年輕人先租屋或買房? 聽聽專家怎麼說

華人長期被植入「有土斯有財」的傳統觀念,很多長輩要求孩子出社會工作1 ∼ 2 年後,就要趕緊買房子、強迫儲蓄。但年輕人賺錢後,是否就要努力買屋?提早買屋會比租屋好嗎?從很多面向分析下來,答案並不見得。

《房地產是一輩子的事》–年輕人該先租屋或努力買屋?

首先,從大環境來看,高房價購屋不僅讓年輕人無力、甚至會失去希望。現在一個大學畢業生月薪只有22K(22,000元),過去10 年來,台灣的社會新鮮人起薪不漲反減。以新北市為例,房屋總價少說500 萬元,等於要19 年不吃不喝才買得起,就算房價修正3 成,也要花上13 年,「再跌也買不起」已成為很多年輕人的心聲。

再說,全球化之下,台灣無法置身於國際經濟環境外。2008 年美國雷曼兄弟倒閉造成全球金融海嘯,台灣金融業受拖累,2010 ∼ 2012 年以來歐債問題一再重現,連帶影響台灣出口,失業率提高、無薪假時有所聞。

父執輩的戰後嬰兒潮世代,一間公司、一份工作可以到老,退休金有著落、免煩惱;如今,台灣中小企業平均存活不到15 年,如果工作不夠穩定、又背負沈重房貸,豈不讓年輕人更加辛苦?

不要因購屋影響個人發展

若不談全球經濟,從實現夢想的層次分析,年輕人不應該、也不需要提前購屋。真的想行動,那就先問自己以下3 個問題:

問題1 你的工作穩定了嗎?

對起薪低的年輕人來說,「騎驢找馬」尋找下一個更有潛力的發展機會,應該擺在計畫購屋之前。

因為購屋等於是與銀行簽下20 年的長期契約,根據統計,自住客的第一屋,居住時間至少6 ∼ 8 年,除非工作與職務變動都不大,否則一旦買了房子,日後若因轉換工作需要搬家,將造成生活的不便,甚至成為不想換工作的原因,反而影響未來職涯安排,得不償失。

問題2 你的婚姻、家庭穩定了嗎?

根據調查,「結婚」是首購族購屋的最大動機。對不受拘束311的單身族來說,先買屋,再談結婚,最常會因為考量夫妻彼此的工作和生活,例如「要住得離夫家近」、「該買更大一點的房子」或「搬到其他縣市居住」等,而在短時間內又決定要賣屋。

但能否順利做出決策,端視房價所處的位置。房價上漲時,只是賺多與賺少的差別,做出賣屋決策並不困難;相反的,若房價開始修正,不是只有賣與不賣的抉擇,要不要出租,或資金周轉等都是困擾。因此,最好等到人生進入安定的階段再購屋,才不會造成不必要的成本開銷。

問題3 你的夢想實現了嗎?

台灣的教育體制很容易抹煞年輕人的夢想,其實年輕人最珍貴的就是夢想,還有實現夢想的初衷。

如果一開始出社會工作,馬上就揹起了房貸,想出國留學、當交換學生的意念就減弱了;想當背包客環遊世界或打工度假的夢想,也可能因現實經濟壓力而幻滅;甚至把尋找國外工作機會的念頭給抹煞了。

買一間屋讓年輕人綁手綁腳,陷入房貸的財務循環,反而忘了自己還能有更好的夢想。若干年後,運氣好一點,可以存到一間房子的資產;運氣若差一些,可能被房貸壓得喘不過氣來,最後只好賣房子,到頭來錢沒存到,夢想的動力也消耗殆盡。

年輕人租屋好處多多

那麼年輕人不買房子,如何解決居住的問題。答案很簡單,如果能與家人同住,不妨利用這段期間好好存錢、累積實力,找到職場的方向與未來人生機會;若家人都在中南部,工作地點在北部,租房子一樣能解決居住問題。此外,租屋還有很多意想不到的好處。

好處1 快速累積住屋的經驗

首購族容易買到不適合的房子,很大的原因是沒有經驗。年輕人租屋,不喜歡就搬家,累積幾次經驗後,會發現自己的居住偏好,只要累積多一些經驗,就能從中學習住屋與挑屋的Know-how。

好處2 現在租屋較划算

1990 ∼ 2000 年間,台灣處於房價低、利率低、稅率低的不動產「三低時期」,當時只要用付房租的錢就能付房貸,社會上形成「買不如租」的氣氛。

買房還是租屋

高房價該買房還是租屋?

