中古屋合理房價推算 屋齡折舊 參考租金投報

中古屋房價相對親民,成為精打細算民眾的優選,但低總價真的划算嗎?專家表示,民眾估算中古屋價格,應考量屋況條件、管理方式等條件,切忌單看總價就覺得便宜可下手。掌握簡易的計算公式,再對照實價登錄行情,有助推估合理價格。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,市場上對每間房子皆設有經濟耐用年限;鋼筋水泥結構使用年限為50年,因此屋齡每增加1年,意味每坪行情減2%。

中古屋合理房價

推估中古屋合理房價4法

依此邏輯推算10年屋齡的中古屋價格,即可依賣方當初購買成交價的8折來計算。舉例來說,每坪60萬元的新成屋,3年後要轉售,每坪行情減為56.4萬元。

精華區換算易失準

不過,前述的估價方式在高總價地段可能產生低估的情形。徐佳馨指出,如信義區、大安區、中正區等精華地段,按屋齡推估房價的方式無法呈現真實行情。由於精華地段房地產價值主要來自土地,並非建物,因此宜採另種估價方法。

台灣房屋智庫研究員洪佩君另指出,若屋主持有房屋愈久,轉賣時須繳土地增值稅愈高;部分屋主可能因此將土增稅成本轉嫁於售價,導致老房子反而不易以較低價格出售。

房仲價格資訊輔助

坊間另有「租金回溯法」的估價方式;即以年租金,除以該區租金報酬率,即可概算出房屋總價。以目前台北市區租金報酬率約1.5%~2.5%為前提;

若坪數20坪的中古屋,可收月租金8千元,總計年租金為9.6萬元,除以租金報酬率2%,可得出房屋總價為480萬元,折算每坪單價為24萬元。

由於近年房價高漲,相對壓縮租金報酬率,可能使租金回溯法的估價失準,徐佳馨建議,行政院內政部公布的實價登錄成交資料可為評估房價行情主要依據,惟房價同時也受個別社區的屋況,以及其管理方式、社區規模不同,同路段個別價格有所差異,民眾可從各家房仲業者提供的價格資訊輔助估價。 蘋果日報【黃怡樺╱台北報導】

10大精算房價心法

撇步1:實價登錄交叉比對

實價登錄後房價行情透明化,房地產專家徐佳馨建議,實價登錄行情可以做為房屋買賣議價的基準,買方熟知實際登錄行情,可讓賣方認為買方是有準備的,相對可提高讓價空間。

另外也可進一步與房仲的成交行情交叉對比,除了看單價外,個案的條件差異如高樓低樓層、有無裝潢等,也會影響價差,下手前可多方比價。

撇步2:借位詢價探聽法

要賣房時,假裝「要買房子」向仲介詢問買價,就可以得知你的房子出售市值多少;若要買房時,則要假裝是「要賣房子」向仲介詢問賣價,則可以探聽出大約多少底價就可以入手,一來一去之間就能得平衡得出貼近市場行情的價格了。

撇步3:屋齡算出合理房價

理財專家劉憶如建議,除了像房市走揚,中古屋地段好到價格高於新成屋的特例外,一般來說,屋齡差一年,房價大概差2.5%,若以預售屋一坪賣100萬元來說,屋齡五年就要扣掉12.5萬,所以大致可以得出五年中古屋一坪大約87.5萬。但若是15年以上的房子,應該把房屋跟土地分開來算,因為房屋會一直折舊,而土地則會一直增值,必須將兩邊相抵計算。

撇步4:從「樓層」推算房價

以新建案來說,一般4樓都為廣告戶,價錢相對比較低,因此可以將4樓作為基準,往上每三層樓大約增加2~3%的幅度,若某建案4樓每坪為50萬元,那5~7樓即為50+50*(2~3%)=51~51.5萬元,以此類推8~10樓則約52~53萬、11~13樓則為53~54.5萬元。

若是客戶指定比較高的知名建案,通常高低樓層的差價都以15樓為中間值,房價漲幅較大的區域,價差幅度可能不限每三層樓,甚至像頂樓價差幅度更能跳得更快。

撇步5:從附屬建物推算房價

一般如頂加、陽台、露台約為主建物單價的三分之一,所以若是權狀20坪,頂加10坪,每坪30萬,則頂加總價為100萬,加上20坪權狀為600萬,房價總計則為700萬。

但購買頂加時要搞清楚是84年以前或之後搭建,因為84年以後的頂加屬於違建,若有人舉發則必須隨報隨拆,要詳細了解法規的規定。

撇步6:買中古屋老舊管線費用

房地產專家徐家馨建議,若購罝的中古屋是原始屋況,在一入住時就先將老舊的管線換掉,以避免日後重新裝潢時的麻煩。

換掉管線大約一坪要多花費1到2萬元的裝潢費用,這部份的費用也要估算進房價中。另外電梯大概20年左右就要全部做更新,因此購屋前要確認是否有做更新,若是没有的話,議價時管理基金就必須打折扣。

買中古屋貸款難高

另外,由於購買高齡中古屋,經濟耐用年限降低,因此貸款難」度也相對變高,所以自備款要提高1~2成。

撇步7:周遭環境設施也會影響房價漲跌

外在環境一般像捷運、大型公園、學區都屬於利多建設,對房價有加分效果,而像高壓電塔、高架橋、飛機場、墳墓等則為嫌惡設施,會拉低房價,價差可能高逹10萬以上,在看房時要仔細盤點利弊條件。 好房News記者曾鈴雅/整理報導

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