陳韻如:個人售屋所得 留意40%重稅

每年五月繳綜所稅已是例行之事,一般人若收入沒有變動,基本上就是將每項所得收入加總,再減去免稅額及扣除額,最後依淨所得數據乘上稅率,最低6%、最高40%。今年也是如此嗎?恐怕這種好日子已快要結束了,尤其有賣房子的民眾要特別留意。

自從去年開始建立買賣、租賃不動產實價登錄後,政府已掌握交易數據,國稅局已調整出售不動產財產交易所得的認定方式了。根據所得稅法規定,個人出售房屋,如能提出交易時的成交價額及成本費用證明文件者,其財產交易所得計算依規定核實認定;其未申報或未能提出證明文件者,稽徵機關得依財政部核定標準計算。

財政部核定的標準,其實近幾年已大幅調整,台北市幾個所謂的「豪宅區」,包括信義、中正、大安及松山區,核定標準都高達48%新高點,其他區為42%,比前幾年成長了一倍。

但實際上核定標稅率再高,也僅是宣示性質,主要是房地產稅基低,房屋評定現值通常列在房屋稅單上,雖已將路段率算在內,但基本上還是比實價低,屬於「輕稅」;但若根據售屋「淨利」來算,恐怕售屋者將面對「難以承受之重」。

已有民眾接到國稅局要求補稅通知,國稅局依實際成交價格比對,估算房地比,例如成交總價2000萬元,可能就會被估算房屋部分占三成,所以財產交易所得就是600萬元。這600萬所得加上原本報稅的年所得,稅率肯定一舉就跳升到40%,算算至少要繳出240萬元的稅。

過去若依標準算法,房屋評定現值即便乘上最高稅率48%,恐怕也不會超過100萬元,以財產交易所得來看,這兩種算法落差有500萬元之鉅。

目前礙於人力有限,國稅局鎖定的查稅補稅目標,據了解還是以總價8000萬元以上中古屋,以及2008年之後買賣高總價預售屋,一般房屋買賣大概都只是抽查,但不排除未來財產交易所得傾向用這種算法計算,屆時售屋成本可就大幅增加了。

無論如何,現在開始任何與房屋相關的支出證明都要保留,作為成本證明,像是買屋仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費、監證費、公證費、貸款購屋利息,取得房屋所有權後支付的修繕、改良、增置費用,售屋支付仲介費、廣告、清潔及搬運費等。保留證明,才能減少稅負支出。【聯合報╱網路地產王總經理陳韻如】http://money.udn.com

售屋所得標準 回不去了

財政部賦稅署昨(6)日公告101年度個人出售房屋財產交易所得標準,依照各地房地產交易價格及漲幅調整;其中,台北市的大安區、中正區、信義區及松山區提高到房屋評定現值的48%,為全國最重、史上最高,今年5月報稅適用。

賣屋報稅

舉證賣屋成本稅收差很大

賦稅署表示,個人售屋財產交易所得標準,是針對出售房地產,未出示成本證明者,計算售屋所得所用的官方標準,是依據房屋評定現值的百分率來估算,屬於推計所得課稅,考量到未來房地產仍持續看漲,財政部也將逐年再往上調整。

稅負是一種執行社會公平正義的工具,使用要格外謹慎,執行業務單位應該要有更深層的想法與做法,絕不能隨著輿論及媒體起舞,這是很重要的原則。但是看賦稅署的做法,卻令人有點不解,究竟調整所得標準的根據為何?從未加以說明,難脫黑箱作業之疑。

網路地產王總經理陳韻如表示,從過去經驗來看,這項標準幾乎都是往上不往下,如果都只用房價變動作為標準,現在房價上漲就調高,那未來若房價下跌,是否所得標準也會跟著調低?賦稅署應該要有更完整的說明。【網路地產王 www.vrhouse.com.tw

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