建商大撈容積率 開放空間權益受損

板橋新板特區內的「國家世紀館」等六個社區,因違規將開放空間私占使用終遭到強制拆除;或許您對『開放空間』一詞可能認識不深,但它卻與日常生活息息相關,牽涉到您的財富與權益,甚至是居家安全,將是您不可不知的問題……

開放空間縣市規定互異

開放空間各縣市規定互異,不過顧名思義,就是在社區規劃一處無阻礙、能夠自由通行的場域,通常是植栽綠化、人行步道,偶爾有遊憩等其他類設施,也曾包括最具爭議的『頂蓋型開放空間』(新北市一○一年改為原則不給予獎勵)。

政府鼓勵增設開放空間

開放空間的概念容易理解,但若想透徹暸解開放空間的意涵,就必須從都市計畫談起。我國都市計畫法第三章中,為個別土地制定出『使用分區』的概念;使用分區簡而言之,就是土地被賦予專屬用途,例如工業用地是作為工廠用途,住宅用地則可興建一般住宅。

土地有『容積率』限制

無論土地用途為何,都有『容積率』限制;容積率的實施時間全國不一,台北市從七十二年就已經實施,新北市為八十六年,其餘縣市則到八十八年才一體上路。所謂的容積率,就是一坪土地可以蓋成幾坪建坪,例如商一土地的容積率為百分之三百六十,意謂一坪土地可以蓋成三點六坪建坪。

正是都市計畫真正用意

土地實行容積率限制,主要是考量每一地區的環境負荷量與發展所規劃,而這正是都市計畫真正的用意。後來營建署制定『實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法』(在九十二年廢止,改依『建築技術規則』相關規定),也就是容積獎勵條款;若符合法規規定的獎勵項目,就能獲得獎勵容積率,而開放空間容積獎勵就是常見的方式之一。

開放空間

居家安全,將是您不可不知的問題

開放空間對大眾有利嗎

雖說官方給予業者額外的容積獎率,希望鼓勵業者廣設開放空間,以美化城市景觀與增加周邊民眾休憩去處;從表面上看來,開放空間多了,民眾享有的綠化空間更多、居住環境也會變得更好,但事實上真的如此嗎?恐怕這是個見仁見智的問題。

一位不願具名的建築師就說,官方實施的開放空間容積獎勵政策,表面上確實增加不少綠化與休憩空間;不過別忘了,『這些憑空增加的容積可以蓋更多建坪,意謂著可以住更多的人,必須消耗更大量水電、製造更多垃圾和廢氣,還有交通惡化等問題,更遑論開放空間被占用的弊病』。

環境負荷量卻越來越重

『我們不能只滿足於放眼可及的事務,而對默默流失的權益充耳不聞』。因為開放空間也許會讓擁擠的都會區變得更美好,但環境負荷量卻越來越重,社會必須付出的隱形成本愈趨沉重。我們不禁要思索,公眾真的得利嗎?

其次,倘若設置開放空間的集合式大樓公共社區,依法應無償供大眾使用,不能設置任何阻礙設施。如此一來,阿貓阿狗都能隨意進入社區內,安全管理根本是『門戶洞開』,除威脅到居家安全,對於注重隱私的住戶也頗為不利。

開放空間只有業者好處

開放空間對消費者而言,或許有利有弊,但對建商而言,卻是『大補帖』。該建築師直言,『試想,如果開放空間符合法規,就多了百分之三十的獎勵容積,利潤就這麼擠出來了』。

『反正綠化造景、人行步道幾乎是必做的,你做成社區私有的也是做、做成開放空間也是做,當然是做開放空間才有利可圖嘛,誰會跟白花花的銀子過不去?』該建築師還說,不過建商其實也有難處,因為現在大台北買地成本高,如果不灌獎勵容積就沒有利潤,畢竟殺頭生意沒人做,也算是時勢所逼。

業者取利後拍屁股走人

或許建商設置開放空間是不得不然的結果,只是業者在攫取利益後拍拍屁股走人,倒楣的卻是買房子的消費者。照理來說,消費者花錢買下房子和土地,土地應歸為私人使用;但若是買到有開放空間的社區,土地卻要供給大眾無償使用,一旦挪作社區私用空間,就會遭到罰鍰、甚至拆除,未蒙其利先受其害,這就成為最大的爭議點。

違法使用誰之過的問題

新北市消保官許宏仁表示,開放空間違法占用爭議比一般違建問題複雜,因為這牽涉到全社區居民,而且個別例子狀況都不一樣,處理起來十分棘手。像這次新板特區內「國家世紀館」等六個社區,因占用開放空間變成社區大廳遭市府強制拆除,就有許多住戶向官方表達強烈不滿之意。

被拆社區的管委會主張,開放空間違法挪用作為社區大廳等設施,是建商在取得使用執照後,才作二次施工(以下簡稱二工)變更開放空間用途,住戶被矇在鼓裡,結果卻要住戶負責,絲毫無公平正義可言。

消費者就一定受委屈嗎

但消費者就一定受委屈嗎?倒也不盡然。許宏仁提醒,『很多問題就藏在契約中』。契約通常是消費者最重要的一道防線,也是法院訴訟判決主要依據;但在經手的開放空間糾紛中,建商幾乎都有在契約內明列開放空間挪作他用的條款,惟文字敘述方式不一。

雖然契約白紙黑字寫明違法二工,消費者也簽名同意,但這又牽扯到幾個複雜問題:其一是買賣方雙方資訊不對等,業者在銷售時有無明白告知消費者?倘若消費者詢問,業者會不會充份揭露?其二,雖然業者在契約明述違法二工,但賣非法的產品是否合理?