但第4 波房價上漲至2012 年,情況完全改觀,因為未來是一低、二高的環境,也就是低利率、高房價、高稅賦。這使得台灣地區買屋出租的投資報酬率偏低,在市場上慢慢形成「租比買划算」,從理財角度來看,現在更不須急著買屋。

好處3 滿足短期生活喜好

若從房屋的選擇來看,因為租金便宜,年輕人的租屋選擇很多元,偏好熱鬧的可選擇住市區,喜歡山水的可搬到郊區;有能力的住新屋,選擇坪數大的房子;能力差一點的可租舊屋,或坪數小一點的,再用巧手DIY 裝潢,都是很美好的經驗,更能滿足自己短期生活的喜好。

其實,年輕人在尚未成家、生子前,應該先投資自己,包括知識、能力與競爭力等,而非把錢放在不能移動的房子上,對長遠人生之路來看,投資自己比投資不動產的收穫將會更大。

買屋6∼8年以上報酬高、風險低

根據我在1996 年主持研究的「房地產估值推估研究」發現,台北市過去購買房屋,持有1 ∼ 5 年的投報率逐漸增加,約在5 年後,年平均報酬呈現穩定狀態,不再增加,平均報酬率約13.12%。

同時,投資風險(以報酬率的標準差衡量)在持有1 ∼ 2 年時,風險最大,分別為26.18% 及20.02%,直到8 年後才逐漸穩定到3.41%,不再明顯減小。
◎摘錄自《房地產是一輩子的事》,張金鶚著,原富傳媒出版 好房News-


租屋好處多 專家告訴你

崔媽媽租屋服務部主任馮麗芳任職已15年了,也是長期租屋族,搬過10 多次家,更曾1 年搬過1 次家,即使知道長期租屋是幫房東養房子,但無法搬出市區的她,仍然選擇租屋,因為租屋有以下好處:

租屋的好處

租屋● 不怕換工作:現代人換工作很頻繁,不須為了通勤時間而浪費一個好工作。
租屋● 不用擔心房價變動:房價漲跌與我無關,也不用繳房屋稅、地價稅。
租屋● 付得少、卻住得好:買房子要付上百萬頭期款,租房子只要付2個月押金。
租屋● 多餘資金可投資運用:景氣好的時候,手邊有錢可投資,不會喪失投資機會。
租屋● 政府開始照顧租屋族:房客相對房東屬弱勢,法律面比較保障租屋族。如果房東賣了房子,法律還是會保障租屋者的權利,且租屋族還可以拿租金扣抵個人綜合所得稅。
租屋● 不用擔心碰到惡鄰居:買房子最怕遇到惡鄰,租房子頂多再搬就好。

租屋小心的糾紛:
租屋● 修繕爭議:天花板漏水、馬桶管路不通、傢俱或電器損壞等,房東不願修繕。
租屋● 提前解約:租期未滿就須搬遷。
租屋● 押金爭議:租約到期,房東不願歸還押金,或藉故大扣押金金額。
租屋● 訂金爭議:已經付過訂金後,又不想住了,要求房東退款。
租屋● 人際相處:房東大大小小雜事都要管,不易溝通、相處。
租屋● 水電費爭議:水電費言明含在租金內,房東卻對洗衣次數、電器使用有所限制等。
租屋● 安全與隱私:房東趁房客不在打開房門或帶看新房客參觀。

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