游走法令邊緣建案 購屋三思免因小失大

今日聯合報的北市地方版,刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設,結果須由住戶拆除,否則將受罰的案例。對此,住戶(管委會)當然大表不解,甚至不滿;有住戶直稱,當時就是因為相關設施,而願以高價買屋,現在遭勒令拆除,住戶得承擔改善成本及房價損失,建商卻賺飽走人,相當不合理。

事實上,類似事件是層出不窮;如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事,雖是『陳年老案』,但就是同質案例,癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。

這些因容積獎勵獲得的空間,原應做A用途,但經二次施工後變成其他用途;北市上述案例原本應是停車位,但卻變成大廳,板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間,結果卻變成社區私人庭院。

有趣的是,蘋果日報針對此事訪問一般人,大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責;不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的,仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況,也和北市該社區住戶疑問如出一轍。

上述事件,一來是有關容積獎勵之不當使用,不過與一般人更直接相關的,則是建築法相關規定;無論合理與否,現行法令確實規定,除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工,否則相關違規屬實,就是處罰使用人或所有人。而且,這類游走法令灰色地帶的建物,還不只(獎勵)容積挪作他用而已。

首先,當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地,按照現行法令,只要是建物許可容積以外加建的室內夾層,就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品,打著『一坪當兩坪用』的號召,就是此例,而且也是使照取得後二次施工。

只不過,問題在於必須舉報才會拆除;而一般情況不可能到住家室內稽查,因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。

然正所謂『道高一尺,魔高一丈』;後來建商轉個彎,改推所謂的複層式產品,也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合),平均後仍在三米六上限之內,仍可取得建照,實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地,這還是不合法,一旦遭舉報,同樣必須拆除。

另一大宗,則是工業住宅;上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用,就是此例。以該區為例,地目為工商綜合區者,按規定登記及使用目的是事務所或辦公室;姑且不論銷售時業者是否誤導,從結果看,買方確是以住家使用之,而遭舉報受罰的,當然還是住戶。

工業住宅

:內湖五期推出許多工業住宅需注意。

先不論二次施工,或使用實況與登記目的不符等違法事實,遭罰的是住戶而非業者是否合理,工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用,業者其實明知有適法性問題,卻照樣為之,其實還是利用消費者貪便宜的心態。

如工業住宅,大多確實比一般住宅產品便宜;挑高產品單價稍高,但加入多出的夾層空間,感覺上價格也變低;容獎空間挪做公設,也的確增加社區附加價值。然回過頭來,這些產品本質上就是違法,一旦遭舉發,就得『恢復原狀』,而且責任多數都是住戶承擔。

換言之,在現行相關法令未檢討前,消費者購屋當下,就需先保障自身權益;方式就是睜大眼睛,購買、簽約前仔細看清楚,確認自己買的房子沒有上述問題,否則到最後,吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身,甚至拒絕購買,這些法令灰色地帶房市產品,才有可能真正銷聲匿跡!新聞提供:住展房屋網 www.myhousing.com.tw

延伸閱讀

違建就地合法與捐地換容積 是兩碼子事

房屋廣告嚴禁「虛坪」! 坪數灌水罰150萬

買捷運共構宅 注意車位、用電量、屋況契約

購屋必知:買房權益及破解房仲話術

內湖8商辦變豪宅 違規恐再罰

買屋瑕疵屋 漏水鄰損最常見 半年內可求償

捷運宅隔音差、車位少 消基會:購屋停看聽

購屋預約單 搶紅單炒房轉手賺1倍

別被建案熱銷騙了!簽約空檔多評估

機械車位狀況多 購買注意7件事

預售屋轉手 小心別讓建商多收手續費

預售屋要解約求償時 須注意催告程序

避買二次施工違建屋 使用執照比對空間自保