買地上權住宅留意風險

新一波地上權土地標售潮蓄勢待發,現有地上權住宅也受關注。房仲業表示,儘管地上權住宅非永久持有、有使用年限,且貸款成數偏低,但還是會增值,以奢侈稅上路這兩年來說,房價漲幅約4~15%,也算不錯表現。

地上權住宅 逐步升溫

住商不動產企研室統計台北車站「京站」、西門町「東京凱悅」、信義計劃區「台北花園」、南京東路5段的「南京333」、中山區「南京東錄」、「京華DC」及塔悠路「寶成河畔皇家」等北市知名地上權產品,發現這兩年房價都上漲。

其中以信義計劃區松勇路上的「台北花園」房價最高,兩年前該棟大樓住宅行情每坪約130~150萬元,現在達140~180萬元,兩年漲幅多達14%,只比同區其他豪宅稍低一些。

另外位於龍江路上的「京華DC」,過去兩年,一坪漲6~10萬元,從一坪43~45萬元,漲至每坪48~53萬元,上漲近15%,漲幅也很可觀。

住商不動產企研室徐佳馨提醒,目前市場所謂地上權住宅,其實分兩種,一種是有建物所有權狀,另一種則只有一紙使用權証明,如「京站」即屬後者,另外最近一兩年國產署標售的地上權,因規定不能分割,未來如推出住宅,也都屬使用權住宅。

這兩種地上權,有建物所有權狀會比較好貸款,單純使用權貸款成數很低,甚至貸不到,不過房價倒不一定會低,仍得視地段、區域環境而定。【聯合晚報/記者游智文/台北報導】http://money.udn.com

留意地上權住宅的風險

財政部國有財產署於四月底推出,今年首批設定地上權標案,包括台北市長春路、銅山街、羅斯福路二段等住商用地,預期可望開啟新一波搶標熱潮,隨著地上權住宅愈來愈多,相關問題也漸漸浮上檯面。

地上權住宅

地上權住宅一般只有五十年的使用年限。

近來地上權不動產愈來愈熱門,政府部門和國營、公營事業準備對外招標的地上權開發案,規模至少百億元以上,但地上權住宅常面臨到銀行融資貸款難、爭取調降地租難的困境。

地上權住宅,顧名思義,住戶只有房屋使用權,卻沒有土地所有權,住戶須繳納權利金、地租、房屋稅,但不必繳地價稅。

地租多為公告地價百分之五。使用年限一般約五十年(也有少部分是七十年);一旦屆滿,土地所有權人(通常是政府或國營事業)便依合約取回土地並擁有房屋,或雙方續約繼續使用。

地上權住宅蔚為風潮

地上權住宅其實和長期租賃的概念相近,租房子需要付房租,地上權住宅則需繳納房屋稅和地租,地上權住宅約為市價的六、七折,與同區段內其他建商推出的個案相比,仍然擁有較便宜的優勢,且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點,因此近幾年開始蔚為風潮,對一些自備款不多,卻想居住在市區的都會族來說,已成為購屋的新選擇。

民眾付出權利金買下地上權住宅後,房子價值會隨著時間遞減,但每年繳交的地租卻隨公告地價調高而愈來愈貴,已付出高額權利金的地上權住戶,陷入了「愈租愈貴」又進退失據的窘境,住戶想爭取要求地租率應隨年限遞減而調降,但因雙方「遊戲規則已定」,過去簽訂的合約無法更改。

舉例來說,台北市松勇路的一件百坪地上權住宅,民國八十八年時每月地租約四萬元,但十五年過後,地租已經漲到近七萬元。

比住五星級飯店還貴

而新任北市副市長張金鶚日前還表示將調高公告地價,更讓地上權住宅住戶非常惶恐。有地上權住宅住戶估計,十年後,每月恐怕要繳數十萬的地租,比住五星級飯店還貴。

的確,地上權住宅地租依公告地價百分之五收取,有偏高之嫌,每三年公告地價調幅也不低,經年累月下來,將造成地上權住宅住戶的龐大地租負擔,非常不合理。

比較合理的標準,應依行政院主計處的GDP成長率加權指數,逐年調整地上權地租,或是調降地租從公告地價的百分之五降至百分之三點五,否則,地上權地租的隱藏性成本,五十年將會是可怕數字。

銀行的融資易有困難

地上權住宅的另一風險是銀行融資困難,承購者只拿到一張住宅使用的憑證,在沒有私人產權的基礎上,銀行承貸的意願較低。銀行普遍對地上權土地融資、分戶貸款,都保守看待,根據財政部九十三年的一項解釋令,地上權住宅迄今被認為是「沒屋沒地」的產品,因此普遍謹慎放款。

地上權住宅的租期通常為五十年,若使用超過二十年還要轉手,貸款成數將會更少,可以買的人少,房子就不容易脫手了,使用權的價值將會逐年折舊,所以買這類的住宅要特別小心,尤其是使用年限愈接近到期日,價格往下掉的速度更快。

但話說回來,雖然地上權住宅只有五十年的使用年限,不過一般住滿五十年的機率並不高(如果你三十五歲買地上權住宅,住滿五十年時,你已八十五歲了,而台灣人的平均壽命還不到八十歲)。

消費者在購買地上權住宅此類產品時,應認清自己買到的到底是什麼權利?買地上權住宅是否划算,要多撥算盤,一般消費者對地上權住宅的認知很空洞,若不留意風險,將會把爛攤子留給下一代。

本文摘自5月5日出刊之《住展雜誌》378期房市話題,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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