預售屋有爭議 如無重大瑕疵 不得拒撥款

讀者游先生問:今年我買一間預售屋,建商要求先辦過戶撥款再驗屋,我們認為程序不合理,但建商聲稱一向如此。當初與建商的合約有提及房屋若無重大瑕疵,不得阻擋或拒絕撥款,但未經驗屋程序如何得知有無重大瑕疵?請問我有無法律依據,能堅持先驗屋再過戶撥款呢?

律師廖芳萱答: 內政部及行政院消保會從二○一○年五月一日起,為避免過去常發生建商收了錢,卻在交屋前倒閉使消費者求償無門,明定建商出售預售屋時,應將「買方所繳價金」(包括訂金、簽約款、開工款及各期工程款等,不包括所有權登記款及交屋款)交付金融機構信託,降低預售屋買賣風險。

建商興建房屋後,將房地產權移轉登記於買受人,是預售屋買賣中最重要的義務,且預售屋在建物興建完成後,建商必須檢附相關圖說及竣工照片給主管機關,經審查核准後始取得使用執照。

要求建商限期修繕

所以建商將產權登記於買方時,建築物本體理應通過主管機關相當程序審查,建商要求除非房屋有重大瑕疵,否則不得阻擋或拒絕撥款,應屬合理。

通常建商在預售屋買賣定型化契約中,會保留房地總價百分之五為交屋保留款。

若買方驗收房屋時,發現房屋建材與宣傳內容不符、水電配置有問題等瑕疵,可將瑕疵狀況詳載於驗收單上,並限建商在一定期限內完成修繕。

買方並有權於建商修繕完成驗收合格後,才交付最後的交屋款。

蘋果日報記者蔣永佑採訪整理

發生爭議可以停止銀行撥付貸款嗎?

購買預售屋已辦理銀行貸款對保,但在銀行即將撥款前,建商驗收缺失或其他爭議尚未解決,是否可要求銀行暫停撥款?

買預售屋注意事項

買預售屋糾紛多,要注意哪些事項

根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載與不得記載事項」中第十九條有關貸款撥付的條文規定:

「買賣契約如訂有交屋保留款者,於產權登記完竣並由金融機關設定抵押權後,除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外,買方不得通知金融機關終止撥付前條貸款予賣方。」

如此規定是為了保障建商的基本權益。因銀行在辦理對保的同時,房屋其實已經先行過戶到購屋者名下,只是權狀尚在建商手中。此時若拒絕撥付貸款,那麼建商只握有買方已支付的自備款,風險自然很大。

實務上,即使買方已在撥款同意書上事先簽名,銀行在撥款入戶當天通常仍會提前知會買方(若能在撥款同意書上註記,撥款前須知會貸款人更佳)。

若此時買方告知銀行有爭議暫停撥款,不論雙方合約內容為何,銀行在避免捲入紛爭的前提下,通常仍會予以配合。
當然,貸款如未順利撥付,建商手中還握有買方所開立的保證本票,接下來就要看雙方如何談判了。來源 驗屋師

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