝修、結婚等費用。

貸款選年限較長

所以新人們應根據自身情況盡量選擇貸款年限較長的類型,一方面緩解自身的還貸壓力,保證婚後的生活質量;另一方面,如果事業發展順利,還可以提前還貸。

不要求一步到位

部分新人會考慮到有孩子後的住房需求,首次購房就買三房、面積大的房型。這種做法,看似目光長遠,但往往會造成空間浪費、貸款壓力大、生活質量下降等問題。因此新人首次購房還是應該根據自身經濟能力及實際需求來選擇,不要求大求全、一步到位,兩房相對比較實用。

交通與上班兼顧

交通方面應兼顧雙方上班時間成本、交通費用成本,同時適當考慮就近照顧父母。公交便捷處或是有軌道交通的地點應該是新人們考慮的重點。生活配套設施方面則周邊有大賣場的小區是比較理想的。

但以60萬元至100萬元的價格來看,地區的商業配套短期內可能會有所欠缺,因此要特別考察小區周邊是否有便利店、菜場、銀行和飯店等一些比較基礎的商業配套設施。

房屋保值增值性

婚房的選擇不僅應滿足當下的住房需求,還要考慮到房屋的保值性和增值性,所購房屋未來是否具備一定的區域升值潛力,這對于幾年之後新人在積累更多經濟儲備後,如想換房,到時也可以更高的價格再出售,進而緩解第二次購房的資金壓力。資料來源www.yn.xinhuanet.com

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