契約司法訴訟求償困難

許宏仁點出一個荒謬的事實──『契約原本是用來保護消費者的,但發生糾紛時竟變成建商自保的工具。』
為了端正這個歪風,許宏仁先前在公平會任職時,如果建商主張已在契約中明列違規二工,但用字卻模糊不清,且在銷售時未明確告知消費者,大多會處罰建商。但若進入司法訴訟程序,那就勝負難料了;再假設法官偏重學理,重視書面證據,那麼消費者將屈居弱勢。

消費者用訴訟手段落敗

消費者動用訴訟手段落敗的主因在於『舉證』。一般而言,如果消費者能舉證交屋前開放空間就已違規占用,則責任在建商身上;但若占用事實發生在交屋後,那麼消費者就難辭其咎。違規社區住戶若遭罰,雖然一致咬定違規占用施工者是建商,但卻提不出證據,且住戶買房前確在契約上簽字,是實際得利者,就成為敗訴的關鍵。

某位不願具名的法界人士指出,甚至有不肖建商為了規避責任,在交屋完後,會新設一個與母公司完全無關公司行號,然後逐戶簽定變更開放空間(二次)施工契約,完工後新設公司就『順勢倒閉』。一旦違法遭到查獲,建商就會撇得一乾二淨,完全置身事外。

有如砧上魚肉任人宰割

難道消費者真如砧上魚肉,任人宰割嗎?許宏仁強調,法院講求證據,所以法界有名言叫『舉證之所在,敗訴之所在』;在違規占用開放空間的部份,消費者既然拿不出證據證明是建商所為,當然容易淪於敗方。

在求償的部份,又難以證明建商設置開放空間導致房價跌價損失,求償更是難如登天。不過許宏仁卻說到一個重點,『二手屋買賣通常不會明列開放空間相關條文,原屋主與仲介也甚少會介紹開放空間違規占用問題,買方若日後遭罰鍰或拆除,向原屋主求償勝訴的機率相當大』。

消費者自我保護小妙招

然而,訴訟其實是逼不得已的手段,為了保障自身權利,許宏仁提醒消費者在購屋時謹記幾個原則。第一是在看屋時,應主動向銷售人員詢問是否有開放空間、交屋後是否會違法移作他用?必要時可以錄音留存。假使銷售人員非建商方,而是廣告代銷或跑單,仍具備『表現代理』的角色,口頭承諾一樣有效(但需有證據)。

其次,若銷售人員未主動告知,消費者也應該有所警覺,凡看到廣告傳單或平面圖上出現『空中走廊』、『藝文空間』等特殊字眼,就應特別詢問是否為開放空間。再來就是要逐條細讀買賣契約,如果霧裡看花或時間匆促,應找具專業知識人員幫忙,即使花點小錢也無妨。
最後,若發現契約中已註明開放空間將違規施作二工,而條文內容對建商有利,消費者可以要求『增列』個別磋商條款。不過許宏仁坦言,在實務上極少有業者願意為個別客戶變更契約內容;那麼,消費者就得面臨『是否有道德與勇氣去拒絕契約(買房子)』?

官方政府須從源頭把關

雖說消費者仍有拒絕買違規占用開放空間建案之權,但這只是冠冕堂皇的說法,因為在實際上,開放空間挪作他用的風氣並不少見,消費者能所選擇的實在有限,如果不靠官方從建管源頭把關,誠難以杜絕違規使用風氣。

所幸新北市在這部份已漸有著墨,許宏仁指出,考量到拆除人力與經費的不足,新北市第一階段先在『新板特區』強力執法,並派員勘查外,隨後靠城鄉局與工務局從審議與發照源頭把關,冀盼能有效遏止違規風氣。至於市民若有需求,市府也會提供法律諮詢服務。

社區管委要求限期改善

相對於新北市雷霆手段,台北市則只有不定期清查部份區域,並發函給違規之社區管委會要求限期改善,其中不乏知名豪宅如「寶徠花園廣場」等社區;迄今為止,北市仍無拆除的先例,對市民相當『照顧』。

雖然豪宅社區多在限期內改善,但不願具名的法界人士仍批評,『北市豪宅社區的開放空間雖符合法規,但非社區人士一靠近,社區保全就過來『問候』,難道你還會厚臉皮待在那裡活動嗎?』面對市民使用開放空間權益喪失問題,北市建管單位以『負責人員開會、生病、請假』等理由拒絕回應。難道市民的權益只能求諸自己嗎?恐怕答案不應該是如此!
【文/住展房屋網 何世昌】http://house.hinet.net/realestate/myhousing/2013-08-29/14515709-8.html

引用來源:華視新聞 “開放空間"解放 7/1起禁設圍籬

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