房屋報稅計算 實際申報有時更划算

國稅局近來積極針對民眾賣屋進行財產交易所得查稅,要求以實際交易金額申報,房仲業表示,其實有些房子以實際交易申報反而划算,民眾賣屋之前應先試算各種申報方式,並記得賣屋時請仲介或代書拆算房屋、土地價格。

賣屋申報交易所得

賣屋申報交易所得,主要可分兩種方式,一是用房屋評定現值乘售屋所得稅率,台北市分成42%、48%兩種;另一則是計算實際獲利金額,拆算房屋獲利後申報綜合所得稅。

房屋報稅計算

資料來源:房仲業 至表:游智文

買賣契約書上價值

房仲業以最近中正區一間大樓住宅為例,屋主之前購買預售屋,總價為8000萬元,在買賣契約書上寫明土地價值4800萬、建物則是3200萬,也就是64比。但在官方價值上,土地公告現值為1200萬,房屋評定現值約250萬元。

賣出總價達一億元

如以房屋評定現值250萬x48%售屋所得率申報,必須繳納120 萬元,以獲利所得2000萬x房屋占比25%,再申報綜所稅為200萬元。

申報財產交易所得

但如果賣出時,先把總價1億元拆算房屋、土地價升值,依公告價格的1比3拆算,則房屋價值為2500萬元,而當時向建商買進時,合約書建物價值為3200萬元,賣出等於倒虧700 萬元,如實申報後,即可不需繳納財產交易所得。

預售屋交易的資料

房仲業表示,現況顯示,這幾年預售屋交易資料,國稅局大多已掌握,因此前幾年跟建商購屋,現在賣出,最好都實價申報,特別是曾收到國稅局通知改用實價申報的屋主,再賣屋時,應以實際交易金額申報,否則被認定故意迴避,可能遭到罰款,此外,提醒購屋人,現在買屋後仲介費、裝修費、稅規費收據都應妥善保留,以作為未來申報財產交易所得之用。

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=295773#ixzz2d2ICRAQF

房仲:賣屋課稅依實際獲利申報

賣屋者申報所得時,遭國稅局依實際交易盈虧課稅。房仲表示,房屋買賣本應依實際交易報稅,但卻可以扣除相關費用,並拆算土地和房屋價值再申報。

實際獲利所得申報

報載實價登錄上路後,「實價課稅」也跟著同步,現在用房屋評定現值乘所得率方式申報賣屋所得,常會被國稅局打回票,要求改用實際獲利所得申報。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,房屋買賣本應依實際交易所得來申報,特別是近年「實價登錄」上路後,國稅局經常宣導納稅人賣屋時,應依實際交易所得來申報。

財政部的標準核定

曾敬德指出,除了賣屋人應以實際交易所得申報外,古早以前取得的房屋,賣屋人無法取得當年的交易資料證明文件時,國稅局才會依財政部核定標準核定。

他說,賣屋人可以按實際交易價格減除原始取得成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付一切費用後的餘額為所得額,併入綜合所得總額來申報所得稅;同時賣屋獲利所得還可以拆算土地和房屋的價值比例,來計算房屋的財產交易所得。

房屋評定現值計算

曾敬德強調,以買賣都會區的老公寓為例,依實際交易價格計算出來的繳稅額度,比依房屋評定現值計算出來的稅額增加有限。

根據財政部台北國稅局發布資料,依所得稅法第14條第1項第7類規定,財產或權利原為出價取得者,以交易時的成交價額,減除原始取得的成本,及因取得、改良及移轉這項資產而支付一切費用後的餘額為財產交易所得,民眾出售成屋或預售屋,交易所得均應依這項規定計算。

台北國稅局指出,依所得稅法施行細則第17條之2規定,若未申報或未能提出證明文件者,稽徵機關得依財政部核定標準來核定。另外,申報時,可按房屋評定現值占房屋評定現值及土地公告現值合計數的比例,計算房屋部分的財產交易所得。

【中央社╱台北24日電】http://udn.com/NEWS/BREAKINGNEWS/BREAKINGNEWS6/8118141.shtml#ixzz2d2IeJRsC

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