奢侈稅打房 炒作房地產價仍難跌

政府制定特種貨物及勞務稅(奢侈稅),很重要的用意在於抑制不動產短進短出。但根據房仲業者統計,實價登錄制度上路後,全台房市交易量能上漲4.95%,持續揭露出來的豪宅價格,也出現攀升的跡象。目前財政部正在檢討修法,在持有期間與特定資金這兩部分,應要有更具嚇阻炒作的設計。

從2011年通過奢侈稅的實施後,至今已經兩年,雖然剛開始,對於壓制投資客房市的投機心態,確實有所助益,但畢竟有些投資客口袋比較深,奢侈稅規範兩年的持有期限屆滿,還是可以在房市興風作浪。

可見目前的設計持有期限成為一大盲點,因為不太長,效果有限。財政部新一波的修正檢討時,建議首要行動就是拉長課徵特銷稅的持有期間,可以參考香港、新加坡或南韓的作法,對短進短出的不動產炒作期間認定,都延長為三年到四年。其實如以更嚴格的德國作法,稅負之外,甚至還會有刑事責任。

另外就是對炒作資金來源的規範。根據我的觀察,在台灣炒作房地產的資金,也包含國外的資金在內。換句話說,曾經受到熱錢炒作房市情形嚴重的香港、新加坡,類似的資金也投入台灣,星港兩地對此的因應作法,同樣是祭出重稅率,來設法改善。

舉例來說,對於買賣雙方,除了房屋交易的移轉稅率外,也會藉由印花稅等其他稅負,壓制熱錢炒作誘因。整體而言,稅率多超過20%,比台灣目前奢侈稅最高15%稅率高出許多,用的是「外重內輕」的策略。

除了房價被炒高的問題之外,我要提醒的是,台灣的房屋市場,還有一個可藉由奢侈稅解決的亂象,就是「一戶多屋」的現象。根據估算,目前台灣一個人名下有超過三棟房屋的人數,超過25萬人,反映台灣財產稅、地價稅等房屋持有稅率過低,提高投資客進場的誘因。長期而言,增加不動產持有的相關稅率才是根本的辦法,但就現階段來看,利用奢侈稅配合地政機關資料,可以讓將一戶多屋的投資客,增加他們不動產交易稅負。

現在台灣的房市供過於求,還會出現高房價,與市場資金太多有關係,所以才需要透過奢侈稅,抑止炒作,房價普遍降低,年輕人的購屋壓力也才會減輕,否則的話,受影響的可能不僅是房市,總體經濟也會深受其害。

舉例,現在台灣年輕人想買房,真的買了之後,個個都變「屋奴」,每個月繳房貸的金額,占所得收入的比重越來越高,這將讓年輕人不敢消費,連帶影響到台灣內需市場的發展。

況且,當不動產市場投資的錢這麼好賺,還有誰願意把資金放到別的投資標的?當資金過度挹注於房地產市場,排擠掉產業發展需要的資金,根本上將影響到台灣整體經濟的發展。因此,不管從單一的健全房市目標來看,或是從更廣的經濟發展層面來看問題,目前台灣的房地產市場,都必須透過政策手段,調整回正常狀態。

【經濟日報╱記者吳泓勳整理】 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=294276#ixzz2a89nwRH4

炒作房地產

政府打房雖量縮但價多是難跌

兩岸三地打房或猛或強,量縮但價多是難跌

雖然兩岸三地齊打房,但在全球資金充沛,並轉進保值性佳的房地產市場,造成亞洲地區房價飆漲,不僅僅是台灣,大陸與香港也深受其苦。房仲業者整合兩岸三地資料後發現,除同時都搭配了銀行貸款限制外,台灣和香港都採取類似的課徵交易稅方式,中國大陸除了增加稅負,甚至禁止出售房屋給擁有多戶房屋的買方,三地相比,中國大陸開始最早,力道最猛,可惜效果不彰;而香港靠著增稅與限制外人購屋等措施,效果相對宏大;至於台灣,效果在兩者之間,雖然逼退投機客,但卻讓缺乏投資管道的資金四處流竄,造成低價區房價飆漲。
住商不動產總經理陳錫琮認為,房市穩定對業者與民眾都好,不過以現階段狀況,政府若要避免炒作,除增加稅負外,更應該提供資金能有更多投資管道,才是讓台灣房地產市場正常化的關鍵。
住商拿台灣與香港、中國大陸兩地相比,大陸打房開始最早,但收效不彰。住商不動產中國總部總經理周宇鳴表示,中國大陸雖然限貸,但俗稱「影子銀行」的地下放款猖獗,許多購屋人根本不怕貸不到款,針對限購部分,從假人頭到假離婚等方式不勝枚舉,3年多下來整體交易量萎縮明顯,價格部分僅在政策初期出現下滑,隨後就暴漲,以北京為例,平均房價比調控前還高了15%。

周宇鳴認為,中國民眾缺乏投資管道,讓過多熱錢停駐不動產市場,是造成打房失靈,房價飆漲的主要因素。
相較大陸,香港和台灣的作法很類似,都是採取閉鎖期間輔以高額交易稅負,藉以達到抑市效果,而由於香港的生活環境與前景,吸引不少大陸人士購屋,造成香港房價飆漲,也因此2012年針對外人購屋課徵重稅,也確實達到效果,和政策上路時相比,目前量縮至僅剩當時的55%,而在缺乏資金挹注下,香港業界也預估今年香港房價應會下跌10-15%。周宇鳴說,隨著今年2月份宣布將更進一步的限制後,雖然政策還在研議中,但已經造成相當恐慌。
陳錫琮則表示,從鄰近國家的經驗來看,政策鬆緊與否和打房結果關係不大,不一定越嚴格的制度就會有越好效果,從香港經驗來看,自由市場由於價格透明,動見觀瞻,自然容易快速反應,成交量也縮,不過,能讓炒房資金退場,應該才是一大關鍵。
陳錫琮認為,台灣在奢侈稅檢討之際,也應該以更制度化的方式讓台灣房市走向正軌。

精實新聞 記者 林詩茵 報導 http://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=a30cc774-6cf7-402d-b96d-1ee7ec791ed5#ixzz2a89rJQZx

